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初心者投資家サラリーマン必見!早わかり不動産投資・青色申告・白色申告

初心者投資家サラリーマン必見!早わかり不動産投資・青色申告・白色申告のイメージ

不動産投資で不労所得を得ることはサラリーマンの夢の1つかもしれませんが、
そのためには青色申告・白色申告を理解し実践することが必要不可欠です。

そこで、本項では初めて不動産投資に挑戦するサラリーマンがすぐに理解できるように、青色申告・白色申告について詳しく解説しています。

青色申告・白色申告のメリット・手順・計算方法などをわかりやすく説明していますので、参考にしていただき夢の実現に近付いて頂ければ幸いです。

  • 青色申告・白色申告のメリットは何か?
  • 青色申告・白色申告の手順を知りたい。
  • 不動産投資で追徴課税になるケースはあるのか?

これらを少しでもお考えなられたことがあるなら、当ページがお役に立つと思います。

不動産投資・青色申告・白色申告はどうして必要なのか?

サラリーマンに確定申告は必要か?

多くのサラリーマンは確定申告とは無縁ですが、ある条件にあてはまるサラリーマンは確定申告をしなければなりません。

例えば、最近の副業解禁の流れの中で、不動産投資で収入を得た場合は確定申告しなければならないケースも出てきます。

また、給与以外にも収入がある場合や給与の収入金額が2,000万円を超える場合や、公的年金が400万円を超える場合には申告が必要です。

加えて、高額の医療費を支払った時も申告をした方が良い場合があります。

このような確定申告の義務・必要があるサラリーマンは、収入のあった翌年の2月16日から3月15日のあいだに申告をしなければなりません。

具体的には以下の様なケースで確定申告が必要になってきます。

確定申告が必要なケース

1.給与の年間収入金額が2,000万円を超える人
2.給与所得及び退職所得以外の所得の金額の合計額が20万円を超える人
3.2ヵ所以上からの給与で合計額が20万円を超える人
4.同族会社の役員で貸付金の利子や賃貸料を受け取っている人
5.災害減免法により源泉徴収の猶予などを受けている人
6.源泉徴収義務のない者から給与等の支払いを受けている人
7.退職所得の税額が源泉徴収された金額よりも多くなる人

青色申告・白色申告の違いとは?

一般的に白色申告は簡単に確定申告ができる方法で貸借対照表の提出が不要であるほか帳簿も日々の合計金額を一括で記載する方法で申告できますから、小規模な事業者が選択する申告方法と言われています。

ただ、平成25年までの期間は個人・法人を問わず免除されていた合計所得300万円以下に対する記帳や帳簿書類の保管が、現在は一律義務化されていますので所得が低い場合でも注意が必要です。

申告義務のない赤字事業者 利益が出ていれば青色申告によって10万円・65万円の特別控除が受けられるが利益がない場合は控除されることはない
高額医療費を支払った時 手術などで高額医療費を支払っている時は確定申告により還付金が出る可能性がある
年の途中で退職した場合 年の途中での退社の場合など白色申告をすることによって還付金が出る可能性がある
本業以外で源泉徴収されている時 副業で源泉徴収がされている時は本業より高い税率となっているため、確定申告により払い過ぎた分が戻る場合がある

一方、青色申告は税金の特別控除や赤字の繰越などで翌年度の税金を節税できる様々な優遇特典のついた確定申告ですが 、優遇特典がある一方で年間の取引を複式簿記にする必要があるなど規制があることも事実です。

ただ、2014年の法改正により白色申告にも帳簿作成が義務付けられたため、以前は面倒だからという理由で白色申告を選ぶ人もいましたが今はメリットが大きい青色申告を選ぶ人が増えています。

青色申告・白色申告のメリットとデメリットは?

青色申告の優遇特典の1つ目は青色申告特別控除で65万円または10万円が所得金額から控除できること、2つ目は専従者給与が必要経費として算入できること、3つ目は事業から生じた純損失の金額を翌年以降3年間繰越しできることです。

上記の主な3つのメリット以外にも以下のメリットがあります。

■青色申告のメリット

家事関連費の必要経費算入 業務に必要な家事上の経費を必要経費として計上できる
棚卸資産の低価法による評価の選択 棚卸資産の評価方法として、事前に税務署へ届出手続きを行うことで低価法を選択できる
減価償却の特例 取得価格が30万円未満の固定資産を一括で経費に計上できる
貸倒引当金の設定 代金の回収不能リスクの軽減
青色事業専従者給与の必要経費算入 事業に必要として支払われた金額の全額が経費となる
青色申告特別控除 65万円または10万円が所得金額から控除できる

上記のメリットに対し青色申告におけるデメリットとして多くの人が感じているのは青色申告をするときに事前に申請が必要なことと正規の簿記の原則に従った会計処理が必要なことで、加えて書類の不備などがあれば許可が取り消されることがあることも不安材料です。

次に白色申告は簡単に確定申告ができる方法で貸借対照表の提出が不要であるほか帳簿も日々の合計金額を一括で記載する方法ですので、比較的、小規模な事業者が選択する申告方法と言われています。

ただ、平成26年からの記帳と帳簿の保存を踏まえて白色申告のメリットは、実質的に青色申告のように事前に申請手続きを行う必要がないということだけになってきました。

一方で専従者の給料の全額は経費として計上できないことや、基本的には赤字を繰り越せないことが白色申告のデメリットと言えます。

確定申告の手順と流れをつかむ

確定申告とは月々は納めていない税金を納めるための申告と払い過ぎた税金を返して貰う還付申告の2つの側面を持ちますが、前者は義務ですが後者は任意である点が異なります。

つまり、税金を納めるための申告は義務ですから義務を怠ると、ペナルティーとして無申告加算税や延滞税を課されることになりますから要注意です。
以下、確定申告の手順と流れです。

■確定申告の手順

準備  日々の取引や領収書の管理
家計簿・金銭出納帳・支払調書の整理
社会保険料控除証明書の準備
源泉徴収票の準備
必要な書類のチェック
確定申告書を作成する
国民健康保険料や医療費など控除になるものを計算する
税務署に確定申告書を提出する
税務署に税金を納める

青色申告・白色申告の手順とは?

青色申告は毎年3月15日までに青色申告承認申請書の届け出が必要で、
青色申告の帳簿は複式簿記による帳簿付けも必要になります。

白色申告は事前申請の必要がありませんが、青色申告の届け出を行っていない個人事業主は自動的に白色申告を行うことになります。

白色申告の帳簿付けは簡易ですが記帳と記録の保存が義務付けられているのは青色申告と同様です。

青色申告・白色申告の手順は以下の通りです。

■青色申告・白色申告の手順

共通事項
確定申告書Bを使用
源泉徴収票や生命保険料などの控除証明書を添付書類台紙に貼る 
白色申告で必要な書類 青色申告で必要な書類
収支内訳書と確定申告書B 青色申告決算書と確定申告書B

クラウド確定申告を使う

現在、青色申告・白色申告は複式簿記による帳簿付けが必要になっています。
それらは簡単に会計ソフトで記帳できますが、最近はクラウド型の会計ソフトが便利です。

クラウド型の会計ソフトはインストール型とは違い、
ネットからアカウント登録し利用契約(購入)すれば簡単にログインし使用できます。

クラウド型会計ソフトのメリット

・会計データはクラウド上に保管されいつでもどこでも利用可能
・法令改正や新製品が発売された時もバージョンアップが不要
・利用料が安い
・自動取込・自動仕訳サービスなどクラウド型連携アプリを利用できる

不動産投資・青色申告・白色申告の計算方法を理解しよう

確定申告書の提出方法は?

確定申告書類の提出方法は管轄の税務署に直接提出するか郵送するか、e-TAXで電子申告するかの3つの方法があります。

税務署に直接提出するメリットは税務署で聞きながら作成するコーナーも設けられていることです。ただ、確定申告時期かなり混みあいますので午前中など時間帯を考える必要があります。

確定申告が慣れた人の場合は郵送での提出が便利ですが、最近、最も便利なのはe-Taxによる電子申告です。e-Taxによる電子申告は書類提出の必要がありませんが、利用は事前に申請し電子証明の取得や電子申告等開始届出書の提出や認証のための機器購入が必要です。

e-Taxで確定申告するメリット

・確定申告期間中は24時間提出可能
・添付書類の提出を省略できる
・還付がスピーディー

不動産所得経費の考え方

不動産収入がある場合は毎年確定申告を行い、税金を納めなければなりませんが、
何が経費に該当するかを全て把握し正確に計上することが求められます。

多くの場合、理解不足や領収書などがないことで、計上できるはずの経費が計上できないケースが多いようです。現在、不動産経営で認められている経費は以下の13項目です。

■不動産経営で認められている経費
①租税公課
②損害保険料
③減価償却費
④修繕費
⑤借入金利息
⑥管理費
⑦交通費
⑧広告宣伝費
⑨通信費
⑩新聞図書費
⑪接待交際費
⑫消耗品費
⑬その他、税理士に依頼した費用

減価償却の考え方と手順

不動産投資の場合の減価償却とはマンションなどを購入してすぐには費用にせずに、
何年かに分けて費用として計上していく償却方法を意味します。

マンションは毎年、経年劣化していきますので経年劣化分を費用として計上していくことに他なりません。その場合に何年かけて減価償却するかは法定耐用年数として決められていますので、決められた法定耐用年数に沿って減価償却しなければなりません。主な法定耐用年数は以下の通りです。

■法定耐用年数

飲食店用設備(厨房など) 8年
木造や軽量鉄骨建物 22年
重量鉄骨建物 34年
RC造SRC造建物 47年

また、減価償却の計算方法には定額法と定率法がありますが、建物は必ず定額法で計算しなければならないので不動産投資における減価償却は定額法ということになります。定率法は費用を早く計上できるため税金対策として有効ですので、大企業の場合は8割以上が定率法を採用しています。

不動産投資・青色申告・白色申告追徴課税はあるのか?

不動産投資で税務調査はあるのか?

税務調査とは個人や法人が申告した内容について、税務署などが帳簿などを確認し誤りを訂正させたり税金の未納があれば追徴課税を課したりするものです。

納税者数に占める調査件数の割合は、1989年は法人が8.5%・個人が2.3%でしたが、
2016年は法人が3.2%・個人は1.1%と減っています。

この中で不動産投資家がどの程度ふくまれているのかですが、ある調査によりますと不動産投資家の30人に1人に税務調査が入ったという結果もあるようです。

それでは、どの様な項目に税務調査が入ったかということですが、以下の一覧をご参照ください。

不動産投資家の税務調査の内容

・敷金の処理が適正になされているか
・敷金・保証金の償却の処理が適正になされているか
・必要経費の中に家事使用分がないか
・家事使用している部屋はないか
・必要経費の中にプライベートの支出が含まれていないか

不動産投資で追徴課税になるケースとは?

追徴課税は申告書の税額が正しくないか未提出である場合などで、
本来納付されるべき税額が納付されていない時に追加で課される税金を意味します。

特に、「期限内に納付されていない」「税法に適さない税務処理がされている」などの場合は罰金として追徴課税されます。

したがって、税務調査の連絡が来た場合はできるだけの準備を整えて税務調査に臨むべきで、必要に応じて税務調査に強い税理士に同席してもらうことも大事です。

また、税務調査の前に誤りに気づいて修正申告を行えば追徴課税を免れることができますので、経費の書類・証拠を残しておくことが重要です。

特に悪質なケースとしては「架空の不動産を赤字で申告する」「架空の造成工事費用を計上する」「不動産売却した時に仲介費用ではなく架空のコンサルティング費用を計上する」などが過去に摘発されていますが、このような悪質なケースでなければ税務調査を恐れる必要はありません。

参考までに追徴課税の種類は以下の通りです。

■追徴課税の種類■

延滞税 税金の納付期限までに納付しなかった場合に年7.3%~14.6%の延滞税が課される
過少申告加算税 税務調査で修正申告を行い税額が増える場合に+10%~15%が課される
無申告加算税 正当な理由なく期限後に申告したり所得金額の決定を受けたりする場合は+20%が課される
重加算税 二重帳簿・帳簿書類の隠匿・虚偽記載などによる隠蔽や仮装等が実施された場合は+35%~+40%が課せられる

まとめ

ここまで説明しましたように不動産投資では適切な経費計上による確定申告が重要で、
青色申告と白色申告の違いを理解し期限までに申告することが大事です。

特に、青色申告制度には数々の特典がありますから、本格的に事業を行う場合は青色申告を選択することになります。

一方、白色申告は税務署長に対する承認申請の必要がないため、事業初年度で収入が少ないような場合には便利な申告制度です。

いずれにしても、日本は全て自主申告の国ですから正しい理解で正しく申告し、一方で節税できる部分は節税することがビジネスの成功を導きます。

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