不動産投資で物件選びが大事なことは誰もが解っていることですが、不動産市場の動向や金融情勢は刻々と変化しています。その結果、知っている知識や常識が陳腐化していることも少なくありません。
そこで、「今さら聞けない不動産投資・物件選びのポイント」と題して、現在の不動産市場の動向や金融情勢に即した物件選びのポイントを解説します。
これらを少しでもお考えなられたことがあるなら、当ページがお役に立つと思います。
投資物件の探し方は以下3パターンあります。
投資用物件を探す際には、ネットの「健美家」「楽待」「SUUMO」などの不動産サイトから探します。希望の地域や物件タイプ、利回りや価格を入力するだけで、条件に合う物件が表示されます。その中から選んで問い合わせするだけで、あとは取扱い不動産会社の担当者が見積もり準備をしてくれるので簡単です。
直接不動産会社に行く方法もありますが、まずはネットから資料集めをするのが得策。
どんな物件があるのかを調査する上でも役に立ちます。
不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンが不動産投資のメリットです。
しかも、不動産投資はリスクが比較的低いことに加えて長期投資が前提であることも魅力です。
不動産投資が長期投資であるがゆえに銀行ローンが有利な条件で利用できますし、キャピタルゲインやインカムゲインを計画的に狙うことができます。
また、長期投資が前提ですから費用を減価償却しながらローンを返済できるというメリットや、節税のメリットを得ることができます。
加えて、サラリーマンの副業としても長期投資で取り組めるところが大きなメリットなのです。
昨年のスルガ銀行不正融資事件以来、金融庁が地方銀行などを対象に投資用不動産への融資に対する審査体制の厳正化を図っていますが、銀行側は物件評価を厳しくして対応しています。
不動産投資を新しく始めたい人はどのように始めれば良いのでしょうか？まず、最初に現在の不動産市場の状況や仕組みなどを理解する必要があります。 そこで、今回はそのような不動産投資初心者が決めなければならな …
例えば、最初から融資取り扱い物件のエリアを首都圏・近畿圏・福岡市に限定することや、東京・大阪・名古屋・福岡の区部に限定するなどの動きが見えます。つまり、人工流入が続き利便性の高いエリアの物件を優先する姿勢が明らかに見えています。
東京都総務局統計部の人口推移予測によりますと、東京都の人口は引き続き増加を続け平成37年にピークを迎えるとされています。したがって、それまでは日本経済の中心である東京都に他県から人が集中し、他のエリアを圧倒する人口増を維持する東京は不動産投資においても非常に魅力的なエリアであり続けると考えられます。
一般的に収益物件とは家賃収入を得る目的で購入した不動産のことを言いますが、収益物件の種類としてはアパートマンション投資・オフィスビル投資・店舗や倉庫などのテナント投資があります。
アパートマンション投資はアパートやマンションの1棟投資から1室投資まで様々で、比較的手ごろな物件から高級物件まで物件数は豊富です。
オフィスビル投資の借り手は個人ではなく法人となりますから、法人は賃貸期間が長いので長期に渡って安定した収益が期待できます。一方で個人の賃借人とは違いキッチリとした法人対応が求められます。
テナント投資では飲食店やコンビニエンスストアなどの店舗向けの物件が多くなりますので、閉店などで次のテナントが決まるまでに時間がかかる場合が考えられます。一度、飲食店やコンビニエンスストアなどに賃貸すると、他の店舗には転換し難い場合が多いからです。
いずれの場合も長期安定的な家賃収入が期待できることが重要な条件になりますから、目先の利回りだけでなく長期的な収益見通しや長期的な街の開発計画などの確認が必要となります。
収益物件投資では利回りが重要なことは間違いありませんが、表面利回りだけではなく管理費・修繕費・ローン金利などのランニングコストを加えた実質利回りを見ることが重要です。
加えて、周辺の家賃相場のトレンドを見極めた上で、少なくとも5年間程度の将来的な実質利回りを予測することが求められます。将来的な実質利回りを予測することにより、おのずとコスト対策も見えて来るからです。
また、アパートマンションの家賃は比較的、安定しているのに対して、オフィスビルやテナントビルの家賃は上下が激しいことも知っておく必要があります。
いずれにしても、当初の物件価格が割安なことが、将来的な賃貸経営の上では大切な要因となってきます。
利回り計算例・表面利回り
表面利回り（家賃50万円の物件を1億円で購入した場合）
表面利回り＝(50万円×12ヶ月)÷1億円＝6.0%
利回り計算例・実質利回り
実質利回り（家賃50万円の物件を1億円で購入し、年間コストが100万円で購入時の諸経費が1,000万円の場合）
実質利回り＝(50万円×12ヶ月－100万円)÷(1億円+1,000万円)＝約4.5%
投資物件選びのコツで不可欠な要素は「立地」と「価格」ですが、
例えば、現在の東京圏で良い「立地」で「価格」の安い物件を見つけるのは至難の技です。
したがって、より現実的な投資物件選びのコツで不可欠な要素は、駅から遠い「立地」であれば駐車場のスペースは確保できているのか、あるいは、広さが確保できているのかなど、欠点を補う要素があるかどうかがポイントになってきます。
また、「価格」が高いと感じるケースでは賃料は希望額が見込めるのか、長期的に入居者を確保できるのかなどが物件選びの重要な要素になります。
もう1つは上手く優良物件を購入できた場合でも、賃貸経営を上手く運用できなければ収益は上がりません。その意味で不動産投資はパートナー選びがとても重要ですから、信用できる不動産会社や社員を選ぶことも重要です。
| 選定ポイント | 内容 |
|---|---|
| 価格 | 価格の算定基準 |
| 利回り | 実質利回り重視 |
| 築年数 | 1981年以降の新耐震基準が節目 |
| 物件力 | 外観・間取り・設備・デザイン |
| 管理費 | 管理費・修繕費・広告費・原状回復費用 |
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忙しい毎日を過ごすサラリーマンにとり脱サラして不労所得は1つの夢ですが、
不労所得を作るには資本を用意することが必要なことは経済原論の初歩です。
つまり、どんなに良い物件やアイデアを見つけたとしても、資本を準備できなければ不労所得は永久に生まれません。そこで、どのようにして一体どこから資本を調達してくるのかが大きな命題になってきます。
もう1つはどのくらいの額の不労所得を目指しているのかを、具体的に掲げることが重要です。不労所得の目標額により準備しなければならない資本も変わります。
以下、考えられる資本の調達方法を記します。
それでは、現実的に不動産の不労所得で暮らすには、どのくらいの金額の投資が必要でしょうか？前提条件として月額40万円の家賃収入を得るために、マンションの実質利回を2%・アパートの実質利回りを3%と仮定して投資額を逆算してみますと以下の通りとなります。
マンション不動産所得40万円÷（年利回り2%÷12ヶ月）＝2億4,000万円
アパートの不動産所得40万円÷（利回り3%÷12ヶ月）＝1億6,000万円
つまり、概算ですがマンションで毎月40万円の家賃収入を得るには約2億4,000万円の投資が必要で、アパートで毎月40万円の家賃収入を得るには約1億6,000万円の投資が必要となります。
この計算結果から不労所得を作る手段としては、マンションよりもアパートの方が有利な結果が出たのはなぜでしょうか？
1つ考えられることは、マンションはアパートに比べて高層化していますから、資産に占める土地の比率が低いと言えます。また、同様の理由で個々のオーナーに土地の処分に関する裁量がありません。
したがって、物件やエリアにもよりますが、賃貸経営を考える上ではアパートへの投資の方が有利な場合が多いと言えます。
| アパート | マンション | |
|---|---|---|
| 投資額 | 一概に言えない | 一概に言えない |
| 資産価値 | 高い | 低い |
| 利回り（収益性） | 高い | 低い |
| 耐久性 | 低い | 高い |
| 空室リスク | 一概に言えない | 一概に言えない |
| 火災や天災のリスク | 高い | 低い |
| 節税効果 | 低い | 高い |
賃貸経営のための物件選びのコツで考えるべきことは、物件価格と賃貸料との関係で押さえておくべきことが1つあることです。
一般的に賃貸料の遅行性という言い方をしますが、例えばバブル崩壊の時に物件価格は将来予測を織り込んで直ぐに下がりますが賃貸料の方は予測が現実化してから下げるということになります。
つまり、賃貸料の変動は価格変動に遅れがちということで、場合によっては数年遅行することもあるようです。
また、例えば、駅からの距離・間取り・広さ・階数などの条件が同じで、築5年のマンションが4,000万円で築20年のマンションが2,000万円というケースがあり得ます。この場合、物件価格は2倍の開きがありますが、賃貸料はそこまで差ができず築5年の賃貸料が15万円で築20年の賃貸料が12万円というのもあり得ることです。
つまり、一般的に中古物件は新築物件よりも、価格が安く利回りが高い優れた投資対象であるといえます。
5,000万円の物件を1件購入するのと1,000万円の物件を5件購入した場合、
当然のことながらリスク度は5,000万円の物件が5倍大きくなります。
つまり、1,000万円の物件を5件購入した場合は5つの物件にリスクが分散されますから、1件のリスクの1/5のリスク度となります。
このようなニーズから生まれたのが不動産小口化商品です。
不動産小口化商品とは、投資家が出資したお金を事業者が集め組合はその集めたお金で不動産を購入・管理・運営し出資分に応じて収益を分配金として支払います。その組合との契約方法により匿名組合型・任意組合型・賃貸型に分けられます。
そのような不動産小口化商品のメリットは手軽に不動産投資に参加できること、リスクを分散できること、不動産の管理や経営を任せられること、相続対策として活用できること、やめたい時にやめられることが挙げられます。
特に、通常の不動産投資で売却したい時は物件の買い手を探す必要がありますが、
不動産小口化商品の場合は売却したい分だけ売却することができます。
一方で不動産小口化商品の場合は基本的に融資がつかないなどのデメリットがあることも付け加えておきます。
| 不動産小口化商品 | REIT | |
|---|---|---|
| 売買 | 営業者の了解が必要 | 証券取引所で自由売買 |
| 流動性 | 比較的高い | 高い |
| 物件の所有 | 各案件につき物件一つ | 複数の物件に投資 |
| 物件の購入 | 出資金で物件を購入 | 借入でも物件を購入 |
海外不動産へ投資する魅力は何と言っても高い投資利回りが期待できることです。
例えば、日本よりも金利が高く高い家賃収入によるインカムゲインが期待できる国や、成長途上で不動産市場が上昇しキャピタルゲインが期待できる国が人気になるのは当たり前かもしれません。
特に、日本でも高度経済成長期には不動産価格が大きく上昇したように、人口増加と経済成長を続ける国々においては住宅価格が上昇し続けているため高いリターンを得ることができます。
加えて、海外不動産投資でしか得られないメリットは通貨分散によるメリットです。
特に、金融資産1億円以上保有の富裕層は日本に100万世帯以上いると言われていますが、それらの人達にとっては資産の全てを円で保有するのは1つのリスクなのです。
一方で海外不動産投資特有のリスクもありますので、リスクを把握した上での投資が求められます。以下、海外不動産投資特有のリスク一覧です。
| 為替リスク | 円との為替交換によるリスク |
|---|---|
| カントリーリスク | 当該国にしかない特有のリスク |
| プレビルドリスク | 物件の完成前に代金を支払うリスク |
| 不動産管理リスク | 購入までしかサポートをしない会社が多い |
| 売却リスク | 売り難いことや売却代金を日本に送金できない |
| 不動産投資詐欺 | 外国人専門の不動産詐欺師が多い |
ここまで投資物件選びのポイントについて説明してきましたが、情報収集が足りないことや良い不動産パートナーに恵まれていないことによる失敗が目立ちます。特に、不動産パートナーについては不適切な業者が目立ちますが、一方で能力が高く親切な不動産パートナーも多いのが現状です。その様な良い不動産パートナーに恵まれれば全ての課題がクリアされるでしょう。
また、物件選びでは様々なポイントをご紹介しましたが、全ての条件を備えた物件は限られます。視野を広く持ちひとつのことにこだわりすぎないことが一番のポイントと言え、特に、安く買い安く貸せば十分利益につながるという楽な気持ちが成功の秘訣と言えます。
