不動産投資の税金対策・4つのコツ

不動産投資はある意味、税金との戦いという側面が否定できません。
その中でも一律に課税される税金もあれば条件次第で課税されない税金もありますし、不動産購入時に掛かる税金・保有中に掛かる税金・売却時に掛かる税金などに分類できます。そこで、本項では払うべき税金を払いながら、節約できる税金は節税するコツについて説明していきます。不動産投資の成功には税金を制することが必要だからです。

• 不動産投資に関する税金を全部知りたい
• 損益通算のテクニックとは？
• 青色申告のメリットとは？

これらを少しでもお考えなられたことがあるなら、当ページがお役に立つと思います。

不動産投資に関する税金を徹底的に知る

不動産投資に関する税金はこれだけある

最初は不動産投資に関する税金を知ることから始めなければなりませんが、不動産投資に特有な税金は不動産取得税と固定資産税・都市計画税・譲渡所得税の4つに過ぎません。

まず、印紙税と登録免許税は不動産取引だけではなく、契約書と登記に掛かる税金です。また、所得税と住民税は広く所得に対して課税される税金として知られていますが、不動産投資においても課税方法等を理解する必要があります。特に、アパート・マンション経営においては利益を確保するテクニックとして、節税方法が重要になるからです。

加えて、贈与税と相続税も不動産投資特有の税金ではありませんが、不動産の贈与・相続が多いことから不動産投資には関係が深い税金です。したがって、不動産投資における贈与税と相続税の課税方法や節税方法は重要なポイントとなります。

購入の時に掛かる税金

不動産購入の時に掛かる税金の中では不動産取得税が要注意です。

不動産購入の契約が終わり登記も終わり入居者の入居など全てが終わった後に、
忘れた頃に請求が来るのが不動産取得税だからです。したがって、請求が来ることを忘れているとビックリすることになる税金です。

また、不動産取得税の税率は原則4％ですが、土地と住宅については2021年3月31日の取得までは3％に引き下げられる軽減税率が適用されています。この引き下げには特に要件はなく土地か住宅であれば問題ありません。

通常、3％の軽減税率が適用された形で請求が来ますが、市区町村によっては自己申告が必要な場合があるかもしれません。また、以下の通り建物の評価額からの控除が行われています。

不動産取得税建物の評価額からの控除額

不動産を保有することで掛かる税金

不動産を保有することで掛かる税金は固定資産税・都市計画税で、不動産投資での利益の発生の有無や賃貸収入の有無に関わらず一定の税率が不動産の評価額に対して課税されます。

そして、固定資産税は1月1日の所有者に対して課税されるのが特徴で、年の途中で不動産を売買し所有名義が変わった場合は日割りで売主と買主で負担することになります。

例えば、 固定資産税が年間20万円で4月1日の時点で不動産が売買された場合は、買主が後半9ヶ月で売主が前半3ヶ月の所有期間となるため買主が15万円・売主が5万円を支払うことになります。

土地の4種類の評価価格

売却時に掛かる税金

不動産の売却時に掛かる税金は譲渡所得税になりますが、譲渡所得税は譲渡により利益が出た場合のみに課税される税金です。株式の場合は利益のあるなしに関わらず売却時に課税されますが、不動産の場合は購入時に不動産取得税を払っていますから利益が出た場合のみに課税される仕組みです。

譲渡所得税の2つ目のポイントは所有期間により税率が異なることです。5年以下の土地・建物等の所有は短期譲渡所得として39.63%課税され、5年を超える土地・建物等の所有は長期譲渡所得として20.315%課税されます。

譲渡所得税の3つ目のポイントは取得日と譲渡日の決め方で、取得日と譲渡日の決め方により5年以下かと5年超が左右される場合があります。

所有期間による課税方法の違い

譲渡所得の税率表

不動産投資に関する税金を節税するには

不動産投資に関する税金の節税方法

不動産投資に限らず節税の基本は出来る限り必要経費を膨らませて課税所得を減らすことに尽きます。つまり、不動産所得は以下の金額で算出されますから、
必要経費が増えれば不動産所得金額が減るという構図です。

例えば、サラリーマンが不動産投資をしている場合は不動産収入のほかに給与収入がありますが、この不動産収入が赤字になれば合算して算出された課税所得が減ることになり節税につながります。

また、アパート・マンション経営の場合は、経費や減価償却費を増やすことで課税所得を減らすことが可能です。加えて、法人化した賃貸経営の場合は家族を社員にして給料を払うことで会社は経費が増えて課税所得が減ることになり、家族は給料を受け取ることになり一石二鳥となり得ます。

経費計上できるもの

減価償却費とは？

建物などの費用を計上する時に購入から長い間使うものは購入してすぐには費用にせず、何年かに分けて費用として計上していく方法を減価償却と言います。

一戸建てやマンションなどの建物は経年劣化していきますが、この経年劣化分を費用として計上するのが減価償却というわけです。

そのため費用計上する場合に、何年かけて減価償却しなければならないかを法定耐用年数として決めています。主な法定耐用年数は以下の通りです。

法定耐用年数

そして、減価償却の計算方法には定額法と定率法がありますが、定額法は減価償却資産の管理が簡単で不動産投資における減価償却は定額法を採用しています。

一方、定率法は減価償却資産の管理は複雑ですが費用を早く計上できるため、税金対策として有効で大企業の8割以上が定率法を採用しています。

給料収入と損益通算のテクニック

　

給料収入と損益通算のテクニックについてですが、不動産所得の赤字は他の所得と損益通算できるところがポイントとなります。

不動産所得の赤字は損益通算の対象となりますから、サラリーマンが不動産投資を行った時は給与所得と不動産所得の赤字を損益通算することができます。

例えば、年収800万円のサラリーマンが副業の不動産投資で減価償却や経費計上により100万円の赤字が出たとします。通常、給与所得のみの所得税額は974,000円となりますが、不動産投資の減価償却と経費計上による100万円の赤字分を損益通算しますと所得税額は772,500円となり201,500円の節税となります。

不動産投資に関する税金の申告方法とは？

青色申告と白色申告の違いを理解する

青色申告は税金の特別控除や赤字の繰越などで翌年度の税金を節税できる様々な優遇特典のついた確定申告です。

一方、白色申告は貸借対照表の提出が不要で帳簿も簡単に記載する方法で申告できますから、小規模な事業者が選択する申告方法と言われていました。ところが、2014年の法改正により白色申告にも帳簿作成が義務付けられました。

したがって、青色申告のメリットを選択する人が増えていますが、青色申告の最大のメリットは「65万円の青色申告特別控除」です。それ以外にも青色申告には以下のメリットがあります。

経費算入の考え方を理解する

不動産所得に関して確定申告をする際の経費算入の考え方のポイントは、何を経費として計上できるのかと何が経費として計上できないのかをしっかり把握するということです。確定申告では何が経費に該当するかを全て把握した上で、正確に計上することが求められます。

また、多くの場合、領収書などがないことで経費計上できないケースが多いようですから、支出した際には領収書を貰うクセを付けることが大事です。
不動産経営で認められている経費は以下の通りです。

不動産投資に関する税金の節税具体例とは？

所得税・住民税の節税具体例

所得税・住民税は総合課税が原則ですから、すべての所得金額を合計して総額に対する税額を計算するのが基本です。

つまり、サラリーマンが不動産投資を行った場合、勤務先から受け取る給与所得と不動産投資から得る不動産所得に対して、経費や減価償却費を差し引いた総額に対する税金を計算することになります。

例えば、サラリーマンA氏の給与所得が700万円で不動産所得が200万円の赤字としますと税額は以下の通りです。

給与に対する所得税と住民税

相続税の節税具体例

一般的に不動産の相続で相続税が節税できるということが言われていますが、それは相続財産の価額が相続税評価額により算定されるからです。

通常、相続税評価額は時価よりも2~3割程度少なくなることから、不動産は現金で相続した場合に比べて節税になる訳です。

例えば、妻と子供の法定相続人2人が現金1億円と不動産1億円を相続した場合の試算は以下の通りです。

したがって、現金の相続を不動産にすることで相続税額140万円の節税となりました。なお、借地や借家などの場合にさらに相続税評価額を引き下げられるケースもありますが、逆にテクニックに頼り過ぎると節税に失敗するケースもありますから税理士などに相談することが大事です。

相続税率

まとめ

不動産投資で税金と聞くと私達は直ぐにテクニックに走りがちですが、不動産投資の節税のメリットがいつまでも続く訳わけではありません。
特に、制度の改正や法の改正・特例の廃止などは頻繁に行われていますので、最新の正確な情報を得ることが重要です。
また、税金対策に気を取られ過ぎて不動産投資物件の選択や賃貸入居者の対応がおろそかになっては本末転倒です。
あくまでも税金対策はプラスアルファ程度に考えておくのが適切で、本来の不動産投資の成否に力を注ぎたいものです。

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