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不動産投資の税金対策・4つのコツ

不動産投資の税金対策・4つのコツのイメージ

不動産投資はある意味、税金との戦いという側面が否定できません。
その中でも一律に課税される税金もあれば条件次第で課税されない税金もありますし、不動産購入時に掛かる税金・保有中に掛かる税金・売却時に掛かる税金などに分類できます。そこで、本項では払うべき税金を払いながら、節約できる税金は節税するコツについて説明していきます。不動産投資の成功には税金を制することが必要だからです。

  • 不動産投資に関する税金を全部知りたい
  • 損益通算のテクニックとは?
  • 青色申告のメリットとは?

これらを少しでもお考えなられたことがあるなら、当ページがお役に立つと思います。

不動産投資に関する税金を徹底的に知る

不動産投資に関する税金はこれだけある

最初は不動産投資に関する税金を知ることから始めなければなりませんが、不動産投資に特有な税金は不動産取得税と固定資産税・都市計画税・譲渡所得税の4つに過ぎません。

税の種類 どんな時に必要か どれぐらい必要か
印紙税 売買契約書 1,000万円以下1万円
1,000万円超5,000万円以下2万円
登録免許税 不動産登記 所有権保存0.4%・所有権移転2%
抵当権設定0.4%
不動産取得税 不動産の取得 4%(特例有)
固定資産税 不動産の所有 1.4%(軽減有)
都市計画税 不動産の所有 0.3%
所得税・住民税 不動産所得に対して 分離課税・総合課税(特例有)
贈与税 不動産の贈与 贈与税の累進税率
相続税 不動産相続 (3,000万円+600万円)×人数を超える場合
譲渡所得税 5年以下
5年超
39.63%(所得税30.63%住民税 9%)20.315%(所得税15.315% 住民税 5%)

まず、印紙税と登録免許税は不動産取引だけではなく、契約書と登記に掛かる税金です。また、所得税と住民税は広く所得に対して課税される税金として知られていますが、不動産投資においても課税方法等を理解する必要があります。特に、アパート・マンション経営においては利益を確保するテクニックとして、節税方法が重要になるからです。

加えて、贈与税と相続税も不動産投資特有の税金ではありませんが、不動産の贈与・相続が多いことから不動産投資には関係が深い税金です。したがって、不動産投資における贈与税と相続税の課税方法や節税方法は重要なポイントとなります。

購入の時に掛かる税金

不動産購入の時に掛かる税金の中では不動産取得税が要注意です。

不動産購入の契約が終わり登記も終わり入居者の入居など全てが終わった後に、
忘れた頃に請求が来るのが不動産取得税だからです。
したがって、請求が来ることを忘れているとビックリすることになる税金です。

また、不動産取得税の税率は原則4%ですが、土地と住宅については2021年3月31日の取得までは3%に引き下げられる軽減税率が適用されています。この引き下げには特に要件はなく土地か住宅であれば問題ありません。

通常、3%の軽減税率が適用された形で請求が来ますが、市区町村によっては自己申告が必要な場合があるかもしれません。また、以下の通り建物の評価額からの控除が行われています。

不動産取得税建物の評価額からの控除額

新築日 控除額
1997年4月1日以降 1,200万円
1989年4月1日~1997年3月31日 1,000万円
1985年7月1日~1989年3月31日 450万円
1981年7月1日~1985年6月30日 420万円
1976年1月1日~1981年6月30日 350万円

不動産を保有することで掛かる税金

不動産を保有することで掛かる税金は固定資産税・都市計画税で、不動産投資での利益の発生の有無や賃貸収入の有無に関わらず一定の税率が不動産の評価額に対して課税されます。

そして、固定資産税は1月1日の所有者に対して課税されるのが特徴で、年の途中で不動産を売買し所有名義が変わった場合は日割りで売主と買主で負担することになります。

例えば、 固定資産税が年間20万円で4月1日の時点で不動産が売買された場合は、買主が後半9ヶ月で売主が前半3ヶ月の所有期間となるため買主が15万円・売主が5万円を支払うことになります。

土地の4種類の評価価格

時価(実勢価格) 実際に取り引きされた価格で国土交通省のWEBサイト「土地総合情報システム」で閲覧できる
公示価格 国土交通省が公示する標準地の価格で国土交通省のWEBサイト「土地総合情報システム」で閲覧できる
相続税評価額 相続税や贈与税の課税基準になる価格で国税庁のWEBサイト内で路線価図等が公開されている
固定資産税評価額 市町村が決定し3年ごとに評価替えが行われる評価額で市町村役場にある固定資産課税台帳で確認可能

売却時に掛かる税金

不動産の売却時に掛かる税金は譲渡所得税になりますが、譲渡所得税は譲渡により利益が出た場合のみに課税される税金です。株式の場合は利益のあるなしに関わらず売却時に課税されますが、不動産の場合は購入時に不動産取得税を払っていますから利益が出た場合のみに課税される仕組みです。

譲渡所得税の2つ目のポイントは所有期間により税率が異なることです。5年以下の土地・建物等の所有は短期譲渡所得として39.63%課税され、5年を超える土地・建物等の所有は長期譲渡所得として20.315%課税されます。

譲渡所得税の3つ目のポイントは取得日と譲渡日の決め方で、取得日と譲渡日の決め方により5年以下かと5年超が左右される場合があります。

取得日の決め方
他から不動産を購入した場合=取得日は引渡しを受けた日
自ら建設した資産の場合  =取得日は建設が完了した日
請け負わせて建設した場合 =取得日は引渡しを受けた日
相続や個贈与で得た場合  =取得日は被相続人や贈与者の取得日

譲渡日の決め方
譲渡日は「譲渡日のある年の1月1日」に所有期間が5年を超えているかどうかが短期譲渡所得と長期譲渡所得の分かれ道になります。
つまり、取得日から譲渡日まで丸5年過ぎていた場合でも、譲渡日のある年の1月1日に5年を経過していなければ短期譲渡となります。したがって、丸5年過ぎた翌年の1月1日以降を譲渡日にすれば長期譲渡となる訳です。

所有期間による課税方法の違い

所有期間 判定
5年以下の土地・建物等 短期譲渡所得
5年を超える土地・建物等 長期譲渡所得

譲渡所得の税率表

長短区分 短期 長期 長期
期間 5年以下 5年超 10年超所有軽減税率の特例
居住用 39.63%(所得税30.63%・住民税 9%) 20.315%(所得税15.315%・住民税 5%) ①課税譲渡所得6,000万円以下の部分14.21%(所得税10.21%・住民税4%)

②課税譲渡所得6,000万円超の部分20.315%(所得税15.315%・住民税5%)
非居住用39.63%(所得税30.63%・住民税 9%) 20.315%(所得税15.315%・住民税 5%)

不動産投資に関する税金を節税するには

不動産投資に関する税金の節税方法

不動産投資に限らず節税の基本は出来る限り必要経費を膨らませて課税所得を減らすことに尽きます。つまり、不動産所得は以下の金額で算出されますから、
必要経費が増えれば不動産所得金額が減るという構図です。

総収入金額 - 必要経費 = 不動産所得の金額

例えば、サラリーマンが不動産投資をしている場合は不動産収入のほかに給与収入がありますが、この不動産収入が赤字になれば合算して算出された課税所得が減ることになり節税につながります。

また、アパート・マンション経営の場合は、経費や減価償却費を増やすことで課税所得を減らすことが可能です。加えて、法人化した賃貸経営の場合は家族を社員にして給料を払うことで会社は経費が増えて課税所得が減ることになり、家族は給料を受け取ることになり一石二鳥となり得ます。

経費計上できるもの

管理費 修繕積立金
賃貸管理代行手数料 リフォーム代
損害保険料(火災保険料・地震保険料) 税金(固定資産税・不動産取得税)
ローン返済額の利息部分 減価償却費
不動産所有や運営に関する交通費 新聞図書費
電話代などの通信費 税理士へ支払う手数料

減価償却費とは?

建物などの費用を計上する時に購入から長い間使うものは購入してすぐには費用にせず、何年かに分けて費用として計上していく方法を減価償却と言います。

一戸建てやマンションなどの建物は経年劣化していきますが、この経年劣化分を費用として計上するのが減価償却というわけです。

そのため費用計上する場合に、何年かけて減価償却しなければならないかを法定耐用年数として決めています。主な法定耐用年数は以下の通りです。

法定耐用年数

鉄骨鉄筋コンクリート 47年
重量鉄骨建物 34年
木造や軽量鉄骨建物 22年
建物設備 15年

そして、減価償却の計算方法には定額法と定率法がありますが、定額法は減価償却資産の管理が簡単で不動産投資における減価償却は定額法を採用しています。

一方、定率法は減価償却資産の管理は複雑ですが費用を早く計上できるため、税金対策として有効で大企業の8割以上が定率法を採用しています。

給料収入と損益通算のテクニック

 

給料収入と損益通算のテクニックについてですが、不動産所得の赤字は他の所得と損益通算できるところがポイントとなります。

不動産所得の赤字は損益通算の対象となりますから、サラリーマンが不動産投資を行った時は給与所得と不動産所得の赤字を損益通算することができます。

例えば、年収800万円のサラリーマンが副業の不動産投資で減価償却や経費計上により100万円の赤字が出たとします。通常、給与所得のみの所得税額は974,000円となりますが、不動産投資の減価償却と経費計上による100万円の赤字分を損益通算しますと所得税額は772,500円となり201,500円の節税となります。

■不動産所得の計算
総収入金額 - 必要経費 = 不動産所得(総合課税の対象)


総収入金額 賃料・駐車場料金・更新料・返還を要しない敷金・保証金
必要経費 減価償却費・ローン金利・税金・損害保険料・仲介手数料
管理費・修繕費・広告宣伝費・雑費
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不動産投資に関する税金の申告方法とは?

青色申告と白色申告の違いを理解する

青色申告は税金の特別控除や赤字の繰越などで翌年度の税金を節税できる様々な優遇特典のついた確定申告です。

一方、白色申告は貸借対照表の提出が不要で帳簿も簡単に記載する方法で申告できますから、小規模な事業者が選択する申告方法と言われていました。ところが、2014年の法改正により白色申告にも帳簿作成が義務付けられました。

したがって、青色申告のメリットを選択する人が増えていますが、青色申告の最大のメリットは「65万円の青色申告特別控除」です。それ以外にも青色申告には以下のメリットがあります。

青色申告メリット
  • 会計ソフトで帳簿付けするだけで65万円控除
  • 家族の給与が必要経費になる
  • 減価償却の特例を受けられる
  • 事業で使ったことを証明できれば経費になる
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経費算入の考え方を理解する

不動産所得に関して確定申告をする際の経費算入の考え方のポイントは、何を経費として計上できるのかと何が経費として計上できないのかをしっかり把握するということです。確定申告では何が経費に該当するかを全て把握した上で、正確に計上することが求められます。

また、多くの場合、領収書などがないことで経費計上できないケースが多いようですから、支出した際には領収書を貰うクセを付けることが大事です。
不動産経営で認められている経費は以下の通りです。

不動産経営で認められている経費
  • 税金
  • 損害保険料
  • 減価償却費
  • 修繕費
  • ローン利息
  • 管理費
  • 交通費
  • 広告宣伝費
  • 通信費・新聞図書費・接待交際費・消耗品費
  • その他、税理士に依頼した費用

不動産投資に関する税金の節税具体例とは?

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所得税・住民税の節税具体例

所得税・住民税は総合課税が原則ですから、すべての所得金額を合計して総額に対する税額を計算するのが基本です。

つまり、サラリーマンが不動産投資を行った場合、勤務先から受け取る給与所得と不動産投資から得る不動産所得に対して、経費や減価償却費を差し引いた総額に対する税金を計算することになります。

例えば、サラリーマンA氏の給与所得が700万円で不動産所得が200万円の赤字としますと税額は以下の通りです。

給与所得700万円
所得税296,500円 + 住民税363,500円 = 660,000円

給与所得700万円・不動産所得200万円赤字
所得税135,500円 + 住民税239,500円 = 375,000円

したがって、不動産所得が経費算入による損益通算や減価償却により、
660,000円-375,000円=285,000円の節税となります。

給与に対する所得税と住民税

年収所得税住民税 合計 年収に対する税率
500万円14万円 25万円 39万円 7.8%
700万円 32万円 38万円 70万円 10.0%
1,000万円 84万円 63万円 147万円 14.7%
5,000万円 1,580万円 457万円 2,037万円 40.7%

相続税の節税具体例

一般的に不動産の相続で相続税が節税できるということが言われていますが、それは相続財産の価額が相続税評価額により算定されるからです。

通常、相続税評価額は時価よりも2~3割程度少なくなることから、不動産は現金で相続した場合に比べて節税になる訳です。

例えば、妻と子供の法定相続人2人が現金1億円と不動産1億円を相続した場合の試算は以下の通りです。

現金1億円 →相続税評価額1億円  →相続税合計315万円

不動産1億円→相続税評価額8,000万円→相続税合計175万円

したがって、現金の相続を不動産にすることで相続税額140万円の節税となりました。なお、借地や借家などの場合にさらに相続税評価額を引き下げられるケースもありますが、逆にテクニックに頼り過ぎると節税に失敗するケースもありますから税理士などに相談することが大事です。

相続税率

法定相続分に応ずる取得金額 税率 控除額
1,000万円以下 10%
3,000万円以下 15% 50万円
5,000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
2億円以下 40% 1,700万円
3億円以下 45% 2,700万円
6億円以下 50%4,200万円
6億円超 55% 7,200万円

まとめ

不動産投資で税金と聞くと私達は直ぐにテクニックに走りがちですが、不動産投資の節税のメリットがいつまでも続く訳わけではありません。
特に、制度の改正や法の改正・特例の廃止などは頻繁に行われていますので、最新の正確な情報を得ることが重要です。
また、税金対策に気を取られ過ぎて不動産投資物件の選択や賃貸入居者の対応がおろそかになっては本末転倒です。
あくまでも税金対策はプラスアルファ程度に考えておくのが適切で、本来の不動産投資の成否に力を注ぎたいものです。

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