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不動産投資とは?初心者が失敗しない4つのポイント

不動産投資とは?初心者が失敗しない4つのポイントのイメージ

お金を貯めるのが預金の役割とすれば、お金を殖やすのが投資の役割です。

ある調査によりますと実際に投資をしている人は約26%に留まっているということで、現実問題として投資の初心者が始められる投資として考えられるのは不動産投資・株式投資・国債投資などということになります。

この中で不動産投資は転売してキャピタルゲインを得る方法と、アパート・マンションを購入し賃貸することで家賃収入であるインカムゲインを得る方法があります。

そこで、今回は不動産投資の4つのポイントについて深堀し、特に、初心者が失敗しない不動産投資にフォーカスしてみます。

失敗しない不動産投資の仕組みを知る

不動産投資の種類を知る

まず、初心者が失敗しない不動産投資の仕組みを知るためには、不動産投資の種類を知らなければなりません。

一般的に不動産投資の種類と期待されるリターン・必要資金はどのくらいなのか・主に適している人とはどの様な人達なのかを以下に一覧にしました。

不動産投資の種類

種類 リターン 必要資金 適している人
ワンルームマンション 初心者
区分マンション・一戸建て 初心者
一棟アパート 中・上級者
一棟マンション 上級者
土地 中・上級者
REIT 初心者
不動産私募ファンド 中・上級者
駐車場・コインパーキング 土地所有者

上記のように初心者が少ない資金でローリスク・ローリターンで行える不動産投資はワンルームマンションとREIT(不動産投資信託)です。

また、それらに準ずるとすれば区分マンション・一戸建てへの投資ということになります。

つまり、これらは居住用としてバイ&ホールドして値上がりすれば利益確定してキャピタルゲインを得るという投資です。

そして、次の段階は投資した物件を賃貸に出して家賃収入というインカムゲインを得る投資形態になりますが、上記のバイ&ホールドに加えて賃借人との関係性が重要になってきます。

また、一棟アパート・マンションへの投資はさらに大きな資金が必要になり多くの賃借人との関係性が生まれますから、不動産投資としての難易度は難しくなる訳です。

固定資産税などの維持管理コストを知る

不動産投資で忘れてはならないポイントは上記のキャピタルゲインやインカムゲインにとどまらず、税金や維持管理コストがかかるということです。

さらに、不動産物件は刻々と経年劣化していきますから、将来的な修繕の準備も考えなければなりません。

つまり、株式投資などの証券投資は劣化することもありませんしコストが増えることもない訳で、この点が不動産投資と証券投資との大きな違いと言えます。

以下に不動産投資にかかる税金と主な維持管理コストをまとめました。

不動産投資に掛かる税金と維持管理コスト

税金 税額
売買契約書に貼る「印紙」 1,000万円~5,000万円・・・1万円
5,000万円~1億・・・3万円
1億~5億・・・6万円
登録免許税 売買による所有権移転・・・固定資産税評価額×1%
抵当権の設定・・・債権額×0.4%
不動産取得税 土  地・・・固定資産税評価額×1/2×3%
建  物・・・固定資産税評価額×3%
固定資産税 固定資産評価額×税率で1.4%が標準税率
(土地と建物の評価額が2,000万円で28万円)

維持管理コスト

居住用マンション 管理費
マンション・アパート(賃貸に出す時) 修繕積立金
管理委託費・家賃の5%~10%程度
管理修繕積立金・家賃の5%程度
集金代行委託手数料・家賃の5%程度
サブリース契約手数料・家賃の10%~20%

交渉力で空室などのリスクを回避する

不動産投資でもう1つ大事なポイントは交渉力です。不動産投資において売買価格や契約日、また、賃貸の場合の家賃や敷金・礼金などは全て売り方と買い方・賃貸人と賃借人の交渉によって決まります。

もちろん、大体の相場水準がある訳ですが、多くの場合において多少の価格変動は交渉力によって決められています。

つまり、売買当事者自身にその様な交渉力があればベストですが、不動産会社の担当者に強い交渉力があれば契約交渉は有利に進みます。

ですので、契約交渉を不動産会社の担当者に任せる場合は、あらかじめ交渉力のありそうな担当者を選ぶ必要があります。

一般的に売買当事者が不動産会社の担当者を選ぶことはあまり行われていませんが、その様なポイントも密かに考えて担当者を選ぶ必要があります。

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不動産投資初心者が成功率を高めるには

不動産投資初心者は30代サラリーマンが多い理由

不動産に限らず投資は以下の3原則を忘れてはなりません。

安全な手法で資産を運用する

今までの生活リズムを崩さず継続して運用する

生活費に手を付けず精神的にも楽に運用する

特に、不動産投資の場合は投資する金額も高額になりますから、安全な手法で資産を運用することは大事な要素となります。

その上で投資の初心者こそ不動産投資がお奨めの理由として以下のポイントが考えられます。

1つ目は不動産投資に特別なスキルは必要なく購入後の面倒な作業も少ないことです。例えば、株式投資と比較すると解りやすくなりますが、現在の株式投資はネットトレードが基本ですからパソコンを操作できることが不可欠です。また、不動産に比べて株式は値動きが激しいため、常に株価に目を配り売買のタイミングを見極めなければなりません。

2つ目は不動産投資の場合はローンを活用することで効率的に資産を増やすことが期待できます。基本的に不動産投資は長期投資ですから、銀行も長期の融資がしやすく金利も低く設定されているからです。

3つ目は不動産を長期保有することで老後も資産として安定した収入が得られることです。この様なポイントは不動産投資の初心者に30代のサラリーマンが多い理由になっています。

不動産投資初心者が成功率を上げるには始め方が大事

古くから不動産投資に成功するには、以下の5つのポイントを意識する必要があると言われてきました。

その5つのポイントとは以下のポイントで全部がそろえば言うことはありませんが、3つから4つのポイントがそろうことが重要です。

つまり、初心者が成功率を上げるための不動産投資の始め方とは、この5つのポイントを確実に理解し常にチェックすることに他なりません。

くれぐれも不動産会社の営業マンの口車に乗らないことが大事なのです。

不動産投資に成功するための5つのポイント

用途 第1種低層住居専用地域・第2種低層住居専用地域などの土地用途の確認
立地 交通利便性(駅ちか)・生活利便施設や教育施設や医療機関に近い・自然環境・街並み・防犯・防災性
物件 建築基準・耐震性・デザイン・築年数
投資タイミング 不動産市場の過熱度
資金調達 ローン金利などの融資条件
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不動産投資で資産形成・節税の両方をねらう

不動産投資のメリットを生かす

不動産投資には他の投資には無い特別のメリットがいくつかあります。

不動産投資の特別なメリットの1つ目は株式やFXに比べてマーケット変動リスクが少ないことと、預貯金に比べると長期的に利益が出やすいことです。

例えば、日経平均株価は年間で数十パーセント乱高下することも珍しくはありませんが、不動産は年間で数十パーセント乱高下することはありません。

また、現在の預貯金はゼロ金利に近い金利ですが、不動産投資では年数パーセントのインカムゲインは難しくはありません。

2つ目として不動産投資は税金対策に有効で年金や生命保険の上乗せ効果も期待できることです。

3つ目は不動産投資に対する資金調達がしやすいことで、銀行が潤沢な長期資金を用意しており低い金利で融資を受けられます。

その結果、不動産投資家は物件を2軒・3軒・1棟・2棟と増やすことでレバレッジ効果を得ることが可能です。

一方で不動産投資には売買や維持管理に手間がかかることや、物件が経年劣化することや火災や天災などのリスクを考えなければなりません。

加えて、中長期的な意味で不動産価格・金利などの変動や賃貸の場合は空室などのリスクが考えられます。

投資用不動産のサブリースで家賃収入

賃貸用のマンション・アパートに投資したオーナーの最大のリスクは部屋が空室になることです。

言うまでもなく空室になれば賃貸収入は入りませんが、その様なオーナーの空室リスクを解決したのがサブリース契約です。

つまり、オーナーが管理会社と契約し管理会社はオーナーから物件を借りて物件を入居者に賃貸しますので、オーナーは入居者が居てもいなくても賃料を受け取ることができます。

ただ、オーナーは賃料を満額得られるわけではなく、何割か差し引かれた保証賃料を受け取る事になる訳です。

サブリース契約のメリット・デメリット

メリット

  1. 空室・滞納がなくなる
  2. 管理業務が委託できる
  3. 入居者トラブルを回避できる
  4. 確定申告が楽になる

デメリット

  1. 家賃収入が減る
  2. 入居者を選べない
  3. 入居者を選べない
  4. サブリース会社に手数料を支払う

この様にサブリース契約はオーナーの悩みの種である空室・滞納リスクを回避できますが、サブリース契約の問題点として相場とかけ離れた低い家賃保証で契約を結んでしまうことも少なくありません。

また、サブリース契約は2年毎に更新される場合が大半で、保証家賃を引き下げられることもあり得ます。

多くの場合、サブリース契約条項の中には「2年更新制」や「保証する家賃は周辺相場の変動により変えることができる」という内容が必ず明記されています。

ですから、数年たって「こんなはずじゃなかった」と後悔することのない様に、契約内容をしっかり把握してから契約する必要があります。

今、ねらえる利回りは何%なのか

そもそも、利回りとは投資額に対するリターンの比率をパーセンテージで表した数字ですが、不動産投資で使われる利回りには表面利回りと実質利回りの2つの利回りが存在します。

表面利回りは年間の家賃収入を物件の購入価格で割った数字で、実質利回りは年間の家賃収入額から管理費や修繕費などの諸経費を引いた値を物件の購入価格で割って算出します。

ですので、普段から実質利回りで評価するクセを付けた方が良いと言えます。
そして、実際に物件を探す段階では、実質利回りだけを見て飛びつくと落とし穴にはまる危険性があります。

そこで、高利回り物件を検討するには、以下のポイントをチェックする必要があります。

1つ目は「知らないエリアへの投資は危険が高い」ことで、2つ目は部屋の満室が本当かどうかを見極めること、3つ目は管理費や修繕費などの諸経費をチェックすることです。

さらに、その物件が将来的に人口の集まる人気地域を維持できるか否かです。これらのポイントをチェックして高利回り物件を検討すれば「こんなはずじゃなかった」と後悔することも少ない筈です。

(東京23区・横浜川崎・大阪区分マンション表面利回り推移)

(引用元)ノムコム

不動産投資で相続対策と生命保険の代わりを狙う

不動産投資のもう1つのメリットは相続税対策などの節税と、投資によるインカムゲインが生命保険の役割を果たしてくれることです。

つまり、不動産投資の仕組みを正しく確立すれば、投資による収益が自分年金・自分保険に加えて有能な税理士役も果たしてくれるのです。

まず、相続税対策ですが、2015年1月から相続税基礎控除の縮小が始まっています。

基礎控除額は「5,000万円+1,000万円×法定相続人の数」だったところ、2015年1月1日以降は「3,000万円+600万円×法定相続人の数」に縮小されました。

その結果、相続税の課税対象者の割合は4.2%から6%強に拡大し地価の高い東京など都市圏では2桁を超えると言われています。

そこで、不動産投資だからできる相続税控除の特例を使うことになります。相続税控除の特例は以下の通りです。

相続税控除の特例

小規模宅地の特例 事業用地とすることで相続税の大幅な節税になります
貸家建付地の特例 賃貸住宅には借家権があるため相続税の評価額算出で一定の配慮がなされる

例えば、現金で2,000万円相続した場合の課税対象額は2,000万円ですが、
購入価格600万円の土地に1,400万円の建物を建てて賃貸すると課税対象額は778万円になります。

これらは念の為、税理士などの専門家に相談した方が確実です。もう1つは不動産投資で生命保険の代わりを狙うことですが、不動産投資でローンを組むと団体信用生命保険に加入することになります。

その結果、万が一オーナーが死亡または高度障害になった場合はローン残債は保険でカバーされ家族のローンの支払いは免除されます。

また、家賃収入も家族が引き継ぐため、「無借金のマンション」と「家賃収入」を家族が不労所得として受け取ることになります。

また、同じ前提条件で比較した場合、生命保険よりも不動産投資の方が毎月のコストが低くなるケースが多く見られます。

物件情報は不動産投資を制す

不動産会社のセミナーやノウハウ本をバカにしない

「物件情報は不動産投資を制す」の項ではいくつかの不動産情報の収集ノウハウを記していますが、いずれも投資家自身が自分の考えで不動産投資を行なうことを前提しています。

つまり、不動産会社やコンサルタントなどにお任せする投資スタイルは前提にしていません。それは、自身の命の次に大事なお金を他人の判断に委ねない方が良いからです。
その上で1つ目のポイントは不動産会社のセミナーやノウハウ本を活用することです。

もちろん、中には営業主導の内容も多いですが、リアルなのか営業主導なのかを見極める眼力を磨くためにもセミナーなどの活用が大事です。

住宅情報や収益物件用サイトをチェックする

物件情報で最も手軽に見れるのはネットの住宅情報や収益物件情報サイトです。

特に、収益物件情報サイトは不動産会社が運営しているサイトが多く名前やメールアドレスを登録しなければなりませんが、非公開物件や最新の物件情報を見るのに適しています。

ただ、しばらくは不動産会社からの営業メールが続くことになります。

現地調査で駅近物件を見つける

そして、住宅情報や収益物件用サイトで良さそうな物件が見つかった場合は、現地調査をすることが何よりも大事です。

最近はワンルームマンション投資でネット調査だけで現地調査をしない投資家も増えていますが、ネット情報や不動産会社の情報だけに頼るのは写真だけで結婚相手を決めるようなものです。

同様にgoogleマップのストリートビューで確認すれば現地調査は必要ないと言う人もいますが、ストリートビューには死角もあるのです。

現地調査で何よりも大事なことは立地を確認することで、不動産投資において立地は売買価格や入居率にも直結する最も重要な要素の1つです。

多くの物件では立地が良いと評価されていても、そこには様々な含意があります。

例えば、最寄り駅から徒歩10分と書かれていても実際には15分かかる例も少なくありません。

また、スーパーや病院などの生活に必要な施設が近くに揃っているか、近隣の騒音が少ないか治安は良さそうかなどは実際に行ってみなければ解りません。

つまり、不動産会社寄りのバイアスがかかった情報を現地調査で確認する姿勢が重要です。

ワンルームマンションの見極めは管理人に聞け

現地調査に加えて意外な効果を発揮するのがマンションの管理人に様子を聞くことです。

例えば、「管理人さんは何時から何時までいますか?」などという当たり障りのない質問から入り、いくつか質問する内に「実は民泊をやる人が多くてね」などと大事なことが聞ける場合があります。

もちろん、質問に答えてくれない管理人もいますが、管理人がどんな人なのかを知るだけでも意味がない訳ではありません。

一事が万事、良いマンションには良い管理人が居るものなのです。

まとめ

ここまで不動産投資について特に初心者が失敗しないポイントにフォーカスしてきましたが、本来、不動産投資はライフスタイルや人生プランに合わせて組み合わせるのがベストです。

また、一生に一度か多い人でも一生に数度の大きな買い物でもあります。

ですので、この様な人生の一大イベントに関する準備が十分過ぎるということはありませんから、投資家自身が納得した調査やヒアリングを行ない最終的には自身の決断による投資を行ないたいものです。

仮にその様なプロセスがなされていれば後悔する様なことは無いはずだからです。

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