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不動産投資の物件購入・ローン・管理のポイント

不動産投資の物件購入・ローン・管理のポイントのイメージ

不動産投資を始める上で、押さえておきたいポイントを整理しました。
とくに、今回は物件購入・ローン・管理のポイントに特化。
さまざまな切り口から深掘りしていきます。

  • 不動産投資にコツはあるのか?
  • ローンの付き難い物件と付きやすい物件があるのか?
  • 空室リスクの少ない儲かる賃貸物件投資のポイントを知りたい。

これらを少しでもお考えなられたことがあるなら、当ページがお役に立つと思います。

不動産投資物件購入 基本のポイント

不動産投資にコツはあるのか?

不動産投資のコツについてはネットや書籍でさまざまなポイントが指摘されていますが、それぞれ、一応の説得力を持っていると言えます。

その中でもっとも普遍的なポイントを敢えて1つに絞るとするならば、 それは身の丈に合った投資プランを見つけることではないでしょうか。

例えば、自己資金がゼロの投資家が数千万の融資を受けて賃貸アパートに投資をする場合、万が一空室期間が出た場合、融資の返済ができなくなるというリスクを背負います。

仮に、そのような期間が3ヶ月も続くと銀行は担保の賃貸アパートを差し押さえますから、賃貸アパート経営はあえなく幕を閉じることになります。

このような例は非常に極端なケースとしても、これに近い身の丈に合わない投資プランも多いのが現実です。しかも、現在のように不動産市場が成熟期を迎えた時期は、いつの時代も身の丈に合わない投資プランが増えてくるため注意です。

不動産投資のメリットを確認し、何を目的に、どれぐらいの規模の投資をするべきか、をよく試算しておきましょう。

不動産投資のメリット

 
安定した収入の確保 賃料収入は比較的安定した収入になる
自分年金作り 家賃収入が私的年金の代わりになる
死亡保険代わり 不動産投資ローンには団体信用生命保険がビルトイン
所得税・節税効果 建物の減価償却費やローン金利・固定資産税・都市計画税などが差し引かれ所得税等の節税効果がある
相続対策路線価は実勢価格の70%∼80%で評価される
インフレ対策 インフレが進むと物価が上がるが土地の価格も上がる
現物不動産の強み 投資した不動産は自分の資産になる

投資物件を選ぶ立地ポイント3点

投資物件を選ぶポイントは立地と価格が全てと言われますが、ここでは価格が下がり難いマンションに必要な立地条件を見ていきます。

価格が下がり難いマンションの立地条件の1つ目は周辺人口が増え続けることで、とくに、若者の人口が増え続けることが一番の条件となります。

例えば、ある民間企業の調査によりますと、首都圏で2030年まで人口が増えるのは東京都中央区・墨田区・江東区・横浜市港北区・川崎市幸区・埼玉県戸田市・千葉市緑区など15の地方自治体に過ぎません。

価格が下がり難いマンションの立地条件の2つ目は周辺から一等地と認識されているエリアで、東京圏であれば中央区・港区・新宿区・渋谷区、近畿圏であれば大阪市や阪神間の主要駅周辺、京都市の中心部などです。このようなエリアは全国の資産家が一等地として認識しており価格が下がりにくいエリアの代表例です。

立地条件の3つ目は鉄道の延伸や新駅と駅前再開発計画があることで、例えば、リニア新幹線は2027年に開通しますし、リニア新駅ができる品川駅~田町駅間の山手線新駅が2020年春に新設され同時期に日比谷線虎ノ門駅も新設されます。立地条件の4つ目は災害リスクを回避することで、特に地震と洪水の被害を回避できるエリアが価値を持ってきます。その意味では首都圏なら地盤が良く高台である京浜東北線の西側を選ぶことになります。

2018年県庁所在都市の最高路線価ランキング

                      
順位所在地㎡単価
1 東京都中央区銀座5丁目銀座中央通り 4432万円
2 大阪府北区角田町御堂筋 1256
3 神奈川県横浜市西区南幸1丁目横浜駅西口バス前通 1024
4 愛知県名古屋市中村区名駅1丁目名駅通 1000
5 福岡県中央区天神2丁目渡辺通 700
6 京都府下京区四条通寺町東入2丁目御旅町四条通 475
7 北海道中央区北5条西3丁目札幌停車場線通 424
8 兵庫県中央区三宮町1丁目三宮センター街 392
不動産投資・場所・エリア・物件選びのポイント

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初心者が知らなければならない確認事項

もう1つ不動産の購入で重要になってくるのが契約です。

契約は買主と売主が売買の約束をすることですから、相手を信頼できなければ契約は成り立ちません。その契約の前提は約束ですから時間も含めて一事が万事、約束を守ることが重要です。

例えば、売買価格を互いに承諾した後で価格を変更する場合や、契約書の内容の変更を求めて来るような契約者は避けた方が良いかもしれません。

加えて、契約書の内容についても一言一句、理解してから署名捺印する姿勢が求められます。特に、以下の契約書の重要な確認事項については、見落としは避けなければなりません。

契約書の重要な確認事項

物件の表示 所在地の登記に基づく表示 売買対象の物件が明示されていること
売買代金と支払い方法 売買価格・手付金の額と取扱い・代金の支払い時期や方法 金額と支払日を確認 残代金の支払い時期を定めない場合は引渡し時の支払
登記関連 所有権の移転・引渡し・登記の時期・抵当権などの登記抹消について 引渡しや登記の時期は代金の支払いの終了後が一般的・
抵当権などは所有権の移転登記までに抹消
危険負担 引渡し前の物件の損害について 修復可能な場合は売主が修復、不可能な場合は契約を解除
瑕疵担保責任 契約後に瑕疵が見つかった場合の対応 新築の主要構造部分は10年間の保証・中古の瑕疵担保責任の期間は買主と売主とで話し合う
不動産投資始めたい・始め方・物件・目的の決め方ポイント

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不動産投資購入におけるローンのポイント

不動産投資ローンのあらまし

不動産投資ローンは一種の事業性融資ですが、一般の事業性融資とは異なるポイントがいくつかあります。不動産投資ローンも不動産投資という事業内容によっても審査されるのは他の事業性融資と同じで、投資用物件で本当に採算がとれるのかというポイントや将来に渡って継続的な運用が可能なのかというポイントが審査されます。

一方で一般の事業性融資と異なるポイントは投資した物件が確実に担保になるということです。不動産投資ローンは持ち込まれた物件を担保にするのではなくこれから購入する物件を担保にする訳ですから、金融機関が評価できない担保の場合は融資する必要がありません。

また、多種多様な一般の事業と比べて不動産賃貸事業は比較的、歩留まりが良い事業と考えられます。その様な不動産投資ローンの特殊性から、不動産投資家は少ない資金で高額の不動産を購入できるレバレッジというメリットを得られるのです。

不動産投資ローンは各行によって金利が異なります。
少しの差でも返済額への影響は大きいものです。よくチェックしておきましょう。

不動産投資ローン金利■

     
三菱UFJ 固定金利3.15%変動金利1~2%前半
三井住友 固定金利3.25%変動金利1~2%前半
みずほ 固定金利3.10%変動金利1~2%前半
りそな 変動金利1~2%前半
日本政策金融金庫 固定金利1.25~1.85%

買い方のポイントはエリアとローンにあり

買い方が物件のエリアを選ぶポイントとして、周辺人口や鉄道の延伸・新駅と駅前再開発計画などを重視するのは当然ですが、今後はエリア選びで災害リスクも重要なポイントになりそうです。

このところ地球温暖化による気候変動の影響なのか大雨や台風による洪水や、2011年の東日本大震災以降の地震の頻発が起きているからです。

これまでも地震や洪水などが発生したときの災害リスクは投資のポイントでしたが、
今後、災害リスクはさらに重要なポイントとなってくると考えられます。
したがって、不動産会社の営業マンのセールストークを鵜呑みにすることなく、
投資家自身による各自治体公開のハザードマップの閲覧が求められます。
今後、金融機関の不動産投資ローンの審査においても、地域のハザードマップなどによる災害リスクの確認が重要性を増すと考えられます。

エリア選びのポイント

耐震基準 耐震基準が刷新されたのが1981年6月でこの日以降に建築確認を受けた建物は新耐震基準が適用されている
海抜 洪水や津波などの水害リスクを考えると海抜の高い部屋を選ぶことも重要な点

ローンの付きにくい物件と付きやすい物件

昨年来、金融機関の不動産投資ローンに対する融資姿勢は厳しさを増しており、ローンの付きにくい物件と付きやすい物件の選別が激しくなっています。

そのような中で当然のことながら、物件の資産価値が大切になっています。

今後、不動産市場に変動があるとすれば、不動産が生み出す収益が高いほど担保としての資産価値が高くなるからです。

その意味で「駅近・繁華街やビジネス街へのアクセスがよい・住みたいエリアとして人気が高い」などの条件を備えた物件が、エリアの価値が高い物件として評価されることになります。

また、「築浅・デザインが良い・管理状態が良い」など建物自体の資産価値が高い物件や過去の賃貸実績が良い物件が価値の高い物件として評価されることになります。

一方でこの様な条件が劣る物件は評価されず融資が付き難い物件と判断されることになります。

同じ住宅に対するローンでも、不動産投資ローンと住宅ローンは違いがあります。 下表でよく確認しておきましょう。

不動産投資ローンと住宅ローンの違い

不動産投資ローンの目的はビジネス 住宅ローンはマイホームを購入するためだが不動産投資ローンは不動産を貸し出し家賃収入から利益を得る目的
不動産投資ローンの審査基準は物件の収益力 住宅ローンの返済は購入者の毎月の給料が充てられ、不動産投資ローンは物件から得られる家賃収入が充てられる
不動産投資ローンの金利は住宅ローンより高い 住宅ローン金利は低めに設定されているが、不動産投資ローンは変動性が大きいため金利は高い

不動産投資購入における賃貸管理のポイント

空室リスクの少ない儲かる賃貸物件投資のポイント

賃貸物件投資のポイントで最大のリスクは空室が続くことですから、これを避けるには空室率の低い人気エリアや今後伸びる再開発エリアの物件を選ぶことが大事です。

その意味で重要なポイントは、人気エリアは時代によって変わっていくということです。
つまり、東京都心が安定していることは間違いありませんが、エリアを考える場合はこれまで割安感で人気だった城西地区は災害リスクが気になります。

一方で、城南地区は企業・教育機関の都市回帰によって、2025年までは人口の増加が予想されています。

また、エリアの中での街選びでは大学生や企業勤めの一人暮らしの若者が多い街や、外国人に人気の街は人気が高まるはずです。

いずれにしても、実際に物件のある街に足を運び、地場の不動産屋で相場観の確認をすることも重要です。
また、入居がなかなか決まらない理由を以下に挙げておきますので、気を付けてみてください。

入居者が決まらない主な要因

募集条件が悪い 家賃の設定が相場より高い
敷金・礼金・更新料などに問題がある
募集時期が悪い
ニーズが少ない地域である
物件の魅力が劣る 立地・築年数・間取り・設備などが競合物件に比べて劣る
営業活動 広告宣伝が有効でない
不動産会社が熱心でない

一棟賃貸アパート管理のポイント

現在、一般的な傾向として一棟賃貸アパートのオーナーは、アパートの管理を管理会社に委託管理する傾向が強まっています。そのもっとも端的な例はサブリース契約などを含めた丸投げ管理となっています。確かに、このような丸投げ管理はオーナーの手間がかからないことは間違いありませんが、オーナーのアパート管理の感覚を鈍らせ余計な経費をかける恐れもあります。

もちろん、サラリーマンの副業としての賃貸アパート経営の場合は丸投げ管理は仕方ありませんが、オーナーがアパート賃貸業専業の場合は自主管理という選択肢もあるはずです。オーナーが自主管理することで、賃貸管理にかかる費用を節約できるからです。また、物件の状態や入居者の状況を正確に把握できるというメリットも加わります。

つまり、不動産会社の言いなりになることなく、オーナーが自身の都合で判断する姿勢が重要となってきます。

主な賃貸管理業務

入居管理 賃料管理・クレーム対応・契約更新手続き・退去業務・入居者募集
建物管理 建物清掃・定期的メンテナンス・設備管理・退去後の修繕やクリーニング・リフォーム・修繕
資金管理 賃料・管理委託費用・不動産経営の収支管理・納税の準備・預り金の管理・修繕費の積立

自主管理(管理委託)と一括借上げの違い

自主管理(管理委託) 管理の手間がかかる
空室・滞納リスクがある
オーナーが業者を選定できる
一括借上げ 管理の手間が省ける
空室・滞納リスクなし
管理業者への手数料が増える

管理しやすいアパート・しにくいアパート

アパート経営を20年~30年と長期的に安定させる秘訣は毎日の管理にかかっていることは間違いないことです。地域で長い間、競争力を維持している賃貸アパートに共通するのは管理が行き届いていることです。

このようなアパート管理業務は入居者管理と建物管理に分けられますが、長い目で見ると入居者管理も建物管理もアパート経営の収支に直結する業務と言えます。
したがって、管理業務はおろそかにできない大事な業務ですから、管理会社に丸投げするだけでは効率の良い賃貸経営は実現できません。

つまり、管理会社の宅地建物取引主任者としての専門的なアドバイスに助けられながら、オーナーとしても管理に対するマネジメントの姿勢は失いたくないものです。

その意味で管理しやすいアパートとし難いアパートの差は、オーナーの管理に対するマネジメントの姿勢の差ではないでしょうか?

 

不動産投資情報のポイント

現在、不動産投資情報を得るには3つのツールが便利です。

1つ目は書籍からの情報収集で「不動産投資初心者は10冊の本を読め」と言う専門家もいるほどです。そして、2つ目はネットの情報で3つ目は不動産投資セミナーからの情報ですが、いずれもメリットとデメリットがあります。

現在、不動産投資において収益性の高い好条件の物件は、スピード感を持って対処しなければ他の投資家に先を越されてしまいます。そのようにスピーディーに情報を見つけることができるのはネット情報に限ります。

一方、自分のペースで投資をじっくり独学で学びたい投資家には書籍が向いています。

そして、3つ目のツールである不動産投資セミナーからの情報のポイントは、アパートマンション経営を専門とするプロによる質の高い講義を受けることができることです。また、各種セミナーに参加することで投資家同士の横の繋がりが出来ることもメリットの1つです。

不動産投資の主なネット情報

建美家 https://www.kenbiya.com/
落待(らくまち) https://www.rakumachi.jp/
ライフルホームズ https://toushi.homes.co.jp/
アットホーム http://toushi-athome.jp/

不動産投資リスクのポイント

不動産投資も投資である以上、さまざまなリスクがあることは避けられないことです。
そこで、不動産投資のリスク情報のポイントとして注意しなければならないことの1つ目は金利上昇リスクです。市中金利の上昇による資金調達コストの上昇は投資家のコストを増やすだけでなく、金利の上昇により不動産価格に対してもマイナスの影響を与えます。

2つ目は不動産関連法制や税制の変更によるリスクで、滅多にないこととは言え不動産市場に大きな影響を与えます。このような関連法制や税制の変更により現場の制度やルールが変更されることになります。

3つ目は景気変動リスクで、長い目で見ると景気や株式市場の動向が金利や不動産市場に影響を与えることになります。

不動産投資の主なリスク
  • 入居者が見つからない空室リスク
  • 家賃が下がる家賃下落リスク
  • 価格が下落する価格変動リスク
  • 金利上昇による金利上昇リスク
  • 希望時期の売却が難しくなる流動性リスク
  • 保守ができないことによる収原状回復・修繕リスク
  • 管理会社のミスなどで生じるオペレーショナルリスク
  • 家賃滞納などのトラブルにより損失を被る信用リスク
  • 制度改定やルール変更による法改正・税制改正リスク
  • 自然災害により損失を受ける災害リスク

まとめ

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンなどと言われハイリスクな投資ではありませんが、投資のポイントを外すと厄介な物件を掴むことがあります。
つまり、儲けや効率を優先するあまり投資のポイントを外した投資を行うと、大変な苦労を背負うことになることを最近の事例が教えています。
つまり、不動産投資はリスクと収益を天秤にかけながら、押さえるべきポイントはしっかり押さえる必要があるということです。

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