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3つの不動産投資メリットを最大化するテクニックとは?

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一般的に多くの不動産投資メリットがあることは広く認識されていますが、不動産会社の営業トークだけを鵜呑みにすると後で痛い目に合うことも多い世の中です。

一方で、投資家自身が不動産投資メリットやリスクを完全に把握していないケースも多く見受けられます。

そこで、今回は不動産投資メリットを最大化するたにエッジの効いたテクニックを提案するとともに、リスクを最小化する具体策もあわせて提案いたします。

  • 不動産投資メリットは解るが自分は実行できるだろうか?
  • 不動産会社の情報は信用できるのか?
  • 銀行や管理会社との対応はむずかしい。

これらを少しでもお考えなられたことがあるなら、当ページがお役に立つと思います。

不動産投資メリットを生かしてキャピタルゲインをゲット

現物資産はインフレに強いミドルリスク・ロングリターン

不動産・金・プラチナなどの貴金属・高級自動車・芸術歴史的価値の高い絵画・骨董品などを現物資産(実物資産)と呼びますが、これらの現物資産はインフレに強いことが歴史で証明されています。

「今はデフレなのにインフレの心配をするのか」と言われそうですが、現在の日本においても密かに物価上昇が続いている物もあります。

つまり、上がる物は上がっている訳で、特に、首都圏の土地やマンション価格はインフレ時代並の上昇率です。

多くの不動産専門家は「上昇は東京オリンピックまで」と言っていますが、首都圏や人口増が続く近畿圏・福岡市などでは上昇が続くかもしれません。

また、日銀が超金融緩和であるゼロ金利政策の出口戦略を間違えれば、ゼロ金利が一転してインフレになる危険もあるのです。

その様な時に不動産などの現物資産は金利に追随して値上がりしますが、現金や株式などの金融資産は価値が下がりやすくなることがあります。

この様な時に効果的な方法は海外へ移住することと、金融資産を海外の通貨に置き換えることと、現物資産に置き換えることです。

ただ、海外移住はビザの問題がありますし、海外の通貨を買うには現地通貨の勉強をしなければなりません。

そこで、誰もが簡単にできる手段はミドルリスク・ロングリターンの不動産を持つことなのです。

(引用元)インカムラボ

利回り重視で収益の確実性も狙う

不動産投資を行なう場合は、まず、マンションや住宅に投資してキャピタルゲインを得ることが基本戦略となります。

居住用にしても賃貸に出すとしても不動産価格が値上がりすれば、利益確定してキャピタルゲインを得ることが不動産投資の一番のメリットだからです。

さらに、利回り重視でマンションなどに投資しインカムゲインである家賃収入を得る戦略も収益を狙う上で確実な戦略です。

物件が値上がりするには時間がかかる場合がありますから、その間は賃貸に出して家賃収入を得ることができるからです。

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東京圏で資産価値の倍増も夢ではない

多くの不動産前門家は東京圏の地価やマンションの上昇は東京オリンピック後は一服すると考えていますが、はたして本当に一服するのでしょうか?

現在、東京ではオリンピックに向けて再開発が目白押しですが、2020年以降も大規模再開発は継続されます。

それは、東京圏がいまだに国内の人口を吸収し続けていることと、インバウンドと言われる訪日外国人観光客が増えているからです。

(引用元)トラベルボイス

昨年の東京圏を中心に訪れた外国人観光客数は3千万人を突破し今後も増え続ける勢いです。

観光客数トップのフランスの8,260万人(2016年)には遠く及びませんが、人口に対する外国人観光客数で見ると日本には大きなポテンシャルがあります。

フランスの8,260万人の対人口(6,719万人)比率は1.23倍ですが、日本のそれは0.25倍に過ぎないからです。

また、東京圏の2020年以降の大規模再開発の予定は以下の通りとなっています。

ですので、東京オリンピック以降の東京圏の不動産市況がタイトで推移しても何の不思議も無く、現在の一服状態で投資すれば数年で資産倍増も考えられます。

一方で人口減少が続く地方においては東京オリンピック後に地価が反転することも考えなければならず、選別色の強い展開が予想されます。

東京圏2020年以降の大規模再開発予定

再開発予定
2020年 品川駅と田町駅の間に新駅の設置
2024年 新駅開業
2025年 日本橋エリア一丁目中地区大規模再開発竣工
2027年 品川駅にリニア中央新幹線駅開業
2027年 渋谷駅南街区の渋谷ストリーム・渋谷代官山Rプロジェクト
2027年 東京駅周辺常盤橋再開発プロジェクト

年別訪日外国人数の推移(1964年以降)

(引用元)JTB総合研究所

マンション経営で長期安定のインカムゲインを得る

マンション経営法人化で不労所得

不動産の売買や賃貸による収入が年間で1,000万円を超えて来ると法人化を考える人が増えてきます。

税金を払うことは国民の義務ですが節約できる税金は節約したいのが人情で、年間収入1,000万円が法人化の1つの目安と言えます。

それは、以下の所得税率と法人税率を見比べて頂ければ一目瞭然です。

所得税率と法人税率

所得税率

課税される所得金額 税率  控除額
195万円以下 5% 0円
195万円を超え330万円以下 10% 97,500円
330万円を超え695万円以下 20% 427,500円
695万円を超え900万円以下 23% 636,000円
900万円を超え1,800万円以下 33% 1,536,000円
1,800万円を超え4,000万円以下 40% 2,796,000円
4,000万円超 45% 4,796,000円

法人税率

課税される所得金額 税率 
中小法人等年800万円以下 19%
中小法人等年800万円超 23.2%
中小法人以外の普通法人 23.2%

上記の通り収入が年間で1,000万円を超えて来ると所得税では33%の課税ですから、法人化すれば23.2%で済むというロジックは簡単です。

ただ、法人化すると他に地方法人税・法人県民税・法人市民税などもありますし、年に一度の決算をしなければなりません。

一方で、個人には認められていない各種経費の控除が認められます。

ですので、法人化するか否かは税理士にも相談して長期的な観点から検討するしかありませんが、法人化できればマンション経営で不労所得という夢に一歩前進することが期待できます。

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サラリーマン大家で節税・自分年金・自分保険作り

マンション経営法人化のメリットは所得税率と法人税率の差だけではありません。

一般的にマンション経営法人化のメリットは以下の通りです。

マンション経営法人化のメリット

メリット
  • 法人で購入し代表者に給与を支払うと給与所得控除が受けられ収入に対する課税対象を減額できる
  • 共済掛金が経費にでき修繕積立金などに充当できる
  • 生保の契約者を法人にすることで保険料が経費計上できる
  • 土地取得用借入金の利息を経費にできる
  • 所得税率と法人税率の差が節税になる

上記の様にマンション経営法人化により節税と経費削減の恩恵を受けることが解ります。

その結果として毎月の家賃収入を自分の老後の年金資金の代わりとして利用することができます。

また、ローンを使い不動産を購入すると団体信用生命保険に加入することになり、仮に購入者が死亡しても家族には残債のない投資用不動産を生命保険代わりとして残すことができるのです。

これらは正しいマンション経営法人化による自分年金・自分保険作りに他なりません。

アパート経営で民泊も視野に

2017年6月9日に「民泊新法」が成立し2018年6月15日から施行されています。

「民泊新法」は民泊を営む場合、従来は旅館業法の簡易宿所として許可を取得するか国家戦略特区法に基づく特区民泊を活用するしか方法がありませんでしたが、「民泊新法」施行後は一定の基準を満たす住宅については届出手続を行うだけで年間180泊までの民泊営業を行うことが可能になりました。

ただ、「民泊新法」は民泊を行う際には事業者と管理者の2人がいなければならないと規定しています。

仮に自宅に住んで空き部屋を民泊として使う場合は事業者と管理者を兼任することができますが、所有者不在で民泊を行う場合は第三者に管理者を委託する必要があります。

そして、現実的には「民泊新法」施行により大部分のマンションは管理組合の規定で民泊を禁止しています。

つまり、管理が行き届いたマンションほど民泊はできなくなっている訳ですが、逆に言えばアパートを1棟買いして民泊を営むことはできそうです。

特に、古くて賃貸としての競争力が失われた割安なアパートを購入すれば、民泊経営にも手が届きそうです。

融資コストを下げてレバレッジをアップ

少ない自己資金で不動産投資のメリットを生かす

他の投資と比べて少ない自己資金で始められるのが不動産投資のメリットの1つです。

例えば、株式投資では100万円の資金で投資できる範囲は限られています。

また、株式投資でレバレッジを効かせることができる信用取引を使えば、100万円の資金で300万円までの投資ができます。

ところが、準大手以上の証券会社は信用取引の担保の最低限度額を300万円にしている会社が多いため、100万円の資金で信用取引ができるのは中小かネット証券に限られます。

一方、不動産投資は銀行からの融資の体制が整っていますので、銀行ローンでレバレッジを利かせ規模拡大することは簡単です。

また、不動産投資のメリットとしてレバレッジをかけ過ぎたとしても、株式の信用取引の様に追加証拠金を取られることはありません。

例えば、1,000万円の自己資金で1億円の不動産を買った後に市況が急落して不動産価格が5,000万円まで下がったとしても、銀行から追加の担保を請求されることは有り得ません。

もちろん、毎月の返済を契約通り行っていることが条件となりますが・・・

ですから、他の投資と比較して不動産投資は長期的な視点で投資活動ができるのが大きなメリットなのです。

また、一般的に以下の条件で不動産投資を始める投資家は決して稀ではありませんので若い人の参入も容易です。

ミニマム自己資金

自己資金比率 物件価格の20%
最低自己資金 300万円以上
年収 500万円以上

※この金額以下で投資できないわけではありません。

時間効率の高い融資スキームとは?

マンション経営を法人化して行なう場合、通常は物件を一つ買うと金融機関からは入居状況や入金履歴などを確認するため次の物件の融資を受けるまで半年程度、待たされることが多くなっています。

そこで、時間効率の高い融資スキームを求める投資家が考え出したのが「1法人1物件スキーム」です。

この「1法人1物件スキーム」とは法人A社を設立して物件Aを買い法人B社を設立して物件Bを買うという手法で、次の物件の融資を受けるまでの時間が短縮できます。

また、既存法人の借入額が銀行から見えにくいため、個人での借入と比べると多くの融資を短期間で受けることができます。

この「1法人1物件スキーム」は1つ目の物件のマンション経営が軌道に乗ったタイミングで次の物件を考える際に検討する価値のあるスキームと言えますが、
以下のリスクがることも付け加えておきます。

「1法人1物件スキーム」リスク

相対的なリスクが高い

税理士費用が高くなる

均等割を払う必要がある

法人の管理が忙しい

銀行査定をアップする方策

同じ投資家が同じ物件を買う場合でも銀行によって融資の査定は様々で、2週間で審査をパスできる銀行もあれば1ヶ月後に追加の資料を求めて来る銀行もあります。

ローンを使う投資家にとって銀行のローン査定は避けては通れませんが、何とか短期間で審査をパスしたいものです。

1ヶ月以上も待たされたあげくに融資を断られる様な最悪の事態は考えたくもありません。

そこで、考えなければならないのは銀行査定をアップする方策です。

銀行査定をアップする方策の1つ目は物件探しの前に融資先を開拓することです。

通常は良い物件が見つかってから融資先を探しますが、物件探しは良い融資先を見つけてからでも遅くはありません。

物件を見つけると不動産会社が銀行を紹介してくれますから、その銀行とあらかじめ探しておいた銀行の融資条件を比較すれば良いのです。

2つ目は融資が出るエリアで勝負することです。

地域によっては地銀や信用金庫が良い融資条件を出す場合がありますが、地銀や信用金庫には営業地域の規制があります。

ですので、居住場所や勤務先の地域内の地銀や信用金庫に依頼すると良い融資条件が出る確率が高くなります。

不動産投資メリットを最大化・リスクを最小化するテクニック

金利上昇・資産下落リスクに備える方法

ローンを使い不動産投資する投資家にとり先行きの金利を読むことは重要ですが、金利の先行きを正確に言い当てる人は皆無です。

金利の番人と言われる日銀総裁でさえ2年後の金利を予想できない状況ですから、一般の投資家は予想するよりも上昇リスクを軽減することに努めるしかありません。

ローン運用の常識として言われていることは変動金利の上昇リスクに対して「固定金利が上昇する前に変動金利から固定金利に切り替える」ということですが、これは当たり前のようで実行するのは非常に難しいのが正直なところです。

なぜなら多くの場合、長期金利は短期金利に先行して上昇するため、変動金利よりも固定金利の住宅ローン金利の方が先に上昇するからです。

ですので、最適な借り換え時期などを考えず、数年間はロスすることも覚悟して固定金利に切り替えることです。

あるいは、固定金利と変動金利の割合を変えておくことです。

また、ローンの割合を40%以内に抑えれば金利が倍になっても対応しやすいと言えます。

また、資産下落リスクに備える方法としては資産分散以外に特効薬はありません。

ただ、漠然と複数のマンションに投資する様な資産分散ではなく立地や坪数・価格を分散することと、買う時期を分散する時間分散や海外物件に投資する通貨分散も考えられます。  

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空室リスクに備える具体策

新築マンションの時は空室リスクを心配する必要はありませんが、築5年・築10年と経過するうちに空室の割合が高まってきます。

一般的に空室リスクは以下の方程式で決まると言われてます。

空室リスク=物件立地×物件人気×管理会社営業力

物件立地については最寄駅から徒歩10分以内の物件であることが重要で、最寄駅から徒歩10分以内であれば都心から離れてもそれなりの家賃で借りる人は出てきます。

物件人気は築年数とデザイン・階数・日当たり・間取り・近隣環境など様々な要素が絡み合います。

管理会社営業力は意外に重要で下手な管理会社を選ぶと倒産というリスクもあり得ます。良い管理会社の条件としては以下の事が考えられます。

良い管理会社の条件

良い管理会社の条件
管理会社規模 管理している物件が10,000戸前後あること
HP 管理会社のHPがあり更新されていること
入居率 管理物件の入居率を自社HPで公開していること

そして、究極の空室リスク対策は「サブリース契約」ということになりますが、
最近の「サブリース契約」は2年更新が主流で通常の契約と比べて、やや、安心感が増す程度というのが正直なところです。

管理費・修繕費の膨張を抑える長期的計画

マンションの管理は資産としてのマンションの重要な要素で、築10年・20年でも綺麗に管理されている物件があると思えば築5年でも荒れたマンションも見受けられます。

これらは全て管理人・管理会社に委ねられていますが、管理人・管理会社を選んでいるのは管理組合です。

ですので、マンションの管理組合が機能していることが資産としてのマンションの重要な要素につながります。

そして、管理は日常的な管理と長期的な管理の二つに分けられ、日常的な管理に充てられる費用が管理費で長期的な管理に充てられる費用が修繕積立金となります。

そこで、管理費・修繕費の膨張を抑える長期的計画を持つには、まず、日常的な管理についてはコストをセーブすることが大事で、特に、管理会社側の報酬が適正かどうかを見極める判断力が管理組合に求められます。

加えて、優先順位を立てた上で長期的な修繕計画を持たなければなりません。

長期修繕計画の間隔

間隔 修繕内容
1回目・経年12年頃 新築時の状況に戻す基本修繕
2回目・経年24年頃 改良・グレードアップ・更新や新設の工事項目も加わる
3回目・経年36年頃 改修によるマンションの再生

まとめ

ここまで不動産投資メリットを最大化するテクニックについて述べてきましたが、要は不動産投資ではキャピタルゲインを狙う大胆さとマンション経営で確実にインカムゲインを得る緻密さが同時に求められるということです。

大胆な投資家として不動産投資でキャピタルゲインを得ながら、利回り・ローン・税金・空室リスク・管理費等にまで目配りしながらマネジメントする能力が求められます。

大事なことは専門的な事は専門家に任せながら、決定すべきことは投資家自身が自己責任で判断する姿勢です。

間違っても他人に丸投げする様な投資家は、古今東西メリットを受け取る資格はないのです。

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