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ケーススタディー・不動産投資大失敗

ケーススタディー・不動産投資大失敗のイメージ

不動産投資には多くのメリットがありますが、一方でリスクもありますから失敗することもあります。ただ、次の投資に生かせる様な小さな失敗なら良いですが、致命的な大失敗を犯すと二度と立ち上がれなくなります。

そこで、致命的な大失敗を防ぐためにさまざまな失敗の理由を探ってみました。
さらに、初心者が大失敗しないための鉄則を付け加えました。

  • よくある不動産投資大失敗の理由とは?
  • 他人に任せきりによる不動産投資大失敗。
  • 管理会社とのトラブルによるアパートマンション経営大失敗とは?

これらを少しでもお考えなられたことがあるなら、当ページがお役に立つと思います。

不動産投資・致命的な大失敗の理由を探る

よくある不動産投資大失敗の理由

不動産投資大失敗の理由で最も多いのは現地調査が不足しているケースです。

もともと、自分が住む家は何度も訪問し現地調査を繰り返しますが、投資不動産の場合は業者の車でぐるっとひと回りが多くなります。あるいは、ワンルームマンション投資の場合などは現地調査を省略して写真や動画だけで購入を決める場合もある程です。

ところが、車でぐるっとひと回りや写真や動画だけで購入というケースでは、物件の本来の姿を確認することなく購入することも多いのです。現地調査では以下のようなポイントを確認することが必要です。

現地調査の必要ポイント

エリア エリアは不動産の絶対的な要素
最寄駅 最寄駅まで徒歩何分かかるか
日当たり 朝・昼・晩と現地調査
人の動き 平日も休日も現地調査

不動産投資大失敗の理由の2つ目は価格が安いという理由だけで購入するケースです。

確かに物件価格が安いことで利回りも上昇し資金繰りも楽になりますが、物件価格が安い 理由もキッチリ把握しなければ「安かろう悪かろう」になってしまい不動産投資大失敗に繋がるのです。通常、物件価格が安い理由は以下のような理由が考えられます。

物件価格が安い理由

築年数 通常、築25年以上は価格が安くなる
物件広さ 平米数が小さい物件は安くなる
立地 都市計画法による用途規制や最寄駅まで徒歩何分かかるかなど
周辺環境 隣が墓地・裏がキャバレー・下がカラオケボックス
その他 物件自体に特別な問題があるケース

勉強不足から来る致命的な失敗とは?

前項で取り上げた項目以外で特に勉強不足から来る致命的な失敗と言えるのは、 支出入に関する認識の甘さです。

例えば、中古の1棟アパートを購入してアパート経営に乗り出したケースでは、支出入に関する認識の甘さにより長期間で大きな収支の差が生まれます。支出入に関する認識としては以下のようなポイントが重要です。

支出入に関する重要ポイント

収入 空室率の計算・家賃下落の想定・礼金と更新料の取り扱い・サブリースの契約内容・管理会社の営業力
支出 ローン金利変動・修繕費用・税金と社会保険料

勉強不足から来る致命的な失敗の2つ目は、自分が住む分譲住宅と投資物件の違いを理解していないことです。

もともと、分譲住宅は永住か長期間住むことを前提に物件選びを行ないますが、 投資物件は永住や長期間住むことを前提に物件選びをする人はほとんどいません。

つまり、投資物件は「2年住むだけだから」とか「長くても5~6年だから」という感覚で選びますから、以下のようなポイントは分譲住宅ほど拘る必要がないのです。

分譲住宅ほど拘る必要がないポイント

物件スペック 日当たり・方角・階数・間取り・広さ・デザイン性
コミュニティ 管理組合の活動状況・町内会などの活動状況
管理 管理会社の管理状況

投資マンションは住宅ローンが組めない理由

最近、不動産投資物件に対して住宅ローンを使っていたケースが発覚し問題になっていますが、不動産投資ローンと住宅ローンは全くの別物です。

そもそも、不動産投資ローンと住宅ローンではローンの借入目的が違いますから、ローンの返済原資も異なります。

不動産投資ローンは購入した物件を他人に賃貸し家賃収入を得ることが目的ですから、返済原資は家賃収入となります。一方、住宅ローンは自宅として住むわけですから、返済原資は本業の収入からとなります。

不動産投資ローンと住宅ローンの違い

不動産投資ローン 住宅ローン
借入目的 投資物件購入 自宅の購入
返済原資 賃貸収入 本業の収入
融資限度額 年収の10倍~20倍程度 年収の5倍~8倍程度
金利(変動金利) 年1.5%~4.5%前後 年0.5%~2.0%前後
年齢制限 特になし(審査による) 65歳~70歳未満
返済期間 35年程度 25年~35年程度
法人名義での契約 できる できない

物件選択ミスによる不動産投資大失敗のケーススタディー

マンション選択ミスによる不動産投資大失敗

投資でマンションを選ぶ場合、物件価格や広さや間取り・交通の利便性というポイントで致命的なミスを犯す人は少数派です。これらのポイントはマンション選びの最も重要なポイントだからです。

ところが、これら3つのポイントの中で、どのポイントを重視するのかでは何通りもの組み合わせが考えられます。

例えば、物件価格は同程度で郊外の広い物件にするのか、都心寄りの狭い物件にすのかの選択です。また、最寄りの駅は同じでも徒歩5分の高い物件にするのか徒歩15分の安い物件にするのかの選択です。これらの誰もが迷う悩ましい選択のケーススタディーを以下に示します。

投資マンション選択ポイント

ポイント項目 高値を望める 高値を望めない
立地 都心へのアクセスのよさ 郊外
駅アクセス 駅から徒歩8分以内 駅から徒歩8分以上
マンション規模 200戸以上 200戸以下
ステータスシンボル ランドマーク物件 その他の物件
面積(平米数) 70~80平方メートル 60平方メートル未満

シェアハウス選択ミスによる不動産投資大失敗

シェアハウス経営をアパート・マンション経営と同様に考える投資家もいますが、シェアハウス経営は一般的な賃貸経営とは異なるリスクを持つことを知らなければなりません。

例えば、建物・設備の法的な扱いが異なりますし、入居者の間のコミュニケーショントラブルなどシェアハウス固有のリスクがあります。

ですので、それらのリスクをしっかり把握しなければ最適なシェアハウスを選択できませんし、シェアハウス経営も上手くいきません。以下がシェアハウス経営特有のリスクの一覧です。

シェアハウス経営特有のリスク

稼働率維持 退去リスク=トラブルが発生して突然入居者が退去
入居リスク=単身者のみ・女性限定・年齢制限
入居ルール 騒音問題・キッチンやトイレなどの使い方・リビングなど共用スペースの使い方
入居者募集 アクセスや周辺施設などが単身の若年層向きかなど

他人に任せきりによる不動産投資大失敗

不動産投資で投資家自身が納得して購入した物件は、仮に投資が失敗だったとしても何とかなるものです。例えば、賃貸用で購入したワンルームマンションに全く入居者が見つからなかったとしても、投資家自身が納得して購入した物件ですからセカンドハウスとして使うこともできます。

ところが、他人に任せきりによる不動産投資では失敗の原因は全て他人ですから、上記のような失敗でも大失敗と感じてしまいます。

そのような他人任せの不動産投資家の失敗の原因と欠けた要素は以下の通りです。

他人任せの失敗の原因

営業マンのおすすめ物件を買って失敗
ランキング上位の物件を買って失敗
利回りの高さにのみ注目して失敗
有名ブランドマンションのみ注目して失敗

他人任せで欠けた要素

自分で物件を選んでいない
不動産投資に関する知識が不足している
長期的な視野を持てていない
リスクヘッジができていない

不動産投資・アパートマンション経営大失敗のケーススタディー

手元にお金が残らない

アパートマンション経営で不労所得は若いサラリーマンの夢の1つですが、 アパートマンション経営に乗り出した誰もが夢を叶えられるわけではありません。

手元にお金が残らないどころか、中には最初から赤字のケースも少なくありません。

そこで、アパートマンション経営大失敗のケーススタディーは以下の通りです。
もともと、賃貸経営の収支は以下の計算式で求められます。

家賃収入-費用=利益(税引き前)

この数式を分解すると、

(家賃収入-空室ロス)-(運営経費+ローン支払い)=利益

つまり、家賃収入を大きく増やすことはできませんしローン支払いを減らすこともできませんから、空室リスクと運営経費を減らすことが重要になってきます。
空室ロスと運営経費の内訳は以下の通りです。

空室リスク内訳

・家賃の下落
・空室期間の長期化
・募集費用や補修費の増加

運営経費内訳

・管理手数料(管理会社の報酬)
・メンテナンス費(清掃代・点検費用・電気代等)
・修繕費(室内・共用部分の修理代)
・営業費用(広告宣伝費・不動産会社手数料など)

空室・家賃滞納・修繕リスクによる投資大失敗を防ぐ3つのコツ

空室リスク・家賃滞納リスクを減らすポイントの1つ目は物件エリアを厳選することです。

特に、ターミナル駅など利便性の高い駅の最寄り駅がベストで、再開発が周辺で行われている地域や人気のある大型商業施設・大学が近いこともポイントです。

2つ目はなるべくコンパクトな物件を選ぶことです。
ワンルームや1LDKなどのコンパクトな物件のターゲットは単身者・夫婦世帯ですが、首都圏では若い世帯の人口増で引き続き賃貸需要が見込まれています。

そして修繕リスクについては管理の良い物件を選ぶことです。
「マンションは管理を買え」と言われるくらいマンションの管理は重要で、共用部の清掃の状態が良い物件は長期修繕計画や修繕積立金も整っており将来の修繕リスクが低いです。

管理会社とのトラブルによるアパートマンション経営大失敗

アパートマンション経営では管理会社とのトラブルに発展する場合も少なくありません。
このような時にトラブルをスピーディーに解決できないと、アパートマンション経営大失敗に繋がることもあり得ます。

そこで、管理会社とのトラブル事例を確認しスピーディーな解決策を探ります。

また、それでも解決できない場合には公的機関への相談も考えなければなりません。
以下、トラブル事例と解決策を示します。

トラブル事例

  • 民泊で使われているマンションだった
  • サブリース契約で家賃下げの可能性を説明されていなかった
  • 外国人は入居させないはずなのに実際は入居していた
  • 保証会社に入っていなかった
  • 勝手に広告料を引かれていた
  • 植栽などマンションの共用部分の手入れが悪い

解決策

生活トラブル 契約書を確認
貸主や管理会社に連絡
貸主や管理会社が対応できない場合 市区町村相談窓口・国民生活センター
法テラス
警察相談専用電話

不動産投資・初心者が大失敗しないためには

不動産投資の知識を付ける

不動産投資初心者が勉強する方法は様々考えられますが、
徹底的に勉強する場合の1つの方法として以下の勉強法が考えられます。

第1ステップ 知識編

不動産投資関連本を読む
投資家のブログを読む
メルマガに登録する

第2ステップ 投資家デビュー編

投資家コミュニティーへの参加
不動産投資会社会員登録
有料イーラーニング・DVD教材登録

第3ステップ セミナー・現地調査編

各種セミナー参加
物件現地調査
不動産投資ローン金融機関訪問

勝手に未来予測しないこと

不動産投資において初心者が大失敗するケースによく見られるのが、 投資家が勝手に自分の未来を予測しているケースです。

例えば「この物件は3年以内に絶対に上がるから、そのタイミングで売却して次は・・・」などと真顔で話す投資家もいます。

しかしながら、投資の世界に絶対はありませんし「たら・れば」もないのです。

このように勝手に自身の投資の未来予測をすることで、返って投資の出口戦略の選択肢を狭めることもあり得ます。

不動産投資をする際には、不確かな予測に頼るのではなく、 根拠のある知識とデータを頼りに進めていきましょう。

まとめ

不動産投資を行なう人が大失敗することのないように、さまざまな大失敗のケースを想定してみました。多くの不動産投資家がこの様な大失敗のケースに陥らないように願ってやみません。

特に、キャピタルゲイン狙いにおいてもインカムゲイン狙いにおいても、大失敗を避けるための必須条件は「エリアを選ぶ」「コンパクトな物件を選ぶ」「管理の良い物件を選ぶ」の3つのポイントを押さえておくことです。

この3つのポイントはマンション・一戸建て・アパート・マンション経営など全ての不動産投資に通じるポイントと言えるからです。

 
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