不動産ワンルーム投資に潜む4つのリスク

不動産投資の入口と言えるワンルーム投資ですが、ここ数年の不動産市場の活況もあって初めてワンルーム投資に挑戦するサラリーマンも増えています。
そこで、考えるべきは投資にはリターンとリスクがあるということで、結果オーライなら良いですが予想外の損失となることもあるということです。 そこで、今回は「不動産ワンルーム投資に潜む4つのリスク」と題して、ワンルーム投資のリスクについてわかりやすく説明します。

• ワンルームマンション投資失敗パターンを知りたい。
• 空室リスクと家賃滞納下落リスクが怖い。
• 金利上昇リスクはいつ頃からか？

これらを少しでもお考えなられたことがあるなら、当ページがお役に立つと思います。

不動産ワンルーム投資・資産価値下落リスク

ワンルームマンション投資失敗パターン

ワンルームマンション投資についても他の投資と同様に、値上がりして投資に成功する場合があれば逆の場合もあります。また、計画通りに家賃収入が得られる場合もあれば得られない場合もあり得ます。

それらの点はワンルームマンション投資も他の投資も全く同じですが、ワンルームマンション投資などの不動産投資は減価する資産であることが大きな違いです。

つまり、ワンルームマンション投資の大部分のケースは、時間の経過とともに資産が減価し購入金額よりも売却金額の方が少なくなってしまうのが当たり前なのです。

したがって、投資としての損益が確定するのは物件を売却した時だという視点を、常に、持っていなければ大きな判断ミスにつながります。

実際のところ中古ワンルームマンションに対する投資家の見る眼は厳しいので、経年劣化による家賃相場や資産価値の下落率は必要以上に大きく、購入した金額で売却できるケースは少なくなります。

また、基本的に中古ワンルームマンションは、どれだけの家賃収入が得られるかによって価格が決定されます。

首都圏ワンルームマンション平均価格推移

ワンルームマンション資産価値下落リスクとは？

新築マンションに入居者が入居した時点で、現実には新築マンション評価額は周辺の中古マンション評価額に減価することになります。

加えて、中古ワンルームマンション投資においては、マンションの収支計算が重要になってきます。言うまでもありませんが、マンションの収入は家賃だけですが、支出には以下のような多くの経費項目があります。

つまり、これらの経費項目を適切に処理しマンションの収支を黒字に維持することが、マンションの資産価値を維持する基礎的な要素となります。

もちろん、マンションなどの不動産の価格は売却時の経済環境や需給の状況の影響を大きく受けますが、大部分は経年劣化により価格は徐々に下落します。

そのため、ワンルームマンション投資では下落幅をある程度見込んで投資することも重要ですし、下落した価格を想定した出口戦略が求められます。

都心のワンルームマンションは相当高額に 現物視察なしの決定は危険

現在、東京ではマンションの建設ラッシュでワンルームマンションも同様ですが、マンション価格も高止まりしています。もともと、新築マンション価格には建築費に加えて不動産会社の利益や広告費等が含まれており都心・駅近の優良な物件は相当高額になっています。
したがて、現在の水準は出口戦略から考えると髙過ぎる水準かもしれません。
購入価格が高いと出口戦略が難しくなることは当たり前ですから、賃貸経営も含めて計画的な投資が求められます。間違っても現物視察を省略した投資はもってのほかと考えるべきです。

東京23区の中古マンション㎡単価推移

不動産ワンルーム投資・家賃収支リスク

家賃収入でローン返済を賄うことができない

「当初は黒字の賃貸経営になるはずだったのに実際にやってみると赤字続き」という声をよく聞きますが、いくつかの見落としや勘違いが原因であることも多いのが事実です。

見落としや勘違いの1つ目は物件購入価格の他に5～10％の諸費用がかかることです。

例えば、購入価格が3,000万円の物件の場合は150万円～300万円の諸費用がかかることになります。少なめに計算していると賃貸経営の黒字化が遅れることになります。

見落としや勘違いの2つ目は変動金利の金利見直しです。このところ変動金利は上がっていませんが、半年ごとに見直されるタイプの変動金利は借入額が多いと何万円単位で返済額が増えてしまうことにもなりかねません。

また、ローン返済のボーナス返済が苦しくなることも多いようです。毎月の給料が急に減ることは少ないかもしれませんが、業績変動給の意味合いが強いボーナスは増減が激しいからです。

このような理由から、賃貸経営を実際にやってみると赤字続きになったというオーナーも少なくありません。やはり緻密な計画立案と実行が必須です。

とくに、金利は少し違うだけでも返済額が大きく変わってきます。
金融機関比較をよくして、できるだけ低金利のローンを選ぶようにしましょう。

不動産投資ローン金利比較

空室リスクと家賃滞納下落リスクは怖い

賃貸経営にとって空室リスクと家賃滞納リスクは最も深刻な問題です。 退去者が出て次の借主が決まるまで一定期間は空室となり収入がなくなります。

また、入居者が家賃を滞納すれば収入は得られませんので、その間は赤字経営を余儀なくされます。

加えて、空室・滞納問題の適切な対策を怠れば損失は拡大していきますが、家賃の水準を維持して入居者を待つのか家賃を下げるのかは判断を間違えると先行きの経営に影響を与えます。

したがって、需要の高い立地にある物件を選ぶことや、営業力があり維持管理に優れた不動産会社に管理委託することは不可欠な要素となります。

いずれにしても、物件の選択・不動産会社の選択・管理会社の選択・家賃の設定・入居者募集などは、日々の情報収集が重要になってきます。

また、あらかじめ空室になる原因を押さえておくと、対策も考えやすくなります。

空室の原因

購入後に設備トラブルで大きな出費

マンションの設備が故障するということも考えておかなければいけません。
一部屋分の設備だったとしても、物によっては高額な修理費がかかります。

したがって、購入前に管理費や修繕積立金・共有部分の清掃費・管理組合の運営費・共有部分の火災保険や損害保険・エレベーターのメンテナンス費用など、目に見えない経費を確認することが大事です。過去の修繕の実施状況などを確認すると、今後の修繕の必要性を把握できるので、管理会社に聞いてみましょう。

また、設備に関しては、
ワンルームマンション入居希望者が何を求めているのかを知ることも重要です。

下記に、ワンルームマンション入居希望者が部屋を選ぶ際に絶対条件として挙げる設備について記載していますので、チェックしてみてください。

ワンルーム入居希望者が絶対条件に挙げる設備

これらの設備はとくに優先的にメンテナンスをしましょう。
不具合や故障をそのままにしておくと、入居者退去に繋がります。

不動産ワンルーム投資・メリットがリスクになる？

節税効果が出ない

「マンション投資で節税」というフレーズはサラリーマンのマンション投資勧誘によく使われますが、意外に節税にならないパターンも多いようです。

通常、物件を購入した年は物件購入にかかる手数料・税金その他の費用を支払うので、所得税などの節税ができた状態になります。ところが、

購入した翌年からはあまり経費がかからないので、不動産所得は黒字に転じ節税にならない可能性が高くなります。

したがって、法人化するなどの対策が必要になります。

そこで、「マンション投資で節税」しやすいケースを上げますと、1つ目は何らかの要因で年収が短期的に増えた場合です。例えば、遺産相続や贈与・臨時ボーナス・不動産売却などが考えられます。つまり、年収が大きく上がった場合は当年の所得税と翌年の住民税が急増してしまうため、ワンルームマンションを購入することで購入時の諸費用などの一時金を経費として計上し赤字化することで節税できるのです。

2つ目は定年退職が近い場合にワンルームマンションを購入すると、その年は短期的に所得が赤字になるので節税となります。また、退職後は給与収入がなくなり不動産所得のみとなるので納税額も抑えられることになります。

不動産投資の節税効果

年金・生命保険効果が出ない

現在、年金を貰っている年代の人達を除きますと、これから年金を貰うほとんどの人達は年金だけで暮らせるとは思っていないでしょう。ですので、さまざまな形で将来の年金作りに励んでいるはずです。

その意味から不動産賃貸経営で年金の不足を補いたいという考えが出てきても不思議はないことで、不動産賃貸経営は堅実な投資の1つと言えます。つまり、不動産賃貸経営で不労所得は夢としても、年金の不足を賃貸経営で補うことは難しいことではないと考える人が多いのは無理のないことです。

しかしながら、現実はもっと厳しいと言わざるを得ません。残念ながら、賃貸経営を目指す投資家をだます詐欺事件が増えているのが現実ですし、空室リスクなどさまざまなリスクで赤字経営を余儀なくされている投資家も多いのです。

好立地物件でも入居者に反社会的勢力がいれば退去者が増える

最近、賃貸経営のリスクとして増えているのが、反社会的勢力の入居で入居者が減ることです。現状、暴力団のような反社会的勢力が表に出て来るわけではありませんが、その意を受けた勢力が代わりに入居する様なケースが増えています。

また、実際に住んでいる人は契約者とは別人で、その人が反社会的勢力だったというようなケースも増えています。加えて、暴対法や暴排条例によって暴力団員の排除が進む中で、危険な存在になっているのが「半グレ」といわれるグループです。このような「半グレ」グループは反社会的勢力よりも排除が難しい存在です。

このような反社会的勢力の入居が発覚するきっかけは多くの場合は隣の部屋や近隣の住民からの通報ですが、仮に退去させることができたとしても部屋のイメージは大きく傷つくことになります。

いずれにしても、管理会社と協力して入居させないことが大事ですが、入居させてしまった場合は管理会社・弁護士・警察などと連携すれば解決できます。

反社会的勢力とは

不動産ワンルーム投資・将来のリスクもある

将来の金利上昇リスク

金利が史上最低水準にある現在の金融市場ですが、各銀行は変動金利のローンを増やしたいのが本音のようです。ローンを申込んでみればわかりますが、銀行担当者は必ず変動金利を奨めてきます。固定金利について質問すると「固定金利は金利が高いので損ですよ」という返答です。

しかしながら、各銀行は固定金利のローンを増やしたくないのは見え見えという感じで、近い将来に金利が上昇すると固定金利の大部分は逆ザヤになってしまいます。それがわかっているので各銀行は固定金利のローンを増やしたくないのです。ただ、先進各国で現在のようなゼロに近い低金利が続くのは史上初めてのことで、経済学者や専門家と言われる人達も初めて体験する状況なのです。

したがって、変動金利と固定金利・10年固定金利などのタイプをミックスしておくことがもっとももリーズナブルと言えるのです。

いつ来るかわからない災害リスクも心配

　

また、以下の別表の通り災害が増えているのも最近の顕著な傾向です。

最近の大災害

ワンルームマンションが地震や台風などの大きな災害に見舞われて大きな被害を受ければ収入が途絶えることになりますし、損傷すれば価値が下がり入居できなくなったりします。

もちろん、その様な災害の被害そのものは損害保険などでカバーすることができますが、そのようなイメージがついた物件には入居者が見つかり難くなることは言うまでもないことです。また、仮に入居者が来ても従来通りの家賃は無理なのが現実です。

したがって、物件選びの段階で地盤の強い地域であることや、津波・洪水の危険度が低い地域を選ぶことが重要です。特に、大都市の湾岸部は埋め立て地で地震による液状化現象が懸念されます。現在、これらの情報は各自治体が出すハザードマップ情報として、簡単にネットからアクセスすることができます。

希望価格で売れない出口戦略リスク

アパートマンションの賃貸経営を30～40年間継続できれば投資元金を回収できることもありまが、賃貸経営に成功しても最終的に売るに売れずに失敗したというケースは意外に多いといいます。

また、ワンルームマンションなどの不動産は売りたくても買主が現れるまでに月単位の時間を要することがありますので、現金が必要になってもすぐに換金できないこともあることを認識しておかなければなりません。このようなケースで安く叩き売ることで折角の賃貸経営の利益を無くすこともあるからです。

いずれにしても、不動産賃貸経営は投資の時点で出口戦略まで考えておくことが重要なのです。

出口戦略のポイント

まとめ

少ない自己資金で始められるワンルームマンション投資は、それほど年収の高くないサラリーマンやＯＬに人気で、そのような投資事業を展開する不動産業者も増えています。確かに、不動産投資の中でもお手頃感があります。しかし、安易に手を出してしまうのは厳禁。当ページで挙げたようなさまざまなリスクが潜んでいることをしっかり理解しておきましょう。

また、当サイトでは、不動産投資を始める前に知っておくべき知識を各ページで詳しく解説しています。投資を始めてみようかなとお考えであれば、ぜひチェックしてみてください。

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