これだけある不動産投資デメリットと軽減するコツを考える

2018年12月末の日銀資金循環統計によると、個人金融資産に占める現預金と保険・年金の割合は82％に上っています。仮に、この82％の資金の一部が投資に向かうとすれば、株やFXなどと比較すると相対的にリスクが低い不動産投資を選ぶ人も少なくないはずです。

ただ、不動産投資は初期費用がかかるというのがネック。

不動産投資のリスクは低いとはいえ、当然ノーリスクではありません。

そこで、当ページでは、不動産投資のリスクやデメリットを正確に把握した上で軽減するコツについて考えていきます。

• 不動産価格の下落が心配
• アパート経営の空室リスクは？
• 不動産投資のデメリットは克服できるのか？

これらを少しでもお考えになられたことがあるなら、当ページがお役に立つと思います。

不動産投資デメリット・価格下落による売買損

マンション価格下落による売買損

不動産投資の最大のデメリットであり最大のリスクと言えるのが、不動産価格下落による売買損（キャピタルロス）です。

株やFXは時間を分散することで価格変動を平均化することができますが、不動産投資でマンション価格や一戸建ての価格を時間分散することはできません。そのため、投資時期を誤ったり、不十分な知識で挑戦したりすると、失敗に繋がる可能性も。

実際、直近10年の東京23区の新築マンション価格は約20％の上昇を記録していますが、逆に10年で20％程度の下落も十分あり得えたとも考えられます。

また、下記のグラフが示すように、平均的なマンション価格は築後20年で約半分になるため、この辺りも加味して不動産投資計画を考えることが重要です。

築年数別中古マンション単価の推移

（引用元）HOME4U

売買損を生まないためには、投資時期を賢く見極める力を養い、その他のさまざまなリスクを把握するなど、知識を深めていくようにしましょう。

一戸建て価格下落による売買損

一戸建て価格についてもマンションと同様のことが言えます。

公示地価の平均坪単価（万円）の過去の推移を見ると、公示地価は1991年の坪単価195.1万円をピークに14年後の2005年には73％減の44.85万円まで下がっています。
下がりだすとどんどん下がっていくのが怖いところです。

しかし、その後2018年は58.76万円（＋31％）まで回復へ。
緩やかながら、このように復調することもあります。

この14年間で73％減する反面この4年間では3割回復しているため、このパフォーマンスが実際のリスクとリターンと考えられます。

公示地価平均坪単価（万円）推移

購入に失敗すると取り戻すのが困難

株式投資やFX投資などと違い、購入に失敗すると取り戻すのが非常に困難というのも不動産投資のデメリットです。

マンションや一戸建ての価格は、どんなに安い場合でも数百万円はします。
億単位に上る物件も珍しくはありません。そしてその高額な投資額を分散して支払うことはできません。

たとえば、不動産投資の平均水準と言われる3,000万円のマンションを買う場合、当然ながら一回きりの契約で成立します。市場を見ながら少しずつ分散投資するのが可能な株式とはわけが違います。

そのため、物件の選択に失敗した場合や、購入時期を見誤ると悲惨なことに。
失敗した場合は取り戻すのが非常に困難になるのです。

最近の最も悲惨な例として、スマートデイズ社のシェアハウス「かぼちゃの馬車」に投資したオーナーの例があります。

シェアハウス「かぼちゃの馬車」に投資したオーナーの平均投資額は1億円以上と言われますが、その大部分はスルガ銀行からの融資で返済のメドは全くついていません。これだけ大問題化すればシェアハウス「かぼちゃの馬車」を貸す,ことも売ることもできず、オーナーは途方に暮れています。

このシェアハウス「かぼちゃの馬車」問題は極端な例ですが、大なり小なり不動産投資には同類のデメリットやリスクが潜むことを覚えておきましょう。

不動産投資デメリット・空室リスクと家賃下落

アパート・マンション経営の空室リスク

副業でアパート・マンション経営するサラリーマンが増えていますが、最初はワンルームマンションに投資して賃貸に出すのが手頃な投資です。

ただ、この様なアパート・マンション経営には常に空室リスクが付きもの。

空室リスクの要因としては様々なことが考えられますが、背景としては人口減少で空き家が増えていることが大きな要因です。

2018年3月現在の空室率は以下の通りです。

賃貸住宅市場レポート空室率（2018年3月期）

不動産を購入して賃貸に出すなら、事前に具体的な空室リスク対策を考えておきましょう。ここでは、3つの対策を提案します。

ちなみに、空室リスクは以下の方程式で決まるとも言われています。

これら3つのポイントを押さえたリスク対策がアパート・マンション経営のカギとなるでしょう。

あなどれない家賃下落リスク

アパート・マンション経営でもっとも怖いのが空室リスクですが、家賃下落リスクも侮れないリスクの1つです。

築年数の経過に伴って建物や部屋は確実に老朽化が進みますが、その結果として家賃が下落していくことは間違いないことだからです。放っておくと、どんどん収益は得られなくなってしまいます。

家賃下落を食い止めるには、修繕・リノベーション工事をして状態を良くすること。これしかありません。

修繕・リノベーション工事は定期的に行うことで家賃維持が期待できます。
物件種や部屋の劣化状況によって異なりますが、一般的なリノベーション時期は以下となります。事前に確認しておきましょう。

一般的なリノベーション時期

不動産投資デメリット・どうするローン金利上昇と修繕費用

ローン金利上昇で狂うマンション投資利回り

現在のゼロ金利政策に伴う住宅ローンの金利の低位安定は、当分崩れそうには見えません。そのため、現在住宅ローン金利の上昇を心配する人は非常に少ない状況です。
しかし、もう少し長期で住宅ローン金利を見ますと、実は安心ばかりはしていられません。

たとえば、代表的な住宅ローン金利であるフラット35の2008年の金利は3％程度で推移し、その後10年かけて現在の1.37％～2％程度の金利まで低下しています。

（引用元）みんなの住宅ローン

また、フラット35などの金利の基となる長期プライムレートに大きな影響を与える10年国債利回り推移を見ると、35年前の1984年に8％程度だった国債金利が10年程度で2％～5％のレンジまで下がり、さらにそこから20年程度で現在の1.37％～2％程度の金利まで低下したことがわかります。

つまり、10年～20年程度の期間で考えると長期金利は5％程度の変動を繰り返しており、最近住宅ローンを組んだ人は、完済までの間に5％程度の金利上昇の可能性は十分あり得ることが簡単に想像できます。

10年国債利回り推移

建物の経年劣化は修繕費用の上昇を招く

前項でも説明しましたが、経年劣化による修繕の費用は、現場の状況や耐用年数などを考慮すればある程度予測のつくものです。

ただ、その予測通りに修繕を実施しないで先延ばししていると、修繕の費用がかさみ想定外の出費がキャッシュフローに悪影響を及ぼすことになります。

それだけでなく、修繕の先延ばしが思わぬ大きなリスクを招くことも…。
万一、建物の外壁タイルがはがれて落下すれば、人身事故に繋がります。

下記に建物の法定耐用年数を構造別に示しましたので、ぜひ確認しておきましょう。

法定耐用年数

不動産投資デメリットを軽減するコツ

事前にリスクを予想し具体的なリスクヘッジ手段を用意する

ここまで不動産投資の主なデメリット・リスクについて考えてきましたが、本項では不動産投資のデメリット・リスクを軽減するコツについて考えていきます。

そこで、デメリット・リスクを軽減するコツについて考える前に、一旦ここで不動産投資に考えられるデメリット・リスクをおさらいしておきましょう。

不動産投資デメリット・リスクまとめ

このようなデメリット・リスクを対策するために、以下を押さえておきましょう。

無理のない投資計画と出口戦略を立てる

不動産投資の出口戦略の難しさは、インカムゲインとキャピタルゲインの2つの要素を両立させなければならないところにあります。

つまり、定期的な家賃収入で考えるインカムゲインと、物件を売った時の売却利益であるキャピタルゲインを両立させなければ意味がありません。

たとえば、定期的な家賃収入はずっと想定利回りを確保し黒字の状態が続いていたとしても、最後の物件の売却で大赤字を出すとインカムゲインは吹っ飛んでしまいます。

不動産投資の出口戦略を考える上で、売却利益を最大化するためには以下の要素を把握しておく必要があると言えます。

不動産投資出口戦略のためのチェックポイント

頼れる管理会社の探し方

マンション管理会社は全国に2,300社以上あると言われていますが、管理会社は以下の3つのタイプに分けることができます。

• 不動産デベロッパー系
• ビルメンテナンス系
• 独立系

不動産デベロッパー系の管理会社は設計や設備に関する情報を親会社から入手しやすいため、構造上のトラブルが発生した場合に詳細図面などの手配が比較的スムーズに行なえるという強みがあります。

また、ビルメンテナンス系の管理会社は商業施設やオフィスビルのメンテナンスを主力事業としているため、マンションの清掃や設備の保守などハード面に強みを持っています。

そして、独立系マンション管理会社は親会社を持たないためコストを抑えることができ、管理費などの価格面で強みを持っていると考えられます。

管理会社は、建物のメリットを生かすにはどの管理会社が最適なのか、管理会社の強みを把握した上で選ぶようにしましょう。また、以下のランキングも参考にしてみてください。

管理会社満足度調査ランキング

（第9回 管理会社満足度調査ランキング2017住まいサーフィン）

まとめ

アパート・マンション経営を含めた不動産投資には様々なデメリット・リスクが伴います。
しかし、どんな種類であれ、投資にはリスクはつきもの。
大事なことは、リスクを正確に把握し、そのリスクに合わせた対策をきちんと立てておくことです。また、不動産投資を始める時点で出口を見据えておくことも重要です。

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