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不動産投資金額から考える良い投資計画とは?

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不動産投資を始める投資家にとって、不動産の投資金額をいくらにするかは悩ましい問題です。とくに、収入額や貯金額に対して、一体、いくらくらいの物件が不動産投資に最適なのかがわからないからです。

また、同様に自己資金はいくら用意するべきなのかということや、ローンの割合をどうするかも難しい課題です。そこで、今回は不動産投資金額から導かれる最適な投資計画について考えます。

  • 不動産投資の投資金額はいくら位が適当なのか?
  • 自己資金はいくら用意するべきなのか?
  • 自己資金とローンの割合がわからない

これらを少しでもお考えなられたことがあるなら、当ページがお役に立つと思います。

不動産投資金額・物件購入金額・諸費用・税金はどのくらいか?

不動産投資金額と年収の関係は?

投資金額と年収との関係には大きな相関関係が認められました。

例えば、株式投資を例に取りますと年収200万円~400万円は累積投資などの証券貯蓄・投資信託・ミニ株などが中心で、年収500万円~700万円は株式現物投資、年収700万円以上は株式信用取引が多くなる傾向が見られました。

また、不動産投資においても以下の様な傾向がありました。

■年収と不動産投資対象

年収 投資対象
年収400万円以下 中古ワンルームマンション・新築ワンルームマンション
年収400万円~700万円 中古区分マンション・新築区分マンション・一戸建
年収700万円以上 中古・新築区分マンション・一戸建・中古1棟アパートマンション・新築1棟アパートマンション

1999年に日本銀行が短期金利の指標である無担保コール翌日物金利を史上最低の0.15 %に誘導したことでゼロ金利政策が導入され、その後、解除と導入が繰り返されながら2012年からの安倍政権による本格的なゼロ金利政策に至っています。

つまり、この様なゼロ金利政策導入で最も大きな影響を受けたのが不動産市場であり、ゼロ金利政策導入で投資家は以前よりも遥かに低い金利と融資条件で資金調達することができるようになりました。

その結果、年収の低い若いサラリーマンが不動産投資に参入できるようになり、不動産投資全体の48.4%が年収500万円未満という調査結果も出ています。

購入にかかる費用はどのくらいなのか?

不動産購入にかかる諸費用はトータルでどの程度準備しておくべきでしょうか?
一般的には新築物件では物件価格の3~7%で中古物件では物件価格の6~10%と言われています。中古物件は仲介手数料がかかる場合が多いため、新築物件よりも費用は多くなるのが通常です。以下で主な不動産購入にかかる諸費用を一覧にしました。

■不動産売買仲介手数料と税金

金額 不動産売買仲介手数料 消費税
2,000万円 660,000円 52,800円
2,500万円 810,000円 64,800円
3,000万円 960,000円 76,800円
4,000万円 1,260,000円 100,800円
5,000万円 1,560,000円 124,800円

■司法書士所有権保存・移転登記報酬

項目 報酬額
所有権保存登記(新築建物等) 30,000円(課税標準額500万円以内)
以後500万円増える毎5,000円加算
所有権移転登記(売買・贈与) 35,000円(課税標準額1000万以内)
以後1000万円増える毎5,000円加算
所有権登記名義人変更
(住所変更・氏名変更等)
10,000円(不動産が一筆増える毎に5,000円加算)

購入にかかる税金はどのくらいなのか?

また、不動産購入にかかる税金も少なくありません。不動産を購入し所有権保存登記(新築建物等)や所有権移転登記(売買・贈与)には印紙税や登録免許税がかかります。加えて、不動産を取得したことによる不動産取得税と不動産保有にかかる税として固定資産税・都市計画税がかかります。それぞれの税率は以下の通りです。

■不動産取得にかかる税金

税の名称 税率
印紙税 500万円超1,000万円以下→1万円
1,000万円超5,000万円以下→2万円など
登録免許税 不動産登記 所有権保存0.4%・新築住宅0.15%・売買による所有権移転2%(土地は1.5%)・中古住宅0.3%・抵当権設定0.4%・新築住宅0.1%・中古住宅0.1%
不動産取得税 住宅用・非住宅用の土地3%・建物住宅用3%・非住宅用4%
固定資産税・
都市計画税
不動産の所有 1.4%(標準税率)
不動産の所有 0.3%(制限税率)

不動産投資金額・自己資金と頭金の違いを理解する

自己資金と頭金の違いは?

不動産を購入する時に自己資金と頭金の違いを理解していない場合が見受けられます。
一般的に頭金は物件の購入額から住宅ローンの金額を差し引いた金額を意味し、
自己資金はこの頭金に諸費用も含め住宅購入のために出す現金の総額を意味します。

物件価格=住宅ローン+頭金+諸費用

自己資金=頭金+諸費用

例えば、3,000万円のマンションを購入するのに住宅ローンが2,500万円・諸費用が200万円としますと、

不動産購入金額3,200万=頭金500万+住宅ローン2,500万+諸費用200万

自己資金700万=頭金500万+諸費用200万

となります。

投資金額に対する適正な自己資金はいくらなのか?

「不動産投資金額に対して適正な自己資金額は一体いくらなのか」という議論をよく見かけますが、不動産投資金額に対して自己資金額が多ければ多いに越したことはありません。

現在のように歴史的な低金利でローンを組めるとしてもローンは必ず利息を付けて返済しなければなりませんし、低金利でも変動金利が多い場合は金利がいつ上昇しないとも限らないからです。ですので、自己資金ができるだけ少ない方が得だというような安易な考え方は危険です。

その意味で不動産投資金額に対して適正な自己資金額を考えるとすれば、やはり、不動産投資金額に対して2割~3割の自己資金額がミニマムと考えるべきです。そして、自己資金額が2割~3割を上回れば上回るほど投資全体のリスクが下がると考えられます。

年収700万のサラリーマンはいくら自己資金を準備すべきなのか?

大企業や公務員で年収700万円以上の場合は社会的信用度が高く、他に何も問題がなければ高い確率でローン審査をクリアすることができます。しかも、このクラスの場合は準備する自己資金が少なくても審査に影響を与えません。

一方で中小企業の社員や派遣社員・契約社員・アルバイト・フリーターは、どうしても正社員と比べると社会的信用度が低いので購入価格の30%~40%は自己資金が必要となる場合が多いようです。

不動産投資金額・ローンでレバレッジを高める

自己資金とローンの適性水準はどのくらい

前項で「不動産投資金額に対して自己資金額が多ければ多いに越したことはありません」と指摘しました。また、自己資金とローンの比率は2対8か3対7程度が適性水準であるとも指摘しました。

一方で高い実質利回りと資金効率を追い求める場合は現在のような歴史的な低金利を利用しない手はありません。つまり、少ない自己資金をローンで補完しレバレッジを高める戦略も成り立つのです。その場合には自己資金とローンの比率が1対9や自己資金がそれ以下のケースも有り得ます。

そして、もう1つ考慮しなければならないポイントは住宅ローンと不動産投資ローンの違いについてです。通常、住宅ローンは本人が居住するための不動産が対象で、不動産投資ローンは賃貸などを前提にした不動産投資が対象です。

ですので、住宅ローンと不動産投資ローンは金利や審査方法が全く異なります。
つまり、不動産投資ローンの場合の自己資金は住宅ローンの場合よりも少ない場合が多く、中には自己資金がゼロか数十万円のフルローンもあるのです。

以下で住宅ローンと不動産投資ローンの審査の基準をまとめました。

■住宅ローンと不動産投資ローンの審査の基準

ローンの別 審査の基準
住宅ローン ・物件価値よりも個人の勤務先や年収などの返済能力重視
・返済は給与所得から
・定年後10年以内に完済
不動産投資ローン ・賃貸物件の収益性で評価
・基本的には物件の担保としての価値重視
・賃貸経営などの事業計画で審査
・返済年齢に限度がない

自己資金額はローン審査に影響するのか?

住宅ローンの審査にあたって金融機関ではどのような項目が審査されているのでしょうか?国土交通省が毎年「民間住宅ローンの実態に関する調査」を実施していますが、2013年3月に公表された調査結果(下表参照)は以下の通りです。

■住宅ローンで審査される上位ランキング

①完済時年齢
②借入時年齢
③返済負担率
④勤続年数
⑤年収
⑥担保評価
⑦ 健康状態
⑧融資率

住宅ローンの審査で重視される項目の上位は年齢や返済負担率です。
返済負担率とは年収に対する住宅ローンの年間返済額の割合ですが、上記の通り住宅ローンで審査される上位の項目は返済に関する項目が多いことが解ります。

一方で物件買付額に対するローンの比率を表す融資率は審査では重視されていません。
つまり、住宅ローンの審査において自己資金額は余り重視されていないことがわかります。

住宅ローンの属性が高い人とはどんな人達?

現在、住宅ローンを借りる時に住宅を担保に入れるのは当たり前ですが、銀行は担保を取るだけでは安心していません。

まず、銀行は審査の初めに個人信用情報機関で過去の金融事故情報を確認し、申込者が過去のローンやクレジットカードの返済で問題がないかを確認します。次に銀行は将来の安定的な返済を確保するために申込者の属性を確認するわけです。

一般的に住宅ローンの審査において確認される主な属性は以下の通りです。

■住宅ローン審査で確認される主な属性

基本情報 氏名・年齢・住所
勤務先情報 勤務先・年収・勤務形態・勤続年数
住居状況 持家・賃貸マンション・賃貸アパートの別
家族構成 妻子の有無
その他 退職金や年金の有無・資産の有無・他の借入の有無

審査の基本情報では多くの住宅ローンに年齢制限や完済年齢の上限が決められています。
また、勤務先と勤務形態は以下の順で評価されます。

大企業・公務員>中堅企業>中小企業

正社員>契約社員>派遣社員>アルバイト>パート

ちなみに、勤続年数は3年を最低ラインとしているところが多く家族構成では、

妻・子供有>妻帯者>独身者

の順で評価されます。

不動産投資金額から見た不動産投資リスクを考える

不動産投資リスクを減らす資金計画とは?

一般的に不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンと言われますが、リスクを避けたいのは全ての投資家共通の意識です。

しかし、リスクに対する許容度は投資家によってさまざまです。
例えば、年間で100万円程度の収益変動には耐えられる投資家と、1,000万円程度の収益変動でも許容できる投資家では投資する収益物件の規模やリスク度は異なります。

つまり、許容リスクが大きい投資家は金額の高い超好立地物件や利回りの高い地方物件などへも選択肢が広がりますが、許容リスクが小さいとローリスク・ローリターンの低利回り物件に限定されることになります。

ですので、大事なことは、投資家が自身の許容リスクに最適な投資計画や資金計画を立てることです。

また、不動産投資においてはパートナーとなる管理会社も重要な存在です。
例えば、アパートマンション経営において入居者からのクレーム対応や建物のメンテナンス・入居者の確保などが重要で、物件の状態を常に最高の状態に保つための管理会社の判断力が大事な要素となります。

無謀な投資計画・資金計画の例

不動産投資にはリスクがあり、実際は失敗をしている人も多いです。
しかし元を辿れば、失敗の原因のほとんどは無謀な投資計画・資金計画によるもの。

自己資金額に対して過大なローンを組んだり、立地を無視した不動産投資をしたりするのは、やはりおすすめできません。自己資金と現在借りられるローンの額、そして今後そのローン分を回収してさらにプラスになるかどうか、ならないようならできるようにするにはどうすれば良いのか、までしっかり考えて、綿密な計画を立てた上で始めるようにしましょう。

とくに、上記グラフでもっとも多い失敗「空室が埋まらなかった」は誰しもがありうるリスクです。事前によくあるリスクを把握し、対策を用意しておきましょう。

また、目先の利益に目がくらんで、下調べや計画なしに不動産投資に手を出してしまうと、思わぬトラブルに巻き込まれることも…。以下のような不動産事故も起こっているので、慎重になるところも必要です。

■最近の不動産事故事例

業者名 事故内容
2018年4月 スマートデイズ社 「かぼちゃの馬車」投資失敗で民事再生法の適用を申請し負債総額60億3,523万円。
2018年5月 ゴールデンゲイン社 シェアハウス運営で破産開始決定を受け負債総額約13億円。
2019年4月 レオパレス21 施工不良のアパート14,599棟に拡大。
2019年4月 大和ハウス工業 全国で計2,000棟超の戸建て住宅と賃貸住宅について施工不備発覚。

■まとめ

不動産投資における投資金額や自己資金・ローン金額の比率はケースバイケースで、最適な方程式というようなものはありません。

ただ、融資割合を増やせば返済のための固定費が増え、将来の収益を下げる原因になります。ですので、フルローンの様な一見魅了的な誘惑には負けずに、冷静に収益計算して必要な額だけを借りる姿勢が大事なのです。

不動産投資に失敗しないための鉄則としては、何よりも余裕資金で投資することです。

また、不動産投資のパートナーである筈の不動産会社や管理会社は、
誠意と情報力のある会社を選びたいものです。

数ある不動産投資先の中から投資家が自身に最適な投資先を選ぶには多くの時間と労力が必要ですが、良い不動産会社から得た情報で投資先をある程度絞ることができれば効率的な投資ができるからです。

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