経験の浅い投資家が不動産市場の動向を掴むには不動産投資の具体例を見るのが一番です。
そこで、本項では具体例から不動産投資のメリット・不動産投資ローンの現状・不動産投資セミナーの現状を見ていくことで、不動産投資の落とし穴に備える投資家を目指します。そして、不動産市場を理論的に見る目が備われば怖いものはありません。
これらを少しでもお考えなられたことがあるなら、当ページがお役に立つと思います。
一般的に不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資と言われ、他の株式投資やFX投資などと比べますと比較的、初心者が参加しやすい投資と言えます。
しかも、投資用不動産を売買することによって得られる利益であるキャピタルゲイン（売却益）を狙うこともできますし、第3者に賃貸物件を貸し出して入居者から賃貸料であるインカムゲイン（家賃収入）を狙うこともできるのは大きなメリットと言えます。
加えて不動産投資は長期投資が前提で不動産を担保に取れますから、銀行などの金融機関がローンを組みやすいということが言えます。つまり、投資家から見ると低い金利でローンを組むことができるのも大きなメリットなのです。
他にも不動産投資には以下のようなメリットが考えられます。
| 1. | 家賃収入などで不労所得が期待できる |
|---|---|
| 2. | 老後の年金や生命保険の代わりになる |
| 3. | 少額の資金で始められる |
| 4. | インフレ対策になる |
| 5. | 相続対策に有効に活用できる |
仕事や人間関係によるストレスや、拘束時間が長く自由のない生活に疲れ、早期退職をして不労所得を得たいというサラリーマンが増えています。
不労所得というと、何か特別な才能が必要だとか、難しいだとか思われがちですが、不動産投資に関しては、挑戦しやすく実現可能性が高いと言われています。
まず、不動産投資は不動産という現物資産を担保にして金融機関から融資を受けられますから、大資本家でなくとも投資に参加することができます。物件の立地などの条件によっては、頭金ゼロのフルローンや少ない自己資金でのスタートも可能です。
また、不動産経営は、自己資金が少ない投資家でも他人資本で不労所得を得られる投資です。例えば、割安の中古1棟アパートにローンで投資し、賃貸収入でローンを返済しキャッシュが残れば他人資本で不労所得を得たことになるわけです。
最初は公務員や大企業に勤めるサラリーマンが副業として始めることもできますし、ローン審査の属性が高い公務員や大企業に勤めるサラリーマンは銀行からの信頼も厚く融資が受けやすいのです。
ここでは不動産投資の成功事例を実例に基づいて見てみます。
以下、賃貸用マンションに投資した事例と1棟アパートに投資した事例の中から、
リアルな不動産投資の成功事例を2つ紹介します。
『他の投資商品と比べて資産が「ゼロ」になることがないというのが不動産投資の利点だと感じ、マンション経営を始めてみようと思いました。
最初に担当者が家まで来てくれてマンション経営について説明をしてくれ、実は毎月安定的なキャッシュフローがあるということが分かり興味を持ちました。
結局、都心部の好立地マンションに投資しましたが、本当に利便性が高いと感じています。やっぱり、将来はもう1戸欲しいと思っています』
『初めて投資用不動産を購入したのがサラリーマン時代の2003年の26歳の時で、最初の区分所有マンション投資が成功し2年間で総資産が5,000万円を超えるようになりました。その後、賃貸用アパート投資も始めて現在は3棟のアパートと6件の区分所有マンションを賃貸に出しています。
2013年には1,700万円の家賃収入と不動産売却益の700万円で2,400万円ほどの年収になり、現在は年間家賃収入が2,000万円と30代前半で総資産が2億円を超えました。まさか自分がここまで来るとはという感じで、まさに不動産投資が生み出す大きな利益を体現していると言えるでしょう』
平成30年に発覚したスマートデイズ社が展開していた女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」問題やスルガ銀行不正融資事件以降、不動産投資ローンに対する各金融機関の融資姿勢がかなり厳しくなったことは否めません。
しかしながら、長引くゼロ金利政策の影響で不動産向け融資以外に大きな貸出先が見出せない銀行は、対象を限定して引き続き不動産投資向け融資を継続しているのが現状です。
つまり、東京オリンピックを来年に控え全国的に見れば新築の不動産市場は活況を極めており、新築不動産市場を中心とする住宅ローンは好調を維持しています。
一方、収益用不動産業界においてはその状況は異なります。上記の理由で不動産投資ローンに対する各金融機関の融資姿勢がかなり厳しくなっているからです。
ただ、背に腹は代えられない各金融機関は対象を限定した融資を継続しています。
具体例としてはこれまでフルローンやオーバーローンが当たり前だった銀行でも、自己資金のある投資家に限定して融資を出しています。恐らく3割～4割程度の自己資金を求められるケースが増えています。
また、ローン審査において返済比率でリスクを確認するケースが増えているようです。
返済比率＝（ ローン返済額 ÷ 家賃収入 ）×100
この返済比率が一定基準をクリアしていれば審査をクリアできるということで、50％以下の返済比率を求められることが多いようです。
（物件価格5,000万円・利回9％・ローン金利2.5％・ローン期間25年の場合）
| フルローン | 自己資金1割 | 自己資金3割 | |
|---|---|---|---|
| 自己資金 | 0 | 500万円 | 1,500万円 |
| ローン借入額 | 5,000万円 | 4,500万円 | 3,500万円 |
| 年間ローン返済額 | 270万円 | 240万円 | 180万円 |
| 年間家賃合計 | 450万円 | 450万円 | 450万円 |
| 返済比率 | 60％ | 53.3% | 41.7% |
| リスク度 | 高リスク | 中リスク | 低リスク |
アパートローンについても前項の不動産投資ローンと同様の傾向が見られますが、もともと、アパートローンはサブリース契約の普及で2016年度末ごろまでは急激に膨張し首都圏ではアパートローンバブルとまで言われました。
ただ、「かぼちゃの馬車事件」以降、金融庁のスタンスが一変したことで、アパートローンの審査が2017年下半期以降、急速に厳しくなっているのが現状と言えます。
つまり、自己資金の比率・返済比率・物件評価・物件の立地などが、今まで以上にシビアに審査されています。
また、適用金利の幅が以下のように大きくなっており、実質的に審査のクレジットポイントにより金利が決められているのが現状です。
具体例として以下に地銀とノンバンクのアパートローンの店頭表示金利を示します。
| 変動金利型 | 固定金利型 | |
|---|---|---|
| 地方銀行 | 年0.900%～8.400% | 年1.300%～9.000% |
| ノンバンク | 年2.675%～3.675% | 年2.500%～3.500% |
この項では不動産投資ローンにフォーカスした成功事例を具体例から見てみます。
以下、リアルな不動産投資ローンの成功事例を2つ紹介します。
『既に賃貸用マンションを1戸購入し不動産投資の経験はありましたが、低金利の今が物件を複数所有するチャンスと思い賃貸用マンション2戸目を購入しました。銀行も同じ銀行を使ったので融資条件も良くなり低利のローンを組めました。今後も年金プラスアルファーの収入として家賃収入は多いに越したことはありませんから、同じ条件のローンが組めるのなら3戸目にチャレンジしたいと思います』
『新築マンションを購入しましたが価格が高いので収支が悪くなる傾向にあります。それに対して中古マンションは価格が安いので収支がよく早期返済が望めます。そこで、新築と中古の双方のメリットを活かしデメリットをカバーするという考え方で、2つの物件に投資することでそれぞれの持つリスクをカバーすることにしました。投資の基本と言える分散投資にもなります』
現在、様々な不動産投資セミナーが日々、開催されていますが、不動産投資初心者にとってはセミナーの内容がどの様な内容なのかを調べる必要があります。
まず、よくある不動産投資セミナーは以下のように分類できます。
不動産投資の仕組みを理解するための基礎セミナー
ワンルーム・ファミリー区分所有マンションに投資するセミナー
一棟アパートに投資するセミナー
税金・相続対策のために投資するセミナー
地方・海外物件に投資するセミナー
セミナーの選び方は以下の3つのポイントに注目して選ぶと良いでしょう。
1：セミナーの開催回数
セミナーの開催回数が多い会社はセミナーの内容が充実しているからこそ参加者が多く継続していると言えます。
2：セミナーの講師の質
不動産会社の社員ではなく、外部の公認会計士・ファイナンシャルプランナー・税理士・住宅コンサルタントなどの専門家が実施するセミナーの方が有益です。
3：セミナーの参加費
無料で質の良いセミナーがベストですが、時には有料のセミナーに参加するのも悪くはありません。有料のセミナーは講師が充実して勉強になることも多いからです。
東京に限定していますが、現在開催されている不動産投資セミナーの中から、不動産投資のテーマを4つに分類した上でテーマ別のセミナーを選びました。参加できるなら、ぜひ早いうちに参加してみましょう。
| セミナーのテーマ | 主催会社など |
|---|---|
| 東京23区の中古区分マンション | 株式会社サークフルエステート 〒141-0031 東京都品川区西五反田1-11-1 アイオス五反田駅前ビル7F 費用：無料 開催日時：月4回 |
| 新築区分マンション | プロパティエージェント株式会社 東京都新宿区西新宿6-5-1 新宿アイランドタワー6F 費用：無料 開催日時：週2回 |
| 新築賃貸併用住宅 | 株式会社NSアセットマネジメント 〒106-0032 東京都港区六本木4- 8-7六本木嶋田ビル3F 費用：1,000円 開催日時：土・日 |
| リノベーションマンション | REISM株式会社 〒150-0031 東京都渋谷区桜丘町13-3 費用：無料 開催日時：土・日 |
価格変動リスクを見るには、過去、不動産価格が大きく動いた時期に何が起こったのかを確認することです。
そこで、最初に出てくるのが「平成バブル」と言われた1986年から1991年までの不動産・株式の高騰です。
不動産と株式は相互の上昇を理由に上昇に次ぐ上昇を繰り返しました。その背景としては日銀が金融緩和を続け過ぎたことが指摘されていますが、それは現在の状況にも似通っていると言えます。
その後、日銀による急激な金融引き締で政策金利が3.75%から6%まで上昇したため、地価も株価も暴落しバブル崩壊となったのです。
その後の失われた20年を経て地価と株価は6合目程度まで戻りを見せていましたが、2008年の「リーマンショック」が再び地価と株価の暴落の引き金となりました。
アメリカの投資銀行リーマンブラザーズが「サブプライムローン」で破産したことが発端でしたが、ドル＝円は120円台から70円台までの円高となり地価暴落・株価暴落となりました。
この「平成バブルの崩壊」と「リーマンショック」が近年の我が国の価格変動リスクの最もわかりやすい具体例と言えます。
以下で「リーマンショック」の2008年から直近までの東京23区新築マンション平均価格のグラフを示します。
引用：一般財団法人 日本不動産研究所 2018年9月27日プレスリリース
不動産の流動性とは、売りたい時に売りやすいか、つまり物件をお金に換えやすいかどうかということを意味します。そこから、換金したい時に買い手がいない状況を流動性リスクと呼んでいます。
過去の具体例としては、 平成バブルの崩壊後、不動産市場では全く買い手がいなかったことです。 これが過去最大の流動性リスクと言えるでしょう。
また、市場要因以外にも流動性リスクはあります。 それが、物件の立地・間取り・構造などの条件によるものです。 やはり、地方ある物件や、汎用性の低い間取り、天災に不安のある構造などは、売ろうとしてもなかなか売れません。
このような流動性リスクが高い物件は売りたい時に買い手が付かないので、安く買い叩かれてしまうリスクが潜むというわけです。
2013年に総務省統計局がまとめた「住宅・土地統計調査」によれば、全国の空き家数は820万戸で空き家率は13.5％で過去最高となりました。6年後の現在はその数字を上回っていることは間違いありません。
そのような中で新規住宅が供給過多であることから空室リスクが高まるのは自然の流れで、大都市圏の好立地物件を除けば空室リスクが高まりつつあると言えます。そこで、空室リスク対策の具体例として以下のポイントが重要になってきますので、今後の物件選びの参考にしたいものです。
将来的に賃貸需要が旺盛なエリアの物件に投資する
投資したいエリアの家賃相場を正確に調べる
現地調査を行う
良い管理会社を厳選する（2,000戸〜3,000戸以上の管理実績が目安）
今回は具体例から不動産投資の現状を見てきましたが、不動産投資においては改めて市場動向や金融情勢に加えて個別の「立地」「物件」のハード面の選び方に加えて「ローン金利」や「管理会社の管理」などのソフト面が重要なことに気が付きます。
つまり、不動産投資はそれらの具体例の最適な組み合わせの上に成り立つ投資なのではないでしょうか？
