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しつこい勧誘を撃退しながら不動産投資するコツ

しつこい勧誘を撃退しながら不動産投資するコツのイメージ

誰でもしつこい不動産投資勧誘は嫌ですが、だからと言って不動産投資を止めるわけではありません。そこで、今回はしつこくて嫌な不動産投資勧誘を撃退しながら、それらの投資勧誘を上手く利用することを考えます。
そのためには、まず、しつこい不動産投資勧誘の上手な撃退法を知らなければなりません。その上で利用できる情報を利用できれば一石二鳥ということになります。

  • 最近のしつこい不動産投資勧誘の実態とは?
  • 「宅建業法」 の禁止行為では何を禁止しているのか?
  • どうしてネットで売却査定すると訪問セールスが来るのか?

これらを少しでもお考えなられたことがあるなら、当ページがお役に立つと思います。

最近のしつこい不動産投資勧誘の実態とは?

不動産投資営業の電話がしつこい

電話を受ける立場で考えると電話を受けたくない時間帯や曜日はいつでしょうか?

時間帯としては早朝や夜が嫌なのは誰でも同じで、できれば夜7時~朝10時くらいまでは電話は受けたくないものです。電話を受けたくない曜日として考えられるのは、土日祝日はもちろん月曜日の午前中や金曜日の夕方は仕事の準備や仕事の後片づけで忙しいものです。

つまり、普通は上記の時間帯や曜日は避けて電話するのが営業電話の鉄則ですが、不動産投資の勧誘に常識は通用しません。むしろ、毎日朝晩関係なく数時間ごとに電話をかけてくる場合や断っても担当を変えて早朝から深夜まで何度も営業をかけてくる場合もあります。

また、業者によっては、断ると挑発的な態度をとり脅して来るケースも…。
このような場合には受ける方も対処法を考えなければなりません。

電話勧誘ができる時間帯

「特定商取引に関する法律施行規則」の第7条1 訪問販売に係る売買契約若しくは役務提供契約の申込みの撤回若しくは解除について迷惑を覚えさせるような仕方でこれを妨げること
「宅地建物取引業法施行規則の一部を改正する命令」 「迷惑を覚えさせるような時間の電話又は訪問による勧誘の禁止」(省令第16条の12第1号ホ関係)
午後9時から午前8時までの時間帯に電話勧誘又は訪問勧誘を行うことは、「迷惑を覚えさせるような時間」の勧誘に該当するものと考えられる

訪問営業もしつこい

不動産会社の訪問営業でも営業電話と同じ傾向が見られますが、もともと、アポなしで飛び込み訪問するほど非効率な営業方法はありません。業界では「1%の法則」と言われていますが、100件飛び込み訪問して話ができるのは1件と言う意味です。しかも、その1件が営業成果につながるわけではないのです。それでは、どうして非効率な飛び込み訪問を続けるのでしょうか?

それは多くの不動産投資会社では営業のプロセスを管理するために、一日の電話件数・訪問件数・週末の案内件数・新規のアポ件数などのノルマが設定されています。それらのノルマを達成するために非効率な電話セールスや飛び込み訪問を行っているのです。

訪問販売に立ち向かうには、特定商取引法の訪問販売に関する法律を理解しておくと役立ちます。

訪問販売に関する法律(特定商取引法)

氏名などの明示義務(第3条) 第一声で企業名や氏名商品・サービスの種類
再勧誘の禁止(第3条の2) 一度断られたら再び勧誘できない
過量契約の解除(第9条の2) 日常で必要とされる量を超えて販売できない
不実告知(第6条) 嘘を伝えて契約に結びつけるのは違法行為
事実不告知(第6条)  都合の悪い事実を伝えないこと
威迫(第6条) 消費者に恐怖を感じさせてはいけない
書面交付義務(第4条5条) 契約時は書面を交付しなければいけない

迷惑電話セールスの実態とは?

一方で現在の迷惑電話セールスやアポなし飛び込み訪問の実態は、もっと深刻な側面も見られます。相手が断ることをわかった上で確信犯的・詐欺的に弱みに付け込んで来る場合があります。

例えば、個人情報を握っていることを盾にする場合や、資料請求や売却査定などを理由に面談を迫る場合などが多く見られます。

そのようなケースでは「宅地建物取引業法」や「訪問販売に関する法律」という文言を出すだけでも撃退効果が出る場合があります。また、以下の苦情相談窓口を知っていると匂わせるだけでも撃退できる場合が多く見られます。

苦情相談窓口

消費生活全般に関する苦情や問合せ 消費生活センター消費者ホットライン 電話 188番
金融商品の先物取引について 金融庁 金融サービス利用者相談室 電話(ナビダイヤル)0570-016-811
国民生活センター 平日バックアップ相談  電話03-3446-1623
宅地建物取引業免許に関する窓口一覧 http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bf_000019.html
警察相談専用電話 #9110
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しつこい不動産投資勧誘を宅地建物取引業法で斬る

ハッキリと断ることが大事

しつこい電話や訪問による不動産投資勧誘に対しては、毅然とした態度でハッキリと断ることが必要です。

多くの場合、営業マンには一日の電話件数・訪問件数・週末の案内件数・新規のアポ件数などのノルマが設定されていますので、その対象になりそうな見込客に対しては諦めずにしつこく営業してきます。

ところが、毅然とした態度でハッキリと断ることで見込客ではないとわかれば、アッサリと営業を止める場合が多いのです。

したがって、「全く興味ありません」とか「今は結構です」「迷惑なので止めてください」などとハッキリ言うことが必要です。

それでも止めない場合は法律を盾にすることになります。

不招請勧誘を禁止する法律
  • 金融商品取引法 第三十八条
  • 宅地建物取引業法施行規則 第16条の12第1号のハ
  • 特定商取引法 第17条

最強の盾は「宅建業法」 禁止行為だ

不動産会社の営業マンを直接規制する法律としては宅地建物取引業法が最も適しています。

宅地建物取引業法施行規則第16条の12において「宅地建物取引業者等の勧誘行為については相手方を困惑させることが禁止」されていましたが、「勧誘に先立って宅地建物取引業者の称号または名称、勧誘を行う者の氏名、勧誘をする目的である旨を告げずに勧誘を行うことを禁止」することが追加されています。

つまり、宅地建物取引業法は迷惑を覚えさせるような時間の電話または訪問による勧誘を禁止しているのです。

悪質な勧誘行為の禁止

宅地建物取引業法第47条の2第3項に基づき同法施行規則第16条の12において、宅地建物取引業者等の勧誘行為について相手方等を困惑させることが禁止されています。

  1. 勧誘に先だって宅地建物取引業者の商号又は名称、勧誘を行う者の氏名、勧誘をする目的である旨を告げずに、勧誘を行うことを禁止。
  2. 相手方が契約を締結しない旨の意思を表示した場合の再勧誘の禁止。
  3. 迷惑を覚えさせるような時間の電話又は訪問による勧誘を禁止

「迷惑を覚えさせるような時間」とは一般的には午後9時から午前8時までの時間帯

国民生活センターもある

 

しつこい電話や訪問による不動産投資勧誘に対して毅然とした態度でハッキリと断ってもダメな場合や、宅地建物取引業法の禁止行為を盾にしてもしつこい勧誘を止めない場合は、国民生活センターに電話するしかありません。

国民生活センターでは苦情やクレームなどに対して、専門の相談員が受け付け公正な立場で処理に当ってくれます。

国民生活センター投資用マンションの20歳代の相談件数と平均契約購入金額

画像参照:http://www.kokusen.go.jp/news/data/n-20190328_1.html

売却査定や資料請求からしつこい不動産投資勧誘が始まる

ここまで説明してきたようなしつこい不動産投資勧誘が始まる要因として大きいのが、一括査定サイトを通した資料請求です。中小の不動産会社の中には自社サイトに十分なコンテンツが無く十分に集客出来ない会社が少なくありません。

そのような中小の不動産会社が使うのが一括査定サイトで、登録すると一括査定サイトを通して資料請求してきた見込客に対して営業することができます。

よく聞く口コミ情報として「どうして資料請求すると一度に数社の会社の資料が届くのか?」という疑問がありますが、その理由は一括査定サイトに資料請求したからなのです。

最近では、一括査定サイト側が過度の勧誘行為に対して制限をかけていたり、そもそも悪評判のあるような会社とは提携しないというルールを作っていたりします。そのため、提携社数の多い大手サイトや、運営母体が一流企業などのサイトの場合は、それほど迷惑勧誘について心配する必要はないでしょう。

おすすめ不動産サイト

サイト名 特徴
すまいValue 小田急不動産(株)、住友不動産販売(株)、東急リバブル(株)、野村不動産アーバンネット(株)、三井不動産リアルティ(株)、三菱地所ハウスネット(株)が運営
健美家 健美家株式会社
HowMa 人工知能を使ったハイレベルな匿名査定サイト
HOME’Sプライスマップ 賃貸の相場も分かる匿名査定サイト
マンションナビ マンションに特化した一括査定サイト
不動産買取ドットコム 買取の査定も出来る一括査定サイト

名簿業者が電話番号を販売している

また、資料請求も売却査定もしていないのに、いきなり不動産会社から勧誘電話がかかるのは他の理由が考えられます。

考えられる1つ目は他の不動産会社からの情報漏えいです。
例えば、マンションのモデルルーム見学などの時に名前や電話番号を記入する場合があります。そして、契約に至らなかった場合、このような情報に対して情報管理が行われないケースが多く、名前と電話番号などの情報が漏えいするわけです。

また、経営破綻した不動産会社から個人情報が漏れることもありますし、個人のリストの売買をする「名簿屋」という業者から違法なデータを売買することも多いのです。

個人情報名簿の出所

個人情報販売会社 不動産関連名簿・通販関連名簿・ダイレクトメール・自動車購入者・フィットネス会員名簿・高級レストラン利用者名簿など
ビジネスマンデータ 社会人の個人情報リスト
同業の不動産会社から売られた 投資系マンションのモデルルーム見学などから
不動産会社倒産個人情報が流出 不動産会社が経営破綻し資産が他社へ売却される際に顧客情報も資産として移譲される

不動産会社が経営破綻し資産が他社へ売却される際に顧客情報も資産として移譲される

しつこい不動産投資勧誘はクーリングオフの対象なのか?

クーリングオフとは一定の契約に限り、一定期間・説明不要の無条件で申込みの撤回または契約を解除できる法制度を意味します。ただし、申込者が商人である場合と契約が開業準備行為である場合ではクーリングオフは適用されません。

もちろん、不動産売買においてもクーリングオフが適用される場合はありますが、以下の一定の条件の下であることが求められます。

その条件とは「売主が宅建業者であること」「宅地もしくは建物の売買契約であること」「事務所以外の場所での契約であること」「物件の引き渡しを受けていないこと」「代金全額を払っていないこと」で、いずれか一つに該当すれば書面受領日から8日間に限りクーリングオフが適用されます。

つまり、マンションや一戸建ての売買契約を不動産会社の事務所以外の場所で行った場合に、クーリングオフが適用される場合があるということです。

ただ、不動産取引の様な多額の資金の移動を伴う契約の場合は慎重の上にも慎重に進めることが重要ですから、クーリングオフの適用などという瀬戸際交渉は避けるべきです。

クーリングオフ一覧表

商品・販売方法 クーリングオフ期間 関係法令
訪問販売 書面受領日から8日間 特定商取引に関する法律第9条
電話勧誘販売 書面受領日から8日間 特定商取引に関する法律第24条
連鎖販売取引 特定商取引に関する法律第40条
宅地建物取引 書面受領日から8日間 宅地建物取引業法第37条の2
ゴルフ会員権契約 書面受領日から8日間 ゴルフ場等に係る会員契約の適正化に関する法律 第12条
保険契約 書面受領日から8日間 保険業法 第309条

しつこい不動産投資勧誘を上手く利用するコツ

しつこい不動産投資勧誘の原因の1つである資料請求や売却査定は、投資家側の情報収集の一環です。つまり、しつこい不動産投資勧誘は避けなければなりませんが、投資家側は情報収集もしたいわけです。

そこで、考えられるのがネットでの不動産匿名査定です。
通常、ネットの売却査定では氏名・住所・電話番号などの個人情報の入力を求められますが、匿名査定ではメールアドレス以外の一切の個人情報を提供する必要はありません。もちろん、物件の住所や広さ・構造などは必要ですが、個人情報はメールアドレスだけで済みます。そのメールアドレスもフリーメールのメールアドレスにしておけば心配ありません。

不動産匿名査定

そして、もう1つの方法はフェイスtoフェイスの方法です。
不動産投資成功のための条件として良い不動産会社や担当営業マンを見つけることが指摘されていますが、最初に良い不動産会社や担当営業マンを見つけることができれば資料請求や売却査定などの全ての課題が解決されます。担当営業マンは何度でも何件でも資料請求や売却査定に応じてくれるはずです。

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まとめ

しつこい不動産投資勧誘を上手に撃退しながら良い不動産投資情報を手に入れたいものですが、大事なことは投資家自身が全てのイニシアチブを握るということです。もともと、不動産投資の最終的な損益は全て投資家の自己責任であることは言うまでもないことですから、自分の財産の増減に関することに他人の意見を入れるのは不自然です。
そして、不動産投資会社の営業マンは、会社や相手方の都合に合わせたタイミングで連絡を取ることが重要です。そうすればアポが取れる可能性が上がり、相対的に契約件数も上がる筈だからです。

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