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不動産投資・場所・エリア・物件選びのポイント

不動産投資・場所・エリア・物件選びのポイントのイメージ

不動産投資で場所選びは最も重要なポイントであることは誰もが知っていることで、特に、場所とともにエリア・物件選びは投資の成否を決める胆の中の胆と言えます。そこで、今回は場所・エリア・物件選びのポイントと題してどのような場所に投資すべきか、具体的なエリアと物件選びはどうするのかについて深堀していきます。

  • どのような場所に投資すべきか?
  • 具体的なエリアと物件はどうするのか?
  • 危険エリアを避けるノウハウはあるのか?

これらを少しでもお考えなられたことがあるなら、当ページがお役に立つと思います。

不動産投資・どのような場所に投資すべきか?

場所選びは立地が全て

一般的に不動産投資で立地が重要なことは議論の余地がなく、
「マンションは立地を買え」や「マンションは立地が9割」と言われる程です。

アメリカの元不動産王のトランプ大統領は「不動産に重要な事柄を3つあげるとすれば1に立地、2に立地、3に立地だ」と言ったそうです。

つまり、 不動産投資成功の近道は良い「立地」の物件を選ぶことに尽きますが、業績の良い会社の株価が高いのと同様で「立地」の良い物件ほど価格が高い水準です。

したがって、不動産投資家はこの「立地」と「価格」というジレンマに上手く対応しなければならないわけです。 そして、もう1つの視点を挙げるとすれば物件の古さですが、これはリフォームやリノベーションでも回復できますし新しい物件に立て替えることもできます。

しかしながら、物件の「立地」は永久に変えられませんから、その意味でも「立地」が大事なのです。

良い立地の条件

・JR駅や地下鉄駅から徒歩10分以内の駅近
・勤務地が近い
・スーパー・コンビニ・病院・学校が近くにある
・住環境の整った地域
・治安が良い地域
・災害時のリスクが少ない地域
・騒音・排ガスなどの影響が少ない地域

人口増地域が人気

現在、福岡市はさまざまな意味で人気の都市となっていますが、その魅力の1つ目は福岡空港から中心地の博多・天神まで電車で6~10分という利便性の高さです。また、博多港からのアクセスも同様に良いので、2015年に博多港がクルーズ船の寄港回数で横浜港を抜いて日本一になりアジア諸国からの観光客も増えています。

2つ目に福岡市は大学・専門学校数が107校あり、人口に占める学生の割合は7.3%と京都市に次ぐ2位(2014年度学校基本調査)であることです。

3つ目に周辺の住宅地も中心地の博多・天神まで電車で15分~20分程度のコンパクトシティであることです。

これらの条件を兼ね備えた福岡市の人口が減るはずはありません。 福岡市では15歳~29歳の若者は2035年まで人口増加すると予測しており、日本全国の多くの自治体の人口減少の逆を行っています。つまり、学生が増えれば若者が増え結婚も増え人口全体が増えるという好循環ができており、このような地域で不動産のニーズが少ないはずはないと言えるのです。

■4年連続で人口増50位以内に入った自治体

都道府県 市区町村
東京都 千代田区、中央区
千葉県 流山市
大阪府 大阪市西区、大阪市浪速区、大阪市北区
福岡県 福岡市博多区、福津市、新宮町
沖縄県 中城村

駅から徒歩10分以内の物件の見つけ方

首都圏のサラリーマンの平均通勤時間は1時間前後と言われ、40分なら近い方で1時間20分までは我慢できる範囲内かもしれません。ここ数十年、さまざまな通勤地獄への対応策が施されてきましたが余り効果を上げていないのが現状です。

つまり、現役世代の不動産選びの重要なポイントの1つは交通の利便性ということになり、勤務先や通学先への所要時間が優先されることになります。

一方で、不動産価格の高騰との兼ね合いで、住宅の広さや住環境などはある程度、我慢しなければなりません。

したがって、いつの時代のどのようなケースにおいても、上記の交通の利便性と不動産価格の兼ね合いが物件選択の大きな要素となっています。

その意味で首都圏の駅から徒歩10分以内の物件は通勤・通学のアクセスの良い物件と見なされますが、不動産会社の説明を鵜呑みにすることなく自身で現地調査する姿勢が求められます。

駅近物件のメリット・デメリット

メリット

  • 通勤・通学が楽
  • コンビニ・スーパーが近く買い物が便利
  • 学校が近い
  • 病院が近い

デメリット

  • 価格が高い
  • 空気が悪い
  • 周辺環境が喧騒的
  • 治安が悪い

将来的には用途地域も重要

土地の用途地域とは都市計画区域内の土地を、どのような用途に使うべきでどこまで使っても良いのかを21種類に分類した地域の分け方を意味します。

例えば、都市部の商業地域と住宅地の境目を明確にするためや、城下町などで伝統的建物保存地域に指定し街並みや景観保存に役立てるなどに役立てます。

また、火災などの災害が起きやすい地域についても区分けをすることで、対策をしやすくする目的があります。

また、将来的に都市計画などで地域の用途地域に変更があり得る場合は、不動産価格に影響を与える可能性があります。

一般的に不動産価格は以下のような傾向が見られます。

用途地域による不動産価格の傾向

高い

  • 低層住居専用地域
  • 中高層住居専用地域
  • 住居地域

安い

  • 準住居地域
  • 近隣商業地域
  • 商業地域
  • 準工業地域
  • 工業地域

用途地域の違い

第一・二種低層住居専用地域 低層住宅のための地域で小規模な店や事務所兼住宅・小中学校などが建てられる
第一・二種中高層住居専用地域 中高層住宅のための地域で病院・大学・500㎡までの店・事務所などが建てられる
第一・二種住居地域 3,000㎡までの店舗・事務所・ホテルなどが建てられる
準住居地域 道路の沿道において自動車関連施設などと調和した住居の環境を保護するための地域
近隣商業地域 住宅や店舗のほかに小規模の工場も建てられる
商業地域 銀行・映画館・飲食店・百貨店などが集まる地域で住宅や小規模の工場も建てられる
準工業地域 主に軽工業の工場やサービス施設等が立地する地域
工業地域 どんな工場でも建てられる地域で住宅・店は建てられますが学校・病院・ホテルなどは建てられない

不動産投資・具体的な場所とエリアはどうする?

首都圏注目エリアは投資すべき場所

前の項でも述べましたように、基本的に人口流入が続くことが不動産市場の活性化に繋がることは間違いありません。その意味で継続的に人口流入が続く首都圏を注目エリアから外すことは想定できません。

ただ、全体的に首都圏エリアの不動産価格が相当上昇していることも事実ですから、首都圏エリアの中でも個別に地域を吟味していく必要があります。

例えば、「2019年LIFULL HOME’S住みたい街ランキング」を見ますと、前回2位の目黒が初のトップを獲得し3年ぶりに都心の駅が1位に返り咲きました。前回までは船橋・戸塚と都心以外の駅が1位に輝いていました。

2位には八王子が前回3位から上昇し3位は前回の13位から大きく順位を上げた恵比寿が入っています。また、広尾・月島・人形町・三越前など都心ながら住宅地としてのイメージが薄い地域に、単身者やDINKS向けのマンションが登場したことで新たな需要を呼び起こしています。

■2019年LIFULL HOME’S住みたい街ランキング
1目黒
2八王子
3恵比寿
4広尾
5大井町
6浦和
7北浦和
8流山

港・中央・千代田は失敗しない立地

 

上記の「2019年住みたい街ランキング」には出てきませんが、東京の中でも都心の港区・中央区・千代田区は特に人気の高い場所です。特に、それら3区に加えて新宿区の4区は「マンション力」がずば抜けていると言われます。

その「マンション力」とは厳しい市場の競争に打ち勝つ競争力と、入居者を引きつける力である魅力が高いことを意味し結果的に欲しい人が多く価格が上がる物件の比率が高いということになります。

したがって、これら4区のマンションはブランドがあり価格が髙ければ高いほど投資パフォーマンスが良くなるという傾向が顕著ですから、資金力が投資の成否を左右し易い状況です。一方で通常の地域のマンションは従来通りの割安物件を狙う、コストパフォーマンスを狙う努力をしなければなりません。

最近の港区人気マンション例

・イニシア高輪プレシアスコート
・ジオ高輪
・ザ・パークハウス アーバンス 白金
・ジオ元赤坂
・プレミスト赤坂翠嶺
・グランドヒルズ元麻布
・Brillia 高輪 REFIR
・リビオレゾン新橋nex

不動産投資・場所と物件はどうする?

物件選びは立地と価格

物件を選ぶ場合に次の3つのうちで、一体どの投資スタイルが最適だと感じるでしょうか?

  • 立地は良いが相場より高い物件
  • 立地は今いちだが相場より安い物件
  • 立地も価格も並みの物件

上記のように不動産投資の世界では立地と価格のどちらを優先するべきかという議論はよく見ます。もちろん、良い立地で割安な物件が一番良い訳ですが、現在のようにネットで物件が比較できる世の中では本当に良い立地で割安な物件など有り得ないと考えた方が良いでしょう。

それでは究極の選択として立地と価格のどちらを優先するのかということですが、結果的には価格を優先させて物件選びをした方が成功するケースが多いようです。

立地と価格のバランスにもよりますが、不動産投資のリスクを軽減しメリットを享受するには価格を優先した方が有利のようです。また、用意できる金額には個人差がありますから、その意味でも価格を優先せざるを得ない場合が多いのが現実です。

■資産価値を決める10大ポイント
1.交通利便性
2.生活利便性
3.専有面積の広さ
4.住宅設備
5.日当たりや風通しなどの快適性
6.防犯・防災対策などの安全性
7.窓からの眺望やテラスなどの付加価値
8.管理体制
9.修繕計画の有無と修繕積立金の額
10.街の発展性・成長性

マンション経営は最終利回りで決まる

マンション経営が最終利回りで決まることは誰もが知っていることですが、当初の利回りが数年後や数十年後まで有効であるとは限りません。マンションの経年劣化や周辺環境の変化で収入に当たる家賃相場が下がることも多いからです。

そこで、より緻密にマンション経営を考える場合は、所有期間利回りを活用することになります。所有期間利回りは物件の立地・築年数・構造・空室率などを、より実態に近い形でシミュレーションします。

以下が所有期間利回りの数式になりますが、インカムゲインを算出するにはランニングコスト・減価償却費・利息などさまざまな費用を計算する必要があります。

現在は自動的に計算しシミュレーションしてくれる計算ツールがありますので、毎月のランニングコスト・減価償却費・利息などの数値を記録しておくことが必要になります。

■所有期間利回り計算式

計算①
売却時キャッシュフロー総額=インカムゲイン累計+売却時キャピタルゲイン

計算②
所有期間利回り(%)=売却時キャッシュフロー総額÷自己資金×100÷所有年数

20年後の将来像を自分なりに予測する

マンション経営を成功させるには物件選びでさまざまな要素に目配りする必要がありますが、その中でも20年経っても変わらない要素に注目して条件のより良い物件を選んでいくことが長期的に収益を上げる重要な要素となります。

建物の構造や立地は20年経っても変わることがありませんが、周辺環境・交通・近隣商業施設の利便性は数年で大きく変わる可能性があります。

例えば、良い例として現在の東京都心の再開発ラッシュは5年前では考えられませんでした。一方で人口減少が続く地方都市ではスーパー・デパートの撤退やJRの路線廃止のニュースが目立ちます。

これらの要素の変化で物件価格や表面的な利回りは、影響を受けて大きく動く可能性が出て来ます。したがって、できれば20年後・少なくとも10年後の将来像を投資家自身が予測した物件選びが求められます。

物件の変わり難さ変わり易さ

変わり難い 立地 建物構造 戸数 交通アクセス
中間 内装設備
変わり易い 周辺環境 物件価格 利回り 管理費 修繕費 築年数

不動産投資場所選び・危険エリアを避けるノウハウ

危険エリアは人口減少地域

不動産投資場所選びの危険エリアの1つ目は人口減少地域です。

地方自治体の中で2016年に最も人口が転出超過となった自治体は北九州市でした。北九州市は3年連続でワースト1という不名誉な記録となりましたが、高齢者の死亡が新生児の出生を上回る構造的な問題を抱えています。また、人口の転入超過が続く隣接した福岡市のあおりを受けていることも考えられます。当然のことながら、不動産価格の動向は北九州市に比べて福岡市が好調なことは言うまでもないことです。

不動産投資場所選びの危険エリアの2つ目は災害危険地域です。
人気の都心部においても臨海部は津波・洪水・液状化の心配がありますし、中心部は地震の時の火災の危険が高いと言えます。これらは自治体のハザードマップに詳しく載っており、ネットから簡単に見ることができますので確認することが大事です。

■2016年転出超過自治体
1.北九州市
2.長崎市
3.熊本市
4.東大阪市
5.青森市
6.寝屋川市
7.横須賀市
8.日立市
9.堺市
10.那覇市

少子高齢化で全国に広がる空き家

全国に広がる空き家問題も今後、さらに大きな問題になっていくでしょう。
例えば、親世代が一戸建てに住み一人っ子の子供世代がマンションに住んでいるとすれば、将来的に1件は空き家になることが確実です。

これを物語るように総務省が2014年7月に発表した「平成25年住宅・土地統計調査」によりますと、全国の空き家は820万戸で総住宅数の13.5%で5年前の調査に比べ63万戸も増えており過去最高を記録しました。

5年後の2018年の全国の空き家数は1,000万戸を超えるのではと懸念されています。
また、野村総合研究所の調査によりますと、2023年の空き家は1,394万戸(総住宅数の21%)に達し2033年には2,146万戸(30.2%)と予測しています。

つまり、2023年には全国の3件に1件は空き家になる計算ですから、エリア選びや物件選びがより重要になってくることは間違いありません。

一般に言われている空き家の原因は以下の通りです。

空き家の原因

・少子高齢化による人口の減少
・新築の供給過多と中古市場のバランス
・相続放棄
・固定資産税の問題

まとめ

不動産投資でどのような場所に投資すべきなのか、具体的なエリアや物件はどこにすべきなのかは簡単に決められる問題ではありません。

なぜなら、多くの銘柄に投資できる株式投資や何度もやり直しができるFX投資に比べると、不動産投資は投資額が大きくやり直しができない投資だからです。

したがって、不動産投資の場所・エリア・物件選びは慎重に行う必要がありますが、計画通りに行かなかった場合の次善の策も考えておく必要があります。

例えば、投資物件が空き家になった場合、家族などが住める物件であれば投資のマイナスを最小限度で終わらせることができるからです。

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