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不動産投資を安定収入化するための4つの鍵

不動産投資を安定収入化するための4つの鍵のイメージ

長引くゼロ金利状態の中で、何もしなければマネーは少しずつ目減りしていきます。そこで、投資に打って出てマネーの目減りを食い止めたい訳ですが、株のネットトレードやFXのネットトレードは意外にハードルが高い投資です。

その意味で不動産投資は初心者でも安定した収益が期待できる投資の1つと言えます。
そこで、今回は不動産投資を安定収入化するための4つの鍵について、その鍵を解く秘訣を探ります。

  • 不動産投資を安定収入にするには何が必要なのか?
  • 本当に不労所得を得ることができるのか?
  • 一方で資産価格下落が怖い

これらを少しでもお考えなられたことがあるなら、当ページがお役に立つと思います。

不動産投資の安定収入化・成功の鍵は長期投資と利回りの良い物件を見つけること

不動産投資の最大の魅力は安定性

投資はリターンが期待できる反面、リスクがあることは誰もが知っていますが、どうしてもリターンばかりに目が行くのが個人投資家の常です。

しかしながら、どの様な投資においても、リターンと同じ程度のリスクがあることは余り知られていません。

一方で、不動産投資と聞くと何となく危ない投資というイメージを持ちますが、実は不動産投資はさまざまな投資の中でも安定感のある投資の1つなのです。

特に、アパート・マンションに投資し家賃収入を得ることはインカムゲインの仕組み作ることであり、投資の中でも安定感のある投資と言えます。

つまり、大家になり家賃を貰うことこそが正に不動産投資の本質であり醍醐味であると言え、不動産投資とは家賃を貰うことと言っても過言ではありません。

この家賃収入こそが不動産投資による固定収入・不労所得の源泉であり、安定感のある投資の裏付けとなるのです。

その家賃収入は建物の経年劣化による老朽化や空室リスクなどによる収益下落の可能性はありますが、それは入退去や契約更新のタイミングで起こるため予測可能です。つまり、家賃収入は急激な収益変動にはなり難いと言えます。

首都圏分譲マンション平均家賃推移を見ても、増減はあるものの急な変動はないことがわかります。むしろここ数年右肩上がりで、今後収益が期待できます。

引用:「三大都市圏・主要都市別/分譲マンション賃料推移」2018年年間版・株式会社東京カンテイから

長期投資だから上がる成功率

投資のもう1つの大事な視点は時間軸で、例えば、株式投資の神様と呼ばれるウォーレン・バフェットは長い時間軸の長期投資で莫大な資産を築いています。

長期投資は短期のように値動きに一喜一憂することなく長い目で見た成長に投資をするのが特徴で以下のようなメリットがあります。

長期投資のメリット

・価格の上下動に一喜一憂する必要がない
・長い目で見た分散投資が可能
・売買手数料が短期投資に比べてかからない

これは株式投資に限らず不動産投資にも全く同じことが言えます。
結果的に見ると長期投資の方が大きなリターンを得ている場合が多いからです。
したがって、不動産投資では、より長期投資のメリットを生かせるような物件選びが求められます。

高利回り物件を見つけるには?

まず、高利回り物件には2種類あることを知る必要があります。

1つ目は首都圏の遠隔地や地方の高利回り物件です。これらは割安物件ですから高利回りではありますが、必ずしも良い物件とは限りません。

例えば、周りに空室が目立つ高利回りのマンションや周りに新しい物件が多いアパート・マンションなどで、確かに入居して貰えれば高利回りですが空室リスクなどが心配される物件です。

2つ目は首都圏や近畿圏などで割安で売られている高利回り物件で、これらの割安物件は高利回りで良い物件の可能性が高いと言えます。

例えば、売主が早急に資金を必要とし売却を急いでいる物件や、値付け間違いという売却に慣れていないオーナーと収益不動産の知識のない不動産業者から売りに出された安い価格の物件などを意味します。

また、1つの阻害要因を取り除けば良い物件に生まれ変わる物件もあります。
例えば、リフォームするだけで満室にできるアパートも少なくありませんので、改善が容易な阻害要因を見極めれば価格交渉でも買い手が有利になることもあります。

これらの高利回り物件は通常の物件紹介サイトに出て来ることは稀ですから、収益物件の買い取り専門の不動産会社や仲介専門でも物件紹介サイトに情報を流さない不動産会社との付き合いが必要となります。

ちなみに都内の投資マンション利回りランキングは以下です。
参考程度に見てみてください。

区別投資マンション利回りランキング・2019年3月

1位 葛飾区 7.57%
2位 足立区 7.27%
3位 中野区 6.39%
4位 世田谷区 6.35%
5位 杉並区 6.33%
6位 江戸川区 6.23%
7位 練馬区 6.15%
8位 大田区 6.13%

不動産投資の安定収入化・成功の鍵は不労所得を得ること

比較的なりやすいのがサラリーマン大家

サラリーマンに限らず不労所得は人々の夢かもしれません。
そのような不労所得を目指して人々は音楽や絵画などの芸術や小説などに挑戦しますが、夢破れた人は現実的な仕事を見つけることになります。そのような普通の人々にとって最後の不労所得の夢はサラリーマン大家なのです。

その意味では大家業は誰でもできる不労所得の王道とも言えるわけで、大家業から得る家賃収入は少しの勉強と少ない努力で得られる不労所得と言えます。

ただ、不動産の管理は厄介な入居者や苦情対応・集金など管理業務は簡単ではありません。

また、サラリーマン大家が自主管理をすると不労所得ではなくなってしまいますから、良い管理会社を見つけることがサラリーマン大家を長続きさせるコツと言えます。また、以下がサラリーマン大家を長続きさせるコツと言われています。

サラリーマン大家を長続きさせるコツ

・首都圏で投資をすること
・新耐震基準を満たした中古物件を狙うこと
・ワンルームマンションの1棟買いは避け場所と築年数を分散して投資すること
・借入金は投資額全体の50%以下をめざすこと
・信頼の置ける管理会社と手を組むこと

家賃には価格硬直性がある

不動産価格が長期間で大きく変動することは誰もが知っていることです。

例えば、バブル期ピークの1990年とその後の20年を比較しますと、不動産価格が半分になった例は少なくありません。一方、2005年前後に底を付けた不動産価格が、現在の首都圏においては倍になっている例も珍しくはないのです。

それでは、家賃も同様に1990年に対してその後の20年で半分になり、2005年を底として現在は倍になっているのでしょうか?

そのようなことは全く無いわけで、それを家賃の価格硬直性と呼んでいます。
もちろん、厳密に見れば確かに1990年とその後の20年を比較しますと家賃が下がり、2005年前後に底を付けた家賃が現在の首都圏では相当上昇しています。

しかしながら、その下落と上昇の程度は不動産価格に比べると半分以下の変動率と言えます。

当然のことながら、基本的に賃貸契約は2年契約が主流ですから2年間は家賃が上下しないことも関係しています。

サブリース・滞納保障で賃貸管理

アパート・マンション経営でオーナーのもっとも大きなリスクは空室リスクと家賃滞納リスクですが、それらの切り札に成り得るのがサブリース契約です。

サブリース契約とは賃貸アパート・マンション経営において、業者がオーナーから全戸を借り上げ居住者に転貸するシステムです。

賃料は居住者が業者に対して支払い次に業者がオーナーに対して支払うというシステムで、大手の不動産会社が導入し日本全国へと広がっています。

加えてオーナーは管理委託方式で賃貸アパート・マンションに発生するさまざまな管理業務を管理会社に委託します。賃貸アパート・マンションにはさまざまな問題がありますから、それらの対応のプロが必要となってきます。

そこで、オーナーの家賃収入から一定分を管理委託費として支払い、管理全般を管理会社に任せる方式が誕生しました。

不動産投資の安定収入化・メリットを生む鍵とは?

不動産投資安定収入で老後年金

少子高齢化の進展で将来の年金制度に懸念を持つ人が増えていますが、間違いなく将来の年金受給者の年金が減り支える側の負担が増えつつあります。

厚生労働省は年金の受給金額の平均的な金額を公表しませんが、現役時代の年収が同じと仮定しますと厚生年金の受給金額は減りつつあります。

例えば、現在の80歳代の夫婦が月額20万円程度としますと、70歳代は15万円程度、60歳代は10万円程度と減るのではないでしょうか?

そこで、出て来る発想が不動産投資を安定収入源にして老後年金にするという発想です。そこで、老後年金代わりになるような安定的な不動産投資のポイントを以下にまとめました。

安定的な不動産投資のポイント

・頭金を多めに入れてローンの借入額を減らしローン利息も減らす
・繰り上げ返済を行いローンの残債を減らす
・売却タイミングを見逃さない
・都心型ワンルームマンションの様な資産価値の下がりにくい物件を狙う

節税効果も安定収入の鍵

不動産投資で安定的に収入を得るには、節税できる税金は速やかに節税することも大事です。不動産投資には多くの税金を支払う必要がありますが、節税できる税金は個人の場合、所得税・住民税・相続税・贈与税の4種類となります。

特に、不動産投資は最初に経費がかかりますから、経費を申告することで所得税・住民税の節税効果が得られます。

また、確定申告で不動産所得が赤字なら赤字分が課税所得から控除され、翌年4~5月に還付金がもらえることになります。

加えてアパート・マンション経営を法人化することで、個人の所得税よりも税率が低い法人税が適用されます。一般的にマンション経営を法人化することで得られるメリットは以下の通りです。

マンション経営法人化のメリット

・法人で不動産を購入し代表に給与を支払うことで給与所得控除が受けられる
・生保の契約者を法人にすることで保険料が経費計上できる
・土地取得用借入金の利息を経費にできる
・所得税率と法人税率の差が節税になる

レバレッジ効果でインフレヘッジ

不動産価格はインフレが進むと価値が上昇する傾向があります。

現在、世界的に先進国はデフレ傾向ですからインフレの心配はありませんが、過去のインフレの悪夢が人々の心に残っているのです。

理論的にはマネーよりも物の価値が高まるインフレの局面では、不動産価格は上昇するはずで不動産投資はインフレヘッジに適していると考えられています。

インフレのスピードが速くなると預貯金の利息は物価上昇分をカバーすることができません。しかしながら、不動産価格は預貯金に比べてインフレに対するポートフォリオの耐性が高いと考えられています。

特に、歴史的な低金利が続く我が国においては、有利な条件で融資を受け不動産投資を行う好循環が続いています。不動産投資家はより低い金利で融資を受けるだけでなく、より大きな融資限度額を得ようと考えています。

つまり、より低い金利で大きな融資限度額を得ることで、レバレッジ効果を高め有利な投資を展開することを考えています。

レバレッジ効果とは投下する自己資金の何倍もの取引が行なえる効果を意味しますが、不動産市場の好循環が続けばレバレッジ効果で効率的な不動産投資を実現することができます。

ただ、将来的な不動産市場動向や金利動向の正確な予測は不可能ですから、無理のない返済計画を立てることが大切なことは言うまでもないことです。

不動産投資の安定収入化・リスクヘッジの鍵

資産価格下落リスクに備えるには?

過去の不動産価格の推移を見ますと、15年~20年程度の周期で上昇と下落を繰り返しています。つまり、市場が好循環のサイクルにある内に資産価格下落リスクに備えておくことが重要です。

過去の不動産市場を振り返りますと、キャピタルゲインを得るタイミングは10年のうち2~3年でした。つまり、不動産価格が下落することが明らかになったタイミングでは遅すぎますから、1~2年前から売却の準備を進めることが求められます。

特に不動産は相対取引ですから株式のように素早く売ることはできません。少なくとも不動産の売却には2~3ヶ月を要することを念頭に準備を進めなければなりません。

また、物件の売却以外の資産価格下落リスクに備えるテクニカルな手法としては、東証に上場されているリートを空売りする手法が考えられます。リートの空売りで資産価格下落の一部をヘッジできるかもしれません。東証に上場されている空売りができるリートは以下の通りです。

東証に上場されている空売りができるリート

コード番号 銘柄
1343 NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信
1345 上場インデックスファンドJリート
1398 SMAM 東証REIT指数上場投信
1476 iシェアーズ・コア Jリート ETF
1488 ダイワ上場投信-東証REIT指数
1595 NZAM 上場投信 東証REIT指数
1597 MAXIS Jリート上場投信
1659 iシェアーズ 米国リート ETF

空室リスクヘッジのコツはあるのか?

不動産投資のもう1つのリスクは空室リスクですが、空室リスクヘッジのコツはあるのでしょうか?

一般的に空室リスクをヘッジするもっとも効果的な手法はサブリース契約を結ぶことですが、地方の中古一棟物件などではサブリース契約が難しい場合も少なくありません。

そこで、考えられる空室リスクヘッジのコツの1つ目は、設備も含めて内装を工夫し入居者に好印象を与え選ばれる部屋にするということです。

つまり、お金をかけて業者に丸投げしてリフォームするのではなく、内装を工夫し入居者に好印象を与えるリフォームを考えることです。

空室リスクヘッジのコツの2つ目は思い切って募集条件を緩和するという手があります。例えば、家賃を下げる・敷金や礼金などの初期費用を下げる・成約特典を付けることなどが考えられます。地域の家賃相場よりも少し下げる程度で、入居率が大きく改善する場合があるのです。

まとめ

不動産投資で安定的に収益を得ることは簡単なことではありませんが、特に、家賃収入であるインカムゲインは安定収入に適しています。

一般的に、家賃は払うものですが貰うものにすれば大家業の始まりで、ある意味で不動産投資の本質は大家業とも言えるのです。特に、家賃収入は価格硬直性があり景気に左右され難いことから安定収入に繋がり易い側面を持っているからです。

そして、不動産の家賃収入により安定的な収入の柱を増やすことができれば、人生に余裕ができ豊かさや安定を得ることができます。

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