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最新・不動産投資ローンの融資条件と成功ポイント

最新・不動産投資ローンの融資条件と成功ポイントのイメージ

不動産投資でローンを利用しない人はほとんどいません。
とくに、現在は歴史的な低金利でローンの負担が減っているからですが、厳密に見ますとローンの融資条件は刻々と変化しています。そこで、これから不動産投資ローンを使う予定がある人はもちろんですが、既に不動産投資ローンを返済中の人にとっても借り換えを含めて最新の融資条件を知ることは重要です。不動産投資に成功するには有利な条件で不動産投資ローンを使うことが不可欠だからです。

  • 不動産投資ローンの現在の融資条件を知りたい
  • 最新の審査基準に変更はあるのか?
  • モゲチェック不動産投資って何?

これらを少しでもお考えなられたことがあるなら、ぜひ当ページをご覧ください。

最新・不動産投資ローンの融資条件はどうなっているのか?

不動産投資ローン・現在の融資条件

日本をトップランナーとして世界の中央銀行による長年の金融緩和が進み、金利は世界的に下がっています。特に、最近の欧州でその傾向は顕著で、ユーロ圏の総合住宅ローン金利は6月に1.65%と記録のある2000年以降で最低水準を記録しました。

特筆すべきはデンマーク3位のユスケ・バンクは8月上旬に金利がマイナス0.5%の住宅ローンを発表しました。つまり、住宅ローンを借りると銀行が金利を支払ってくれるというわけで、ノルデア銀行の30年物住宅ローンの金利は年間0.5%・20年物はゼロとなっています。

欧州の小国と世界3位の経済大国・日本を同列で比べられませんが、将来の日本の住宅ローンや不動産投資ローン金利がゼロにならないという保証はありません。もともと、不動産投資ローンの融資条件の根本は、投資用の建物(アパート・マンション)を担保にして金融機関から融資を受けることです。

したがって、不動産投資ローンの場合「個人の信用」と「不動産の収益力・担保力」の2つが審査基準の対象で、個人の信用力がいくら高くても不動産の収益力・担保力が無ければ融資して貰えません。

そして、不動産投資ローンの返済原資は「家賃収入」であるということで、これらの条件の良し悪しで金融機関の融資条件は大きく異なってきます。

ずばり、現在の融資条件は不動産価格の高騰と昨年のスルガ銀行不正融資を契機に投資家にとっては厳しい状況ですが、世界的な金融緩和の進展で金利水準は低く据え置かれています。

不動産投資ローン取り扱い主な金融機関

メガバンク・その他 三菱UFJ銀行・三井住友銀行・みずほ銀行・
りそな銀行・新生銀行・あおぞら銀行
地銀 横浜銀行・千葉銀行・静岡銀行・スルガ銀行・
東京スター銀行・関西アーバン
信託銀行 三井住友信託銀行・三菱UFJ信託銀行・みずほ信託銀
信用金庫 西武信用金庫・西京信用金
ノンバンク オリックス・三井住友トラストL&F・新生プロパティファイナンス
政府系金融機関 日本政策金融公庫・商工中金

現在の最適レバレッジを考える

前項で指摘しましたように不動産投資ローンは「個人の信用」と「不動産の収益力・担保力」で融資しますから、支払う金利以上の収益を上げることができれば金融機関はどんどん融資してくれます。

つまり、個人の信用力があり良い物件を選ぶ選択眼があれば、借入金のレバレッジを活用して事業を拡大できるのが不動産投資の魅力なのです。その結果、不動産市場が好循環を続けている局面においては、レバレッジの獲得合戦の様相となる場合もあります。

しかしながら、良い条件で融資を受け高いレバレッジで不動産経営ができたとしても、借りたお金は契約通りに返済しなければなりません。利回りが悪くなると、途端に利益の減少や損失を招いてしまうリスクがある点には注意しておきましょう。

レバレッジ効果を利用して成功するためには、レバレッジをかけて購入した物件の現在の収益だけでなく、出口戦略も綿密に立てておくことです。

今でもフルローンはありなのか?

レバレッジを効かせた不動産投資の極、不動産投資に必要な不動産の購入金額を銀行などの金融機関から100%融資をしてもらうフルローンです。

つまり、不動産投資に必要な諸費用(不動産会社手数料・登記費用・火災保険料・不動産取得税など)については自己資金が必要ですが、物件購入代金は全てローンを充当するのがフルローンです。

このようなフルローンは2015年~2017年のワンルームマンション投資などでは多く見られましたが、昨年のスルガ銀行不正融資事件以降は銀行の審査の厳格化が進みフルローンは難しくなっているのが現状です。

フルローンのメリット
  • 自己資金が少ない人が不動産投資を始められる
  • 賃貸経営が順調に進めば自己資金を使わずに投資できる
  • 他人資本で経営できる
  • 手元に資金を残しておくことができる
不動産投資2019・融資はいくらまで受けられるのか?

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不動産投資ローンをシミュレーションしてみる

収益物件のシミュレーション

不動産投資の賃貸経営においては家賃収入の累積金額であるインカムゲインと、物件の売却益であるキャピタルゲインを合わせたトータルの収益がプラスになって始めて投資に成功したと言えることになります。

実際、家賃収入がずっと黒字を確保していたとしても、最後の物件の売却に失敗し大赤字に陥ることもあるからです。一方で空室率が高く家賃収入がずっと赤字の場合でも、最後の物件売却で成功すれば一発逆転もあり得ます。

したがって、収益物件のシミュレーションや最後の出口戦略のシミュレーションは非常に重要なのです。これらのシミュレーションよって、購入などの投資スタートや出口を含めた投資判断ができるようになるからです。

■売却シミュレーション例 (6年後に出口を迎えたと想定)
A 売却価格 1億6,800万円
B 取得費 1億4,370万円
C 譲渡費用   504万円
D 譲渡税 391万円
E ローン残債 1億2,638万円
F 売却後手取り= (A)-(C)-(D)-(E)= 3,266万円
G 自己資金投資額2,610万円
H 投資回収後収入=(F)-(G)= 656万円
I 6年間累積家賃収入=1,207万円
J 出口の総収益=(H)+(I)=1,863万円
K 自己資金年利=(J)÷(G)÷6=11.90%

今でもオーバーローンはアリなのか?

不動産投資のオーバーローンとは土地や物件の購入価格に加えて、不動産会社手数料・火災保険料・登記費用・修繕積立金・保証料・司法書士費用・印紙税などを含めた諸費用を上乗せする形で金融機関から多めに融資を受けることを意味します。

つまり、物件価格の全額を融資で賄うのがフルローンで、物件価格の全額に加えて諸費用も含めて融資を受けることをオーバーローンと呼んでいます。

フルローンよりも借入額がさらに増えるのがオーバーローン、当然、昨年のスルガ銀行不正融資事件の影響を受け、フルローン以上に融資状況は難しくなっているのが現状です。

オーバーローンは無理な人
  • 不動産投資の初心者
  • 自己資金がほとんどない人
  • ほかにも負債を抱えている人
  • 融資を受けたい物件の投資リスクが高い場合

セカンドハウス住宅ローンのスペックとは?

今年に入り住宅ローンを不動産投資に転用した事例が発覚し問題になっていますが、もともと、住宅ローンは購入者が自宅用として使用することが前提であるのに対して不動産投資ローンは賃貸目的の購入が大部分です。その意味でセカンドハウス住宅ローンも購入者がセカンドハウス(別荘)として使うことが前提です。

ただ、当初はセカンドハウス(別荘)として使うために購入しますが、セカンドハウス(別荘)とし一定期間、利用した後に賃貸用住宅やゲストハウスとして利用することまでは止められないはずです。

以下、参考までにイオン銀行セカンドハウスローン(別荘)のスペックを載せます。

イオン銀行セカンドハウスローン(別荘)スペック

借入れ時の年齢 満20歳以上満71歳未満で完済時満80歳未満の方
給与所得者 勤続3年以上勤務・前年度年収500万円以上
会社経営者・個人事業主 事業開始後3年を経過・前年度年収500万円以上
借入金額 200万円以上1億円以内(10万円単位)
借入期間 3年以上35年以内(1カ月単位)
金利 店頭表示利率 年2.37%(8/10現在)
当行所定の団体信用生命保険に加入できる方
安定かつ継続した収入の見込める方
日本国籍を有する方・永住許可を受けている方
借入申込人または配偶者が自宅を所有していること
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最新・不動産投資ローン審査基準の変更点とは?

最新の審査基準に変更はあるのか?

不動産投資ローンの審査対象を大別しますと、ローン申込者の属性審査と購入する物件の資産評価・担保評価審査に分けられます。

最近の不動産投資ローンの融資条件が厳しくなっていることは周知の事実ですが、不動産投資ローンの審査基準に変更があるとすれば投資物件の資産価値の審査です。

例えば、投資物件の資産価値は立地によるところが大きいですが、都市部では駅に近いと資産価値が上がり地方では駐車場の有無の影響が大です。また、物件の管理状況や周辺の賃貸需要など物件の収益力を含めて資産価値とみなされます。

特に、最近のように不動産価格が上昇し金融機関の融資姿勢がタイトになると、物件評価によって金融機関がその物件に対しいくら融資できるのかが決まることになります。

つまり、それらの金融機関の担保評価が厳しくなりつつあり、それまで時価の7割~8割評価だったものが現在は5割~6割まで落ちていると考えた方が良いでしょう。

不動産投資ローン審査基準ポイント

物件の収益性 不動産投資ローンの審査で最も重要なポイント
物件の資産価値 返済が滞った際の「担保」として物件の資産価値が評価される
資産状況・収入・勤務先 資産状況は貯金残高やその他のローンの返済額などを意味する

サラリーマンの自己資金と属性

不動産投資ローンの属性審査に自己資金を含めるか別にするかは金融機関によりますが、いずれにしても、物件の資産評価・担保評価審査に並んで申込者の自己資金と属性審査はとても重要な要素です。

特に、最近のようにローン審査がシビアになると自己資金が多いか少ないかは非常に重要なポイントになります。審査の可否に影響するのはもちろんですが、審査をパスした場合でも融資額の決定要素となるはずです。

そして、個人属性の中では年収が重要な意味を持ちますが、年収の重要性の意味するところは年収額が多いか少ないかということと将来の継続性がポイントとなります。つまり、大企業の社員や公務員の年収は大きく減る心配が少ないわけですが、契約社員やパート・アルバイトの年収は職を失えばゼロにもなります。

したがって、年収の絶対額とともに、将来の年収の決定要因であるはずの勤務先や勤務形態・役職などの属性情報が重要性を増しています。

個人属性と物件資料

個人属性の資料 源泉徴収票(3期分)・確定申告書(3期分)・身分証明書
借り入れ返済予定表・金融資産一覧表・経歴書
物件資料 物件概要書・レントロール・運営費用をまとめた書類
間取り図・地図・公図・登記事項証明書(土地・建物)

モゲチェック不動産投資の考え方

最近、㈱MFSが提案している新しい不動産投資ローン「モゲチェック不動産投資」が注目されています。これは、先にローンを確保した上で物件を選択するという考え方に基づいています。

申込者は自身のプロフィールを入力し会員登録します。㈱MFSは申込者のプロフィールを審査し借入可能額証明書を発行します。その後、バウチャーの融資条件で投資価値の高い優良物件を不動産会社が提案し、物件を購入するという段取りです。申込者から見ると借入可能額内の物件を選ぶことで、頭金0円での購入が実現できるというメリットがあります。以下、申込の手順になります。

STEP 1 バウチャー(借入可能額証明書)ゲット
(プロフィール入力し会員登録することで借入可能額を把握することができる)
  ↓
STEP 2 物件選び
(厳選した不動産エージェントから物件の提案を受ける)
  ↓
STEP 3 物件購入
(ローン手続きはモゲチェックに売買手続きは不動産会社に任せる)

株式会社MFS概要

設立 2009年7月・2014年10月 ㈱MFSに商号変更
事業内容 住宅ローン・不動産投資ローンサービス
主要株主 YJキャピタル
ゴールドマン・サックス
オプトベンチャーズ
グロービス・キャピタル・パートナーズ
マネックスベンチャーズ
電通国際情報サービス
電通イノベーションパートナーズ

最新・金融機関別不動産投資ローンの融資条件

銀行と日本政策金融公庫の融資条件

メガバンク・都市銀行・日本政策金融公庫の融資条件は表面的には以前と大きな違いはありません。金利も固定金利は1.25%〜1.85%程度で、変動金利も1%~2%前半とむしろ若干低くなっています。

ただ、審査においては物件評価が厳しくなっており融資限度額に影響を与えています。以下、メガバンク・都市銀行・日本政策金融公庫の融資条件です。

メガバンク・日本政策金融公庫不動産投資ローン融資条件

三菱UFJ銀行 三井住友銀行 みずほ銀行 政策金融公庫
融資限度額 4,800万
借入期間 法定耐用年数 法定耐用年数 法定耐用年数 最長20年
固定金利型 3.15% 3.25% 3.10% 1.25%~1.85%
変動金利型 1%~2%前半 1%~2%前半 1%~2%前半

ネット銀行の融資条件

ネット銀行の融資条件は上記のメガバンクの融資条件に比べると、変動金利の上限金利が高くなる傾向が見えます。下限金利はメガバンク金利に2%程度の上乗せ金利ですが、上限金利は5%~6%程度も高くなる場合があります。
審査のクレジットポイントにより上限金利が決められます。

住信SBIネット銀行不動産担保ローン融資条件

融資限度額 300万円~1億円
借入期間 最長25年
変動金利型 年2.95%~8.9%
審査 三井住友トラスト・ローン&ファイナンス

ノンバンクの融資条件

ノンバンクの不動産投資ローンの融資条件も高めの金利が設定されているのが特徴で、メガバンクが日銀から直接、資金調達できるのに対してノンバンクは一般銀行からの借り入れを原資としています。

一方で、融資の審査基準は銀行と比べると相当、ハードルが低く、決済スピードも早いため早く融資を確定させたいという場合に便利です。また、銀行からの融資を断られた場合に、ノンバンクからの融資はすべり止めの役割を果たします。以下、不動産投資ローンで代表的なノンバンク2社の融資条件になります。

ノンバンク2社の融資条件

三井住友トラスト・ローン&ファイナンス 新生プロパティファイナンス
融資限度額 最大3億円 300万円~10億円
借入期間 1年~35年 1年~35年
変動金利型 2.90%~4.40% 2.80%~3.80%

まとめ

ここまで説明してきました様に不動産投資ローンを利用する時は、まず、シミュレーションなどを利用して中長期の資金計画を立てることが大事です。
その上で最適な金融機関と融資条件を選択することになります。
加えて、不動産投資ローンは物件購入のための手段ではなく、不動産投資成功のための手段であることも大事なポイントと言えるのです。

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