低金利を不動産投資のチャンスにする4つの視点

平成28年1月に日本の歴史上初めてマイナス金利政策が導入されて以降、ゼロ金利状態が続いていますが、このような低金利状態は不動産投資には稀に見るチャンスと捉えるべきです。

そこで、今回は低金利を不動産投資の真のチャンスにするためには、どのような視点が必要なのか具体的に掘り下げます。また、不動産投資ローンの現状についても解説します。

これらを少しでもお考えなられたことがあるなら、当ページがお役に立つと思います。

どうして低金利が不動産投資のチャンスなのか？

低金利で歴史的チャンス到来

日本では平成28年からマイナス金利政策が導入されていますが、
一足早く北欧デンマークではマイナス金利政策の世界に突入してから4年近くになります。

そのデンマークでは、現在、驚くべき事態が進展しています。
デンマークの金融コンサルタントのクリステンセンさんが銀行から受け取った住宅ローンに関する最新の明細書には、四半期の金利支払額がマイナスの249デンマーク・クローネ（約4,100円）だったというのです。

つまり、通常は支払うべき住宅ローンの金利がマイナス金利により戻ってきたのです。
このような状況下でデンマーク抵当銀行協会によれば、2015年第4四半期のコペンハーゲンのアパート販売価格は前年同期比14.5％上昇し、2014 年の上昇率5.5 ％から大きく加速しました。

また、隣国のスウェーデンの住宅価格調査会社によりますと、ストックホルムの2015年の住宅価格上昇率も17％で2014年の10％を上回ったということです。

もちろん、北欧の小国と世界第3位の経済大国日本を単純に比較できませんが、
マイナス金利政策により日銀のマネタリーベースが過去最大になったことは事実です。

つまり、マネタリーベースとは簡単に言うと日本全国に出回っているお金の合計ということになりますので、それらの資金が不動産市場に向かっても何の不思議もないのです。

■マネタリーベース平均残高前年比伸び率

不動産投資ローン・低金利のメリットとは？

投資のために銀行がお金を貸してくれるのは不動産投資くらいしかありません。 株式投資やFX投資のために銀行でローンを申請しても却下されるのは目に見えています。

不動投資はミドルリスクミドルリターンですから、不動産はローンの担保としての価値があります。一方、株式やFXはハイリスクハイリターンですから、一般的なローンの担保としては不適当なのです。

その意味だけでも不動産投資ローンはメリットがありますが、
加えて低金利となれば総返済額は少なくなるというメリットも考えられます。

もともと不動産投資には、以下のようなメリットがあります。
貸してもらいやすく返しやすい低金利の今、不動産投資を始めることでより一層メリットを実感できることでしょう。

少ない頭金で低金利ローンを組む

前の項でフルローン融資やオーバーローン融資が不動産投資ローンのメリットであることを指摘しましたが、このように少ない頭金で低金利ローンを組むことができるのが不動産投資ローンの大きなメリットです。

フルローン融資とは頭金なしで物件の買い付け代金の全てをローンで賄うことを意味し、オーバーローン融資とは物件の買い付け代金に加えて買い付け手数料や税金などの経費分までローンで賄うことを意味します。

つまり、フルローンやオーバーローンはレバレッジを効かせた究極のローンと言うことができます。

ただ、このような究極のレバレッジローンは不動産市場の上昇局面では効果を発揮しますが、下落局面では不良債権が大きく膨らむ危険があると言えます。

■住宅ローンと不動産投資ローンのメリット

2019年不動産投資の低金利相場を理解する

マイナス金利下の不動産投資ローン

2016年2月に日銀のマイナス金利政策がスタートしましたが、
導入が発表された直後には不動産関連の株価が高騰し銀行の株価が下がりました。

株価の先見性は半年から2年後を予測すると言われますが、株式市場はマイナス金利政策により不動産会社の業績が好転し銀行の業績が悪くなることを予測したわけです。

つまり、マイナス金利により不動産市場に火が付き不動産価格が高騰することで、
不動産会社の業績が好転すると見たわけです。

具体的には住宅ローン・不動産投資ローンの金利の下落から住宅ブームに火が付き、
住宅市場が過熱状態になると予測したのです。

一方で預金金利はゼロ近辺まで低下し預金よりも投資にお金を回す機運が高まっていることで、銀行の業績が悪くなることを予測しています。

そのような環境下ですから銀行は不動産投資ローンに力を入れています。
銀行にとっては、不動産投資ローンは住宅ローンよりも儲かる商品で、
融資審査が企業向け融資よりも簡単で経費を抑制できるからです。

実質金利を理解する

金利には名目金利と実質金利がありますから、名目金利と実質金利の違いを明確に理解することで経済に対する理解度に大きな差がでます。

名目金利と実質金利は以下の式で表されます。

この公式はフィッシャーの方程式と言われるもので、
名目金利がいくら高くても予想インフレ率が高ければお金は残りません。
つまり、実質金利 ＝ 通貨価値と言い替えることができます。

また、1億円のキャッシュを持っているとすると実質金利がプラスである間は金利が付いて1億円は増えていくことになりますが、実質金利がマイナスの場合1億円は目減りすることになるわけです。

イールドギャップとは何か？

不動産投資においてイールドギャップは重要な指標で、イールドギャップは以下の式で表されます。

不動産投資においてイールドギャップは、投資物件の表面利回りと不動産投資ローンの金利との差を指します。例えば、投資物件の表面利回りが10％でローン金利が3％の場合、イールドギャップは7％となります。

つまり、イールドギャップが高いほど収益性が期待できるわけで、投資物件の表面利回りが高くとも借り入れの金利が高くイールドギャップが低くなれば収益性は下がり投資リスクは高まることになります。

不動産投資ローン・低金利競争の実態

銀行金利比較

不動産投資ローンが利用できる代表的な金融機関は三大メガバンク・地銀・信託銀行・ネット銀行・ノンバンクなどですが、スルガ銀行問題を受けて特に三大メガバンクと地銀が不動産投資ローンに及び腰になっています。

一方、住信SBIネット銀行やじぶん銀行などの一部のネット銀行は、変動金利ローンを中心に低金利を売り物にシェアを伸ばしています。

現状の大手行の金利水準は以下の通りです。

■銀行金利比較

日本政策金融公庫か信金か地元銀行か？

現在の不動産投資ローンの金利の相場は銀行によって多少の差がありますが、不動産投資ローンはおおむね2%～5%で住宅ローンは0.8%～1.5%のというところです。

もちろん、申込者の属性と自己資金・物件評価などにより適用金利は上下しますが、属性の良い大企業正社員・公務員で3割程度の自己資金を用意すれば不動産投資ローンで2%程度の金利は出る模様です。

一般的に金利はメガバンク（都市銀行）→地方銀行→信用金庫→ノンバンクの順に徐々に金利が高くなっていく傾向にありますが、現状、一部のネット銀行の変動金利が低い傾向が見えます。また、これまで不動産投資ローンに積極的でなかった一部地銀や信用金庫がこれに続いています。

一方、引き続き日本政策金融公庫の融資スタンスに変化はありません。
特に、日本政策金融公庫は若者・高齢者・女性を優遇していること、適用金利は1％後半からと低金利であること、保証人不要であることなどのメリットがあります。

つまり、日本政策金融公庫は利益優先の民間金融機関と異なり、条件を満たせば低金利・固定金利で融資を受けられる金融機関と言えます。もちろん、審査が厳しく審査に時間がかかりますが、不動産投資初心者には魅力のある金融機関の1つと言えます。

固定金利と変動金利はどちらが得なのか？

固定金利と変動金利のどちらが得なのかは、今後の金利が上昇するのか否かにかかっています。つまり、現状の低金利が今後30年も続くとすれば変動金利が得ですが、5年後に金利が上昇するとすれば固定金利が有利となります。

現状、約6割の人が変動金利を選択していると言われ、
ネット銀行では固定金利に対して変動金利は0.5%程度下回っています。

ただ、各銀行の店頭で融資担当者は一様に変動金利を奨めるのには違和感を覚えます。これは各銀行が今後、金利が上昇すると予想していることに他なりません。

今後も現在の金利が継続すると考えれば金利が高い固定金利を奨めるはずで、
その意味では変動金利を借りた人は今後の金利上昇に備える必要があります。

■変動金利と固定金利のメリット・デメリット

不動産投資ローンで低金利を生かすには？

不動産投資ローンのレバレッジとは？

投資の世界でレバレッジとは保証金に対して何倍まで投資できるかを意味しますが、不動産投資のレバレッジとは銀行等からの借入を利用し自己資金の何倍まで投資するかを意味します。

したがって、投資に成功した場合はレバレッジによって利益が膨らみますが投資に失敗した場合はレバレッジによって損失が膨らむことになりますから、投資が完了するまでレバレッジが最適だったかどうかは判断できませんが、優良な物件を掴めば家賃収入によって投資分は回収でき、以後は不労所得が期待できます。

ちなみに、不動産投資とその他主な投資商品のレバレッジについて以下に示しますので、
参考程度にご覧ください。

■主な投資商品のレバレッジ

不動産投資ローンの審査と審査基準

スルガ銀行の不正融資事件が発覚してから、金融機関の不動産投資ローンに対する審査は厳しくなっています。これまで積極的に不動産投資ローンを行なってきた一部の地方銀行の中には新規融資をストップする銀行も出て来ています。

また、メガバンクや一般の地銀においても審査基準の厳格なチェックが行われ、審査にかかる日数が増えていることは否めません。

一方でこれまで積極的に不動産投資ローンを行なってこなかった一部の地銀やネット銀行・信金の中には、新たに不動産投資ローンを行なう銀行も出てきています。

それら不動産投資ローンの審査の共通点は借入主の属性調査の徹底と物件に関する審査の徹底です。

この2つの点から問題が見つかった場合には、最悪の場合は審査をクリアするこはできません。また、審査のクレジットポイントによっては金利や融資限度額が増減することになります。

以下に借入主の属性調査のポイントと物件に関する審査のポイントを記します。

まとめ

低金利が不動産投資のチャンスと言われて久しいですが、本当に低金利は不動産投資のチャンスなのでしょうか？本当にチャンスだとすれば、チャンスを現実のものとするための4つの視点を参考にして頂ければと考えます。

現在、参入者の増加で不動産投資物件の価格が上昇していますので、物件の選択眼が試される局面に入ってきました。また、今後のローン金利についてはマイナス金利後の金利の上昇局面も考えられますから、金利上昇にも耐えうる資金計画や価格変動に耐えうる物件選択が必要です。

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