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月収から考える不動産投資4つのポイント

月収から考える不動産投資4つのポイントのイメージ

不動産投資において投資家の月収と投資額や投資物件との間には、何らかの関係がありそうです。また、投資家の月収と不動産投資ローンの審査との間には、明らかな関係性が認められます。

つまり、月収が不動産投資ローンの審査を左右する理由があるはずです。そこで、月収から不動産投資のポイントを探ることにしました。

  • 不動産投資と月収の関係とは?
  • 月収の何倍の家賃収入が期待できるのか?
  • 月収がローン審査を左右する理由は何か?

これらを少しでもお考えなられたことがあるなら、当ページがお役に立つと思います。

不動産投資で月収100万円は夢なのか?

不動産投資と月収の関係とは?

不動産投資は融資が受けやすいことから株式投資などの他の投資に比べると、
自己資金が少ない人が始めやすい投資と言われています。

そのため、不動産投資を始める人は自分の収入に対して、
不動産の投資金額をいくらにすべきなのかの明確な基準を持っていません。

ただ、現実問題として月収100万円で年収1,200万円を得ている人が大きなリスクを取って不動産投資をする構図はなかなか考え難いわけで、やはり月収30万円で年収400万円程度の人がリスクを取ってでも不動産投資に挑むのではないでしょうか?

以下の不動産投資家の年収分布の調査がそのことを如実に示しています。
不動産投資を行っている人の年収を調べたところ、月収50万円で年収600万円以下の人が全体の65%を占めています。/p>

つまり、現状の不動産投資と月収との構図は、月収30万円~50万円の人達が不動産投資により月収100万円を目指す構図が最も一般的と言えます。

不動産投資で月収100万円得るにはいくら投資が必要?

不動産賃貸業で月収100万円を稼ぐとした場合、
実際にいくら投資すれば100万円の収入を達成することができるのでしょうか。
以下の算式でおおまかな金額を計算することができます。

月収×12ヶ月÷利回り=投資額

例えば、月収100万円の賃貸収入を目指し実質利回り5%の物件に投資するとすれば、

100万円×12÷0.05=2億4,000万円

となります。
つまり、実質利回り5%とすれば少なくとも2億4,000万円の投資額を準備しなければ、 月収100万円を達成することはできないと言えます。

仮に地方の物件で実質利回り10%のアパートがあれば、投資額は1億2,000万円で済むことになります。

OLの月収で不動産投資にチャレンジするには

前の項で「月収30万円~50万円の人達が不動産投資により月収100万円を目指す構図が最も一般的」と書きましたが、これは普通のOLについても全く同様です。

ただ、一般的なOLがいきなり不動産投資の世界に踏み込むには、
いくつかの準備が必要です。

OLに必要な準備の1つ目は不動産投資の知識を付けることです。
かつて、実際に不動産投資に成功したOLによりますと、当初は本を100冊読んでひたすら勉強し本で知識をつけてセミナーで知り合いを作ったそうです。
不動産投資の情報を得るには理にかなった方法と言えます。

必要な準備の2つ目は投資資金の準備に他なりません。
一般的なOLの給料手取を20万円としますと、そこから貯金するのは並大抵の苦労ではありません。

不動産投資はお金がない人がお金を得るために始めるものですから、
準備で必要なことは一に「勉強」二に「貯金」しかないのです。

加えて、失敗しないためにはよくわからない物件は買わないで、良いと思ったものだけ買うことが重要ということです。

仮に良さそうだと思った場合でも、投資スキームに納得できない場合は投資を控えた方が良いということになります。

また、OLの仕事を続けながら不動産投資を行うわけですから、本業に支障が出ないように手間がかからない投資を考えなければなりません。

つまり、良いと思った物件に投資しバイ&ホールドする姿勢が重要と言えます。

サラリーマンの月収でもできる不動産投資とは?

物件投資額と月収の関係

物件投資額と月収との間にはどんな関係があるのでしょうか?

不動産投資は株式投資や投資信託のようにコツコツ貯める累積投資や積立投資ができません。また、不動産投資ローンを活用する場合も、むやみに借入額を膨らませると後々の返済が苦しくなってしまいます。

したがって、投資家自身の月収・年収に適した投資金額や投資対象物件を選び計画的に投資していかなければなりません。以下に年収に適した投資対象の一例を示しました。

年収に適した投資対象の一例

年収 投資対象 総投資額
年収400万円程度 ワンルームマンション 1,000万円前後
年収500万円~1,000万円程度 区分マンション・地方や郊外の1棟マンションやアパート 5,000万円前後
年収1,000万円以上 首都圏の一戸建て・区分マンション・1棟マンションやアパート 1億円~2億円前後

年収が400万円程度までのサラリーマンが狙える物件は年収の5倍程度が限界ですが、年収が上がるに連れて倍率が8倍~10倍に上がってきます。

それは、不動産投資ローンの融資限度額との兼ね合いになるわけで、
自己資金の額にもよりますが年収が髙ければ融資限度額は膨らんできます。

その結果として、年収が400万円程度までのサラリーマンが狙える物件は、 ワンルームマンションか郊外の中古区分マンションになります。

また、中堅の年収500万円台~700万円程度のサラリーマンが狙える物件は、新築区分マンションや都市部郊外や地方のアパート1棟投資が加わります。

さらに、年収1,000万円以上のサラリーマンの場合は、都市部の複数の区分マンションから中古マンション1棟やアパート1棟まで可能になるのです。

月収の何倍の家賃収入が期待できるのか?

ここまで月収・年収と不動産投資額・物件との関係について見てきましたが、
本項では月収に対してどの程度の家賃収入が期待できるのかを考えます。

そこで、前提となる基準の収入を把握する必要がありますが、ある転職サイトの2017年の調査によりますと、20歳~59歳までの正社員の平均月収は34万円・平均年収は418万円でした。

国税庁の資料から「不動産所得の申告納税者数の構成割合」を抜粋してみると、 家賃収入月額34万円以下が6割近くに上ることがわかりました。

ちなみに、1年間の不動産所得が500万円を超え月収が41万円を超える層は、
31.8%しかいません。

つまり、家賃収入月額40万円が1つの超えられないボーダーラインになっていることが解ります。

一方で年間の家賃収入が1,000万円を超える悠々自適の不労所得者は、わずか10.6%しかいないのが現実です。もちろん、この中にはサラリーマン投資家以外の先祖代々の地主・大地主などの富裕層も含まれています。

家賃など不動産所得の申告納税者数の構成割合

申告不動産所得 構成割合
100万円以下 7.9%
100万円~200万円以下 20.5%
200万円~500万円以下 39.8%
500万円~1,000万円以下 21.2%
1,000万円~2,000万円以下 7.9%
2,000万円~5,000万円以下 2.3%
5,000万円~1億円以下 0.3%
1億円以上 0.1%

※不動産所得には家賃収入以外にも駐車場経営や土地の貸付も含まれます。

※国税庁資料より抜粋。

自己資金と月収が不動産投資ローンの審査を左右する

不動産投資ローンの現在の状況はどうなっているのか?

東京オリンピック・パラリンピックを来年に控え、現在の不動産市場は好環境が持続しています。一部の都心部に過熱感は見えますが、全体的に見ると不動産バブルとは言えない健全な状況が続いていると言えます。

一方で、不動産投資ローンの現在の状況は金融機関からの融資が受けづらくなっているというのが正直なところです。それは言うまでもなく、不動産投資に関わる金融機関・運用会社の不祥事が続発しているからに他なりません。

ただ、日頃、批判の対象になりやすい金融庁ですが、2016年10月から不動産投資ローンに対するブレーキを踏み始めていました。以下、時系列で不動産投資ローンに関する主な出来事を振り返っていますが、これらにより各金融機関は積極的な新規融資推進を中断している状況にあります。

メガバンクは不動産投資ローンの物件評価の基準を厳格に適用し直している状況ですし、不動産投資ローンに積極的だった地方銀行の中には不動産投資ローンの新規貸し出しを停止している銀行もあります。

その結果、これまで不動産投資ローンに積極的ではなかった一部地銀やネット銀行などが、地域や属性や物件審査を吟味しながら融資しているのが現状と言えます。

2016年以降の不動産投資ローンに関する主な出来事

2016年 金融庁の金融行政方針 金融機関の健全性に対する注意喚起
2017年 日銀考査の実施方針 事業の将来性を適切に見極めること
リスクの所在と管理体制を点検
2018年 スルガ銀行問題 女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」への不適切融資
2018年 スマートデイズの問題 「かぼちゃの馬車」2018年1月頃からサブリース賃料支払い停止
2018年 レオパレス21の問題 屋根裏「界壁」の施工不備
2018年 TATERUの問題 金残高を改ざん

審査通過のための自己資金目安

一般的に不動産投資ローンの審査において、融資を得やすい自己資金の目安は物件価格の20%とされています。また、もう1つの目安は自己資金の絶対数値として300万円用意することで、300万円用意すればワンルームマンションや区分マンションなどの普通の物件を狙うことができます。

不動産投資ローンの審査で重視されるポイント

その重要なポイントの1つ目は返済負担率で、返済負担率とは年収に占める年間返済額の割合を意味します。つまり、自己資金が多ければ多いほど返済負担率が下がりますから、自己資金がローン審査を左右する所以と言えます。

重要なポイントの2つ目は将来の返済の継続性<で、ローン契約の長い年月に渡り約束の返済ができるか否かということです。これらは以下の審査項目で判断されることになります。

不動産投資ローン審査ポイント

物件の収益性(実質利回り)が高いこと 不動産投資ローンの返済原資は物件からの収益
年収 年収が高ければ借入金額も高くなる
勤務先の属性 安定した返済ができるか勤務先の規模・資本金・売上高・勤務形態・勤続年数・勤務先での地位などで判断
資産の有無 自己資金に加えて資産の額がチェックされる

月収がローン審査を左右する理由

ローン審査を左右する理由の一つに返済負担率があります。

以下の「返済負担率の例」でも明らかですが、400万円の年収で返済負担率が10%増えるとローン金額は1,100万円も多くなります。つまり、自己資金を多く用意することは返済負担率を下げますから、将来のローン返済が楽になることは明らかです。

そして、安定した返済ができるかどうかは、勤務先の規模・資本金・売上高・勤務形態・勤続年数・勤務先での地位などで判断されるのです。

返済負担率の例

年収 返済負担率
20%
返済負担率
25%
返済負担率
30%
400万円 2,210万円 2,760万円 3,310万円
600万円 3,310万円 4,140万円 4,970万円
800万円 4,420万円 5,530万円 6,630万円
1000万円 5,530万円 6,910万円 8,290万円

(年利1.40%・元利均等35年返済)

不動産投資情報には月収に関する情報があふれている

月収に関するリスク情報にも目を向ける

不動産投資はメリットの多い投資と言えますが、一方で最大のリスクは一度不動産投資をスタートさせると後戻りできないことです。

例えば、投資した後に物件の欠点に気が付いたとしても物件を直ぐに売却することはできません。コストを上乗せして売却するとなれば、少なくとも半年程度のタイムラグが必要だからです。

また、極端な例ですがスマートデイズ社の「かぼちゃの馬車」のような詐欺的な物件に投資した場合は、一生かかっても投資金額を取り戻すことはできないでしょう。

そのため、ネットなどの失敗事例を見て参考にするしかありません。

物件の失敗事例はもちろんのこと、月収に関するリスク情報も見ることができます。
ただ、ネットの失敗事例の中には不動産業者が営業誘導で書かせたヤラセ記事もありますから注意が必要です。

サラリーマンブログに見るオーナーの声

不動産投資に関するサラリーマンブログもネットに多数アップされています。

こちらもネットの失敗事例と同様に不動産業者のヤラセ記事もありますが、真剣に読んでみれば意外に真実かヤラセかは見分けが付くものです。

上手くできたことを人に話したいのは人間の本質ですから、不動産投資に成功した人は誰かに伝えたいわけです。以下に参考になりそうなサラリーマンブログを紹介します。

参考になりそうなサラリーマンブログ

25歳から毎年150万円で始める堅実不動産投資ブログ
https://ameblo.jp/kajimori26/
医師が教える不動産投資
http://kirinoki.net/
公務員の不動産投資 アパート経営
https://ameblo.jp/zyunn000/
シェアハウス不動産投資で脱サラ目指す人のブログ
https://goodasset.net/
大家で楽しく自由な生活をしています・小心者のポンコツ日記
http://sengyouooya.blog.jp/archives/9170106.html
空き家は使える!高利回り戸建賃貸投資in千葉
https://ameblo.jp/lenoxheads/
人気の戸建賃貸投資であなたも不動産投資家になりませんか?
https://ameblo.jp/imooyasan/

まとめ

不動産投資に成功するための鉄則の1つは余裕資金で投資することです。
そのため、月収の一部をコツコツ貯めてできるだけ多くの自己資金を用意して投資することが求められます。
とは言えタイミングが重要な不動産投資ですから、若いうちは果敢に挑戦したいものです。ただ、多少無理なスキームは通るかもしれませんが、無謀なスキームは後で泣きを見ることになりますのでくれぐれもご注意を・・・

 
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