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不動産投資どこがいい「物件・会社・情報」選びのコツ

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不動産投資で物件を選ぶことは当たり前のことですが、物件を選ぶためには不動産投資会社を選ばなければなりません。また、物件が決まればローンのための銀行選びや管理会社の選択が待っています。

つまり、不動産投資で投資家の投資目的を達成するためには、多くの選択肢の中から「どこがいい?」という感じで最適な「物件・会社・情報」を選ぶことになります。

そこで、本項ではこのような投資家のニーズに答えるべく、「物件・会社・情報」選びのコツについて考えます。

  • 駅チカなど好立地物件選びのコツはあるのか?
  • 不動産投資会社選びのコツを知りたい。
  • 銀行など金融機関選びのコツも知りたい。

これらを少しでもお考えなられたことがあるなら、当ページがお役に立つと思います。

不動産投資どこがいい・物件選びのコツ

一般投資で成功するコツは駅チカなど好立地物件を選ぶこと

賃貸目的の投資物件などは買い手・借り手が付きそうな人気の立地を選ぶことが第一条件です。つまり、どのような買い手・借り手が現われるのかは全く予想できませんから、できるだけ一般的なニーズに合う物件にしなければなりません。

加えて、最近の気候変動の激しさを考えると、自然災害リスクの少ない地域を選ぶことも重要です。素晴らしいデザインの物件価値があっても、自然災害により無になる場合があるからです。したがって、地方自治体が出しているハザードマップなどを確認してから、最終的に物件を確定したいものです。

それらを含めた好立地物件選びのコツは以下の通りです。

好立地物件選びのポイント
  • 駅チカなど買い手・借り手が付きそうな人気の立地を選ぶ
  • ハザードマップなどを確認し自然災害リスクの少ない地域を選ぶ
  • マンションは管理体制が資産価値に直結するので管理体制の良い物件を選ぶ
  • 周辺の住環境も資産価値の大事な要素
  • 物件デザイン・構造・広さ・日当たり・風通しが良いこと
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アパート・マンション経営用物件を選ぶコツ

1棟もののアパート・マンション選びのコツも基本的には上記と同様ですが、アパート・マンション選びの場合は区分マンションや一戸建ての場合に比べて、いくつかのポイントが加わります。

また、アパート・マンション投資は区分マンションや一戸建ての場合に比べて、金額が大きくなりますから、相対的にリスクが高くなることは否めません。1棟もののアパート・マンション選びのコツは以下の通りです。

棟もののアパート・マンション選び 優先順位の付け方
優先順位 項目
1 交通の便と駅からの距離
2 築年数・坪数・間取り
3 実質利回り
4 建物の「見た目」「デザイン」の良さ
5 建物の構造・備品・駐車場
6 物件の建ぺい率・容積率・再構築不可などの制限事項

海外不動産や駐車場経営はどうなのか?

海外不動産投資は大別して経済成長の著しいアジア新興国諸国への投資と、アメリカ本土・ハワイ・カナダなど先進国地域への投資に分けて考える必要があります。

加えてアメリカ本土・ハワイ・カナダなど先進国地域への投資は、既に開発された市街化地域への投資と未開発地域への土地不動産投資でリスクの違いがあります。それらの投資リスクの違いは以下の通りです。

海外不動産投資リスクの違い

投資地域 リスク度 特徴
アジア新興国高リスク・高コスト人口増加と高い経済成長率により不動産価格の上昇と家賃上昇で収益性は上向き・融資の規制が多く金利が高い
先進国地域
市街化地域
低リスク・高コスト 高い人口増加と経済成長率により高い利回りも狙えるが物件価格が高くコストも高くなる
先進国地域
未開発地域
低リスク・低コスト 住宅需要は多くこれから未開発地域への住宅建設が多く予定されていて土地の価格が上昇することが見込まれる

(アジア新興国とはフィリピン・マレーシア・シンガポール・カンボジア・タイなど)

一方、駐車場経営は遊休資産になっている土地を持っている人が考える資産活用方法のひとつですが、少ない初期投資で始められるなどハードルが低い投資の割に損失を出したりほとんど儲からなかったりするケースもゼロではありません。

不動産投資どこがいい・不動産会社選びのコツ

不動産投資会社選びのコツ

意外に不動産投資のパターンで多いのが、物件選びには熱心な投資家が不動産会社選びは流れに任せているパターンです。

例えば、A物件とB物件・C物件を比較検討している場合で、それぞれ担当の不動産会社が違うとします。

現地調査などで最終的にC物件に決めようという場合、C物件の担当不動産会社にそのまま任せて良いのでしょうか?その様な場合でも本当に良い業者なのかを確認する作業が必要です。

その意味で、不動産投資会社選びで大事なポイントは以下の通りです。
前提としては1社だけでなく複数社を比較検討する姿勢が求められます。

不動産会社選びで大事なポイント
  • 物件の提案内容に具体性がどこまであるのか
  • 現在だけでなく提案物件の将来像を見せてくれるのか
  • 過度に営業攻勢をかけてくる会社なのか
  • 地域密着の会社なのか
  • 入居率・リピート率・紹介率は高いのか
  • リーシングについて具体的な戦略があるか

評判の悪い不動産投資会社とは?

ネットを見ますと「評判の悪い不動産投資会社10社」などのような記事を見かけますが、良い不動産投資会社を見つけるために逆説的に評判の悪い不動産投資会社の要件を知っておくことも必要かもしれません。

評判の悪い不動産投資会社に多く見られる要件は以下の通りです。

評判の悪い不動産投資会社に多く見られる要件
  • 未上場の不動産投資会社
  • 創業年数が浅く最近数年で急激に売り上げを伸ばしている不動産投資会社
  • ホームページや顧客向け資料に客観的な実績が載っていない不動産投資会社
  • 投資リスクに関する説明が不十分な不動産投資会社
  • 物件の種類やエリアが限られる不動産投資会社
  • 社員の定着率が低い不動産投資会社

賃貸管理会社選びのコツ

不動産投資に参加する多くの投資家は物件選びや不動産会社選びに勢力を使い果たし、
賃貸管理会社選びは人任せになっているパターンが多く見られます。

また、賃貸管理会社の業務内容をよく知らないで、単なるイメージだけで賃貸管理会社を選んでいる場合も少なくありません。

そこで、まずは賃貸管理会社の業務内容をよく知ることから始めます。一般的な賃貸管理会社の業務内容は以下の通りです。

賃貸管理会社の業務内容

家賃関連 入金状況管理・滞納督促
入居関連 入居者募集・入居手続き・入居状況管理・設備のトラブル対応・修繕依頼
共用部メンテナンス 設備巡回点検・消防設備点検・ポンプ点検・排水管洗浄
貯水槽点検・清掃・立体駐車場点検・日常定期清掃
・メーター検針・エレベーター点検
解約・退去関連 解約退去受付・退去立会い・原状回復内装工事・算手続き

上記の通り賃貸管理会社は多くの重要な業務を担っていますから、
これらを継続的に適切に行うにはある程度以上の組織力が必要になっています。

以下、賃貸管理会社の2018年管理戸数ランキングです。

賃貸管理会社の2018年管理戸数ランキング

賃貸管理会社管理戸数
1 大東建託グループ 103万6640戸
2 積水ハウスグループ 60万7000戸
3 レオパレス21 57万672戸
4 大和リビング 53万5661戸
5 スターツグループ 52万3787戸
6 東建コーポレーション 22万6016戸
7 ハウスメイトグループ 21万369戸
8 ミニテック 18万1000戸

ちなみに、管理戸数ランキング30位は友林業レジデンシャルで管理戸数は3万4730戸・50位は良和ハウスの管理戸数2万1326戸です。

したがって、少なくとも管理戸数が万単位の賃貸管理会社が望ましいと言えます。

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不動産投資どこがいい・銀行選びのコツ

銀行など金融機関選びのコツ

現在の不動産投資では銀行など金融機関選びが重要な要素になってきます。
積極的な不動産投資においては低金利を利用してレバレッジを高める必要があるからです。

ただ、不動産投資ローンは金利の他にも様々な融資条件について確認し、条件に合う金融機関を選ばなければなりません。例えば、金利・融資限度額・返済期間・物件担保の評価方法・保証人や保証会社の有無などです。

つまり、申込者から見ると良い条件のローンを見つけたいわけですが、
背伸びし過ぎて審査に落ちてしまっては元も子もないことになります。

そこで、1つ目の方法は物件選びの前に銀行など金融機関選びをしておくことで、
意外に銀行など金融機関からの心証も良い方法です。

2つ目は不動産投資会社から銀行など金融機関を紹介して貰う方法で、不動産投資会社と銀行など金融機関が密接に結びついている場合は好条件のローンを引き出すことができます。大まかな銀行など金融機関の傾向は以下の通りです。

銀行など金融機関の傾向

審査の傾向 金利 借入期間 融資額上限
日本政策金融金庫 普通 低い 10年〜15年 低い
都市銀行 厳しい 低い 最長35年 高い
地方銀行 普通 高め 最長35年 高い

ローン選びのコツ

不動産投資ローンの申込者にとって最も悩ましいのは、
「変動金利」にするのか「固定金利」にするのかということです。

現在の金利水準は史上最低水準ですから、これ以上下がることは期待できません。
一方で、現在の水準が20年~30年続かないということも言い切れません。

既に、先進各国の現在の低金利状態は過去の理論では説明できないことだからです。
ただ、現在、銀行など金融機関が申込者に「変動金利」を奨めていることは間違いありません。銀行など金融機関は顧客の利益よりも自社の利益を優先しますから、現在「変動金利」を奨めているということは近い将来に金利が上昇することを予想しているはずです。将来金利が上昇すると「固定金利」で貸し付けたローンは調達金利を下回るからです。

したがって、現在の状況は「変動金利」と「固定金利」をバランス良くミックスするしかありません。現在の「変動金利」「固定金利」のメリット・デメリットは以下の通りです。

「変動金利」「固定金利」のメリット・デメリット

金利の別メリット デメリット
変動金利金利は固定金利より低い
ローン返済額を抑えられる
将来、金利が上昇しローン返済額が上がる可能性がある
選択型固定金利 一定期間後(3〜5年)に固定化変動か再度選べる 固定期間終了後に金利が上がる可能性がある
全期間固定金利 金利は最後まで一定で返済計画が立てやすい 取扱金融機関が少ない

フルローン・オーバーローンとは?

フルローンとは物件の購入金額を借り入れですべてまかなう場合のローンのことを意味します。例えば、3,000万円のマンション購入を決めた場合、自己資金を一切入れずに全てローンで3,000万円の購入代金を賄うのがフルローンです。

一方、オーバーローンは物件の購入金額に加えて、購入に関わる手数料・税金などの諸経費も全て借り入れで賄うことを意味します。例えば、上記のケースでは3,000万円の購入代金に加えて、手数料・税金などの諸経費も全てローンで賄うのがオーバーローンです。

ただ、フルローンやオーバーローンは決して褒められた形ではありません。
不動産市場の上昇期においてフルローンやオーバーローンは資金効率やレバレッジ効果が高いなどで持てはやされることはありますが、現在のような不動産市場の成熟期では無謀なローンの使い方と見られがちです。

あくまでも基本は自己資金比率を高めた健全な資金計画であるべきです。また、現在は銀行などのローン審査も厳しさを増しており、よほどの物件や属性を示さない限りフルローンやオーバーローンは難しい状況です。

フルローンやオーバーローンの審査重点項目

審査の重点項目 審査の考え方
フルローン 積算評価が高い物件 物件評価重視
オーバーローン 属性 申込者の信用重視

不動産投資どこがいい・情報選びのコツ

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セミナー情報選びのコツ

不動産投資セミナーの選び方の入口は、有料セミナーを選ぶか無料セミナーを選ぶかということです。
現在、有料セミナー・無料セミナーともにそれぞれのメリットを持っており、有料か無料かだけでどちらが良いかは直ちに判断できません。

500円~1,000円といった料金設定が多い有料セミナーは、上級者向けの実践的なセミナーが多く税理士やファイナンシャルプランナー・不動産鑑定士など各分野の専門家が講師を務めるセミナーが多くなっています。

また、無料セミナーの特徴としては初心者向け・入門編など不動産投資の基礎知識を提供する内容が多いこと、主催会社の社員が講師を務めることが多い、主催会社が取り扱う販売物件のPRを目的とするものが多いということです。

したがって、有料セミナーを選ぶか無料セミナーを選ぶかで、投資家一人ひとりのニーズにより最適なセミナーを選ぶことができます。加えて良い不動産投資セミナーの見分け方としては以下のポイントが考えられます。

良い不動産投資セミナーの見分け方ポイント
  • ネットの口コミ情報を参考に良い評判・悪い評判を確認する
  • セミナーの開催頻度は参加者の満足度に比例する
  • 主催会社の規模が大きく実績があること
  • セミナー講師の質(専門家なのか主催会社の社員なのか)

どこのサイト情報が有益なのか?

一昔前までは、不動産情報を得る最善の方法は狙いを付けた場所にある、駅前の不動産屋を順に訪問することでしたが、現在は各社のホームページが充実しています。

ただ、多くの不動産会社のホームページやポータルサイトが乱立する中で、
投資家から見ると良い不動産情報を得ることは簡単ではありません。

そこで、本項ではテレビCMを行っているような全国区の大きなサイトから特徴を持ったサイトまでを紹介していきます。

3大ポータルサイト

サイト名 運営会社 コメント
SUUMO リクルート住まいカンパニー 顧客満足度調査で1位を多く獲得
LIFULL HOME’S LIFULL 総掲載物件数No.1日本最大規模
アットホーム アットホーム 利用不動産店数約55,000店舗

大手不動産会社ポータルサイト

サイト名運営会社コメント
いい部屋ネット いい部屋ネット事務局 大東建託グループが業務委託
センチュリー21 センチュリー21 センチュリー21が運営
CHINTAI CHINTAI グループ会社に「エイブル」
ホームメイト 東建コーポレーション 「ホームメイト」のポータルサイト
Yahoo!不動産 ヤフー 月間の累計訪問者数が1100万人
マイナビ賃貸 マイナビ 学生が集まりやすいサイト

まとめ

不動産投資において投資家は自身の投資目的を達成するために、多くの選択肢の中から最適な「物件・会社・情報」を選択しなければなりません。
そのためのポイントを本項では提示させて頂いたつもりですが、不動産投資に限らず全ての投資では投資家自身が自分のポリシーと責任で能動的に行動することが重要です。そのポリシーさえ貫けば「あの不動産屋に騙された」とか、酷い場合は投資詐欺などで失敗することも無くなる筈です。

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