アパート経営　利益は出るのか？一括借り上げはどうなのか？

アパート経営は、様々な形での利益をもたらしてくれます。日頃からのアパート経営に関する情報やノウハウの蓄積、入居者・管理会社とのコミュニケーション、建物・設備の点検・確認・維持・管理がベースになります。手間暇を掛けた分、アパート経営は軌道に乗りやすくなります。それでは手間暇を掛けない丸投げシステムである「一括借り上げ」の場合はどうなのか？も含めて、利益について解説します。

アパート経営の利益とキャッシュフローの違い

「儲かるか」、「儲からないか」は、「会計上の利益」と「キャッシュフロー」の２つの見方があります。

利益

「会計上の利益」は、家賃・駐車場収入から諸経費（管理費、修繕費、固定資産税、借入金利息、減価償却費など）を差し引いた金額です。

キャッシュフロー

「キャッシュフロー」は、家賃・駐車場収入から諸経費（管理費、修繕費、固定資産税、借入金利息）と借入金元金、税金（所得税、住民税、事業税）を差し引いた金額です。

Δ利益とキャッシュフローの比較

「会計上の利益」と「キャッシュフロー」の違いは、収入から「減価償却費」を差し引くか、「借入金元金や税金」を差し引くかの違いです。

経年と共に利益が上がり、節税効果は低下

借入金返済の利息部分は経年により減少しますので、節税効果は低下します。
また、減価償却費も経年と共に減少しますので、節税効果は低下します。

木造アパートであれば22年、軽量鉄骨造アパートであれば、19年で償却されます。
また設備部分は約15年で償却されます。よって、築15年を経過しますと設備部分の減価償却費が無くなり、築19年～22年経過すると、軽量鉄骨造や木造アパートの建物部分の減価償却費も無くなります。

アパート経営の利回りと利益率（キャッシュフロー率）の違い

利回りは、投資金額の何％が収益になったかの割合です。
利益率（キャッシュフロー率）は、売上の何％が収益になったかを表す割合です。

利回り

利回りは、アパート購入金額や購入時諸経費といった投資金額に対して、家賃収入から必要経費などを差し引いた収益の割合です。

利回り計算には3種類ある

利回りの計算式には、簡易式から上記項目を全て加味した計算式まであります。主な利回りとして、表面利回り、実質利回り、ＲＯＩ（投資収益率）があります。それらの計算式を挙げますと下記の通りです。

となります。投資物件情報の大半は表面利回りです。
上記計算式は満室賃料で計算されていますが、実際には満室状態が続くことはあり得ません。
実質利回りとＲＯＩについては空室率を加味して計算します。

利回りの使い方

３つの「利回り」の使い方の一つを紹介します。
投資家は物件購入判断の一つとして、「利回り」を使います。実際に使われているのは「表面利回り」だけか、せいぜい「実質利回り」までです。しかし、それだけで判断を下すのは早計です。

「ＲＯＩ」まで検討しての判断が必要です。表面利回りと実質利回りの違いは、必要経費と購入時諸経費の有無です。実質利回りとＲＯＩの違いは、ローン返済額の有無です。ここで大半のケースが「必要経費×２＜ローン返済額」となっているため、ローン返済額の影響が一番大きくなり、ＲＯＩでの判断が必要になってきます。

表面利回り・実質利回りは目安に、ＲＯＩは決め手に使います。
物件購入判断に至る利回りの使い方は下記の通りです。

Δ利回りの使い方（目安）

購入判断に至る利回りの目安

購入判断に至る利回りの目安としては、下表の通りです。大都市と大都市以外とでは、購入価格が違うため、あえて分けました。将来の空室・家賃下落をある程度想定しての利回りです。

Δ中古アパート購入判断に至る利回りの目安

ここで注意することは、利回りが最優先項目ではないということです。最優先項目は「立地環境」であり、２番目に「価格・築年数」であり、３番目に「利回り」です。それらを総合的に勘案してのアパート購入が必要です。

利益率（キャッシュフロー率：手残り率）

利益率（キャッシュフロー率：手残り率）は、家賃・駐車場収入といった売上に対する必要経費（管理費・修繕費・固定資産税など）やローン返済額を差し引いた収益の割合です。不動産業界では、慣例により「利益率」よりも「キャッシュフロー率」を使用するケースが多いので、ここでも慣例に倣い「キャッシュフロー率」を以下に使用します。

家賃収入に対するキャッシュフロー率

キャッシュフロー率は満室家賃収入の約20％前後となります。
エレベーター施設があると、必要経費は約25％を見込みます。管理形態を一括借り上げにしますと、委託管理費だけで約20％前後必要になりますので、さらにキャッシュフロー率は下がります。空室率は最低でも10％を見込みます。それらを図示しますと下図のようになります。

Δ家賃収入に対するキャッシュフロー率

必要経費・ローン返済額・空室率を抑えた分、キャッシュフロー率は上がります。管理形態を自主管理にすると管理費５％分が浮きます。ローン返済率を40％にすると、10％浮きます。空室率を０（満室）にしますと、10％浮きます。計25％浮かすことができ、キャッシュフロー率は45％となり、家賃収入の約半分が手残りとなり、実質利回りやＲＯＩの向上にも寄与します。

キャッシュフロー率から逆算して、投資必要額の計算方法

キャッシュフロー（手残り）がいくら欲しいのか目標設定額を決めますと、それに対して投資額がいくら必要なのかを想定しなければなりません。投資必要額の計算方法を、事例を通して説明します。

となります。

となります。自主管理をし、自己資金を増やしてローン返済率10％を下げると、
投資必要額が３億円から１億7,160万円になりました。
【事例３】、【事例４】、【事例５】をまとめますと、下表の通りです。

Δキャッシュフロー（手残り）毎月50万円獲得に必要な投資必要額・家賃の目安

計算結果の投資必要額は１棟の金額ではなく、数棟合わせた投資額となります。手間暇を掛けて必要経費やローン返済額を減少させることによりキャッシュフロー率が上がり、目標とするキャッシュフロー（手取り）を獲得するための投資必要額は下がります。

ＲＯＩ（投資収益率）の計算式の分析

ここで、計算式に含まれる必要経費、ローン返済額、物件購入価格、購入時諸経費をそれぞれ分析します。
まず、必要経費、購入時諸経費は下表の通りです。

Δ必要経費・購入時諸経費

実質利回り・ＲＯＩを良くするために、必要経費・購入時諸経費を抑えることが大切です。例えば自主管理を行なうことにより、管理費（約５％）を浮かすことが出来、利益を向上させることができます。

ローン返済額については、できるだけ少なくすることが、利益やキャッシュフロー、ＲＯＩの改善に寄与します。また、ローン返済率は、満室家賃収入に対するアパートローン返済額の割合です。自己資金投入による返済額の縮小は、キャッシュフロー率、ＲＯＩの改善に寄与します。

ローン返済率と安全度合

ローン返済率の違いによるキャッシュフロー率の違いは下表の通りです。

Δローン返済率とキャッシュフロー率の関係

ローン返済率、管理費を主とした必要経費、空室率を抑えた分がキャッシュフロー率（手残り）に上乗せされます。

物件購入価格・築年数

どのアパートを投資対象にするのか？購入価格・築年数は、２番目の優先項目となります。

Δアパート購入時検討項目の優先順位

不動産価格の算出方法には、取引事例法、積算法、収益還元法の３方法があります。

Δ不動産価格の算出方法

金融機関がアパートの融資査定を行う際、価格算出方法に用いるのは、積算法と収益還元法です。

取引事例法

取引事例法は、検討するアパートと条件が近いアパートの過去の成約事例を選択し、平均坪単価を計算します。検討するアパートの面積に、計算した平均坪単価を掛けて価格を算出します。その価格を基に、立地、建物保全状態、周辺環境要因、方角などの補正を加えた価格を算出します。居住用不動産の査定方法に使用されます。

積算法

積算法は、不動産（土地・建物）の担保評価から不動産価格を計算します。土地は路線価を基にして、建物は再調達価格を基にして計算し、それぞれの評価価格を算出します。それらを合算し、不動産の評価価格とします。

① 土地の積算評価
土地の評価額を出す路線価は、住所がわかれば国税庁のＷＥＢサイトから１㎡当たりの評価額を知ることができます。路線価の単位は千円／㎡です。　※１

② 建物の積算価格
建物の評価額を出す再調達価格は、建物を建てる場合の１㎡当たりの建築費用で、国税庁のＷＥＢサイトに記載されている数値を使います。　※２

よって、アパート評価額は、

となります。築年数の短い建物が評価され、築年数の長い建物は評価されにくくなります。

収益還元法

収益還元法は、不動産の収益性に着目し、アパートが生み出す利益（家賃収入―必要経費）を還元利回りで割り、アパート価格を計算する方法です。直接還元法とＤＣＦ法の二種類があります。

① 直接還元法

直接還元法は、ある期間の純利益と還元利回り（想定利回り）からアパート価格を計算する方法です。

純利益は、年間家賃収入から必要経費（管理費、修繕費、固定資産税、火災保険料など）を差し引いて計算します。必要経費率は、年間家賃収入の約20％前後となります。還元利回りは、純利益から不動産価格を算出するときに使用する利回りで、キャップレートともいいます。還元利回りは２方法で算出され、一つは周辺の類似するアパートの利回りなど、取引事例を参考にして計算します。もう一つは、不動産会社が公表する利回りデータを参考にします。還元利回りを計算することは困難なため、通常は還元利回りを代用して想定利回りが使われます。大手不動産投資ＷＥＢサイトなどで地域ごとの想定利回りが公表されています。これを利用してアパート価格を計算します。　※３

となります。ちなみに東京都八王子市の想定利回りは、8.2％（※３より）です。
上記と同じ中古アパートにて計算しますと、アパート評価額は、4,878万円となります。

② ＤＣＦ法

ＤＣＦ法は、Discounted Cash Flowの略です。将来に得る利益と売却価格から現在価値に割引き、アパート価格を計算する方法です。アパートは所有期間が長いほど、様々なリスクにさらされます。将来手に入る金額を、現在手に入るとしたら、いくらの価値があるかを割引いて算出します。現在価値に割引いた後の金額を割引現在価値といい、価値を割引くときの利率を割引率といいます。
割引現在価値の計算式は下記の通りです。

例えば、今すぐに手に入る100万円と１年後に手に入る予定の100万円があるとします。同じ100万円ですが、今すぐに手に入る100万円は、１年後までに運用で増やすこともできます。１年後に手に入る予定の100万円は、未来に手に入るため不確定ですので、価値が低くその分割り引いて評価するという考え方が、ＤＣＦ法です。ＤＣＦ法の計算式は次のようになります。

【事例８】でＤＣＦ法によるアパート評価額を計算します。

現在の日本では低金利が続いているため、それほど大きな差は生じません。しかし、金利が上昇すれば割引率も大きくなり、アパート評価額の差が大きくなります。例えば、割引率が３％になりますと、アパート評価額の差は10％以上になります。

アパート経営の利益を上げるために必要なこと

アパート経営初心者が、気軽に一括借り上げの採用を検討する場合があります。
しかし、大きな落とし穴があることを薄々気付いていながらも手を出す人が後を絶たず、
後日後悔する人が多いのも事実です。

一括借り上げはしない

一括借り上げのメリット・デメリットを見てみます。

Δ一括借り上げのメリット・デメリット

一括借り上げは、アパート経営を一括借り上げ会社に丸投げする手法ですので、大家は現在の入居率や入居者状況、建物・設備の不具合を全く把握しないようになります。

大家がアパート経営について何もわからない状態のままにしておくことで、一括借り上げ会社の言いなりにすることができます。それが一括借り上げ会社の狙い（本音）です。

例えば入居率が落ちてくると、契約更新時に急に家賃値下げを納得できる理由もなく要求してきます。また、しなくてもよいリフォーム工事を急に要求してきます。それは、一括借り上げ会社が単なる売上を上げたいがための身勝手な理由です。

大家は一括借り上げを採用したことに対して後悔することになります。

管理は自主管理

アパート経営の成功者は自主管理することにより、入居者とのコミュニケーションを大切にし、建物・設備管理を自ら点検・確認することで、アパート経営能力を培っています。

成功者は決して一括借り上げを採用していません。逆に言えば、一括借り上げを採用した時点で、アパート経営の成功はあり得ないといえます。

理由は、アパート経営能力を培っていない大家は成功者とはいえないからです。さらに言えば、一括借り上げを採用して後々の揉め事に関わる位なら、アパート経営をしない方が賢明ともいえます。

自主管理と一括借り上げを比較

自主管理と一括借り上げを比較して、キャッシュフロー率（手残り率）の違いを見てみます。

Δ自主管理と一括借り上げのキャッシュフロー率（手残り率）の比較

一括借り上げですと、満室であろうが空室であろうが、キャッシュフロー率（手残り率）は変わりません。自主管理ですと、満室になるとキャッシュフロー率は格段に上がります。一方、入居率が80％（空室率が20％）を下回りますと、一括借り上げの方が有利になります。しかし一括借り上げのリスクは、上記にもあるように入居率が下がると一括借り上げ会社は一方的に家賃値下げを要求してきます。結局入居率が下がることによるリスクは自主管理と同じといえます。

アパート経営は節税効果の利益有

相続税、所得税、住民税、事業税の節税効果があり、間接的な利益を見込めます。

相続税の節税効果

相続税は、2015年（平成27年）１月１日より相続税法が改正され、それに伴い増税されました。
国税庁は、毎年相続税の申告状況のデータを発表しています。

相続税の申告実績※４

Δ相続税の申告実績　国税庁　※４

改正前年までは、4.4％の被相続人に課税されていましたが、改正後には8.0％と約２倍の被相続人に課税されるようになりました。その後年々、課税割合、相続税納税額は増加しています。

相続税法改正により、基礎控除額が４割減少したことに起因して課税対象者が増加しました。

Δ相続税法改正前後の基礎控除額

相続税の節税効果

土地の相続税評価は路線価方式で評価され、地価公示価格の約80％の価格となります。さらに土地にアパートを建て賃貸すると貸家建付地評価となり、土地評価額はさらに約20％（借地権割合×借家権割合）下がります。

建物の相続税評価は固定資産税評価が使われ、一般的に建築工事費の50％～60％の評価になります。さらにアパートのように賃貸されている場合、建物の相続税評価額は30％（借家権割合）下がり、70％の評価となります。

以上をまとめますと、下表の通りです。

Δアパート（賃貸物件）の場合の土地・建物の相続税評価

土地、建物を合わせて相続税評価は約50％になります。現金・有価証券の相続税評価は100％となりますので、この差は歴然です。

所得税・住民税・事業税の節税効果

アパーローン返済初期は、

となりますので、

となります。したがって、課税所得はマイナスとなり、キャッシュフローはプラスになるという現象が生じ易くなります。不動産所得がマイナスになれば、給与所得のプラス分と損益通算できますので、課税所得（不動産所得＋給与所得）を抑えることができます。よって、所得税・住民税・事業税の節税となります。このことが、サラリーマン大家の増加の一因ともなっています。

まとめ

冒頭でも述べましたように、アパート経営は様々な形での利益をもたらしてくれます。それは、立地・環境、購入価格・築年数、利回りを熟慮した上でのアパート購入に始まり、高い入居率、建物・設備の維持管理というアパート経営ができた上での効果です。一括借り上げという丸投げシステムを採用することなく、少しでも入居者や建物・設備に手間暇をかけることにより、アパート経営を成功に導かれることをお勧めいたします。

出所
※１　「財産評価基準書　路線価図・評価倍率表」　国税庁
※２　「【参考２】１．建物の標準的な建築価格表（単位：千円／㎡）」　国税庁
※３　「見える！賃貸経営　東京都の賃貸経営、アパート・マンション経営の市場分析、空室率」LIFULL HOME’S　不動産投資
※４　「平成29年分の相続税の申告状況について」　国税庁

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