不動産投資・不動産屋を選ぶ4つのポイント

不動産投資で投資家自身が自力で物件を見つけられる人は少数派ではないでしょうか？
むしろ、不動産屋が提示する物件を順番に見ていくスタイルの人が圧倒的に多いように感じます。そして、どうしても不動産投資の最初の段階では物件に目が行きがちで、不動産屋を選ぶ余裕がないのが現実です。

そこで、今回は投資家にとって良い不動産屋を選ぶポイントについて考えます。

• 不動産投資会社の特徴を知りたい。
• 不動産投資仲介専門会社の使い方とは？
• 不動産投資業界の今後の展望を知りたい。

これらを少しでもお考えなられたことがあるなら、当ページがお役に立つと思います。

今、上場不動産会社が増えている

現在、不動産業に分類されている上場企業は140社に上りますが、ここ3年間の不動産会社の新規上場数は20社に上ります。つまり、ここ数年のハイレベルなIPOラッシュの中でも不動産会社の新規上場数が目立っていることは間違いありません。

もちろん、不動産投資会社に限らずさまざまな不動産関連の会社が含まれますが、いずれにしても不動産市場の好調を背景にしていることになります。

通常、企業が新規上場するには企業が上場を目指してから少なくとも5年は必要で、特に、東京証券取引所の各種上場基準をクリアするには3年間の決算報告が欠かせません。

つまり、ここ3年で新規上場した20社は少なくとも2013年頃から上場準備をしなければ間に合いませんので、その頃から業績が上向いてきたと考えられます。

果たして、これまでの不動産業界の好況が今後も続くのか慎重に見極める必要があります。

2016年～2018年不動産会社の新規上場企業

1. 不動産投資会社とは？自分の希望を得意分野とする業者を選ぶ

　

不動産投資会社とは、不動産投資に関する情報収集をサポートしてくれる会社のことで、
具体的には、不動産市場の情報提供や、希望に合う投資物件の紹介、投資プランの作成などを行ってくれます。

不動産投資会社には「戸建て専門」「母体が建設会社」「ワンルームマンションの分譲専門」「一棟マンション・アパート販売専門」といったように、各々得意分野があります。また、地盤は全国・都内・地方と言ったように得意とするエリアを持っています。

したがって、不動産投資会社を選ぶには投資家側のニーズに基づいてその分野を得意とする不動産投資会社を選ぶ必要がありますので、まずは、不動産投資会社のリサーチが必要になってきます。以下、主な不動産投資会社を羅列してみました。

主な不動産投資会社

都会の不動産会社と地元不動産会社の違い

東京などの都会はマーケットが桁違いに大きいので大手不動産会社が乱立していますが、
もともと、不動産会社は大きく分けて4つのタイプに分類されています。

1つ目は住宅・宅地の分譲や建物売買業・土地売買業などの不動産仲介を中心とする不動産会社です。

2つ目は既存住宅の流通を中心に住宅賃貸業・アパート業・ウイークリーマンション賃貸業・貸店舗業などの賃貸営業中心の不動産会社です。

3つ目は大規模なオフィスなどの不動産賃貸や貸事務所業・貸店舗業・貸倉庫業・ガレージ業・モータープール業・駐車場管理業などを行う不動産会社で、4つ目はビル・マンション・アパートなどの不動産管理を行う不動産会社です。　　

これらの4つの業務に三井・三菱・住友などの財閥系の大手不動産会社に加えて、マンションデベロッパーを中心とする新興の不動産会社やフランチャイズ系の不動産会社が加わります。

そして、忘れてはならないのが古くから駅前や商店街など地元で開業している小さな街の不動産会社です。これら街の不動産会社の取り扱い物件数は多くはありませんが、直接大家さんとやり取りしているケースが多く地元や周辺情報などに詳しいことが多いのです。

大手不動産会社10社

2. 3つのポイントを押さえて不動産投資仲介業者を選ぶ

①会社の実績、資本金や従業員数は十分か

不動産投資仲介専門会社の使い方で大事なポイントの1つ目は会社の資本金や従業員数などの会社の規模、そして実績です。

現在、物件情報はインターネットで検索できますが、実際に取り扱っている物件の数は規模によって大きな差が生れます。また、実績が豊富ということはノウハウの積み重ねがあるということですから、信頼に応えてくれる可能性が高いことになります。

②自社サイトを持ち、こまめに更新されているか

大事なポイントの2つ目は自社サイトで情報を発信しているかどうかです。自社サイトで情報を発信している仲介専門会社はネットに出さない独自の物件を持っている可能背が高いのです。

③担当者の対応は迅速で丁寧か

大事なポイントの3つ目は担当者の対応です。
問合せや質問に対して対応の遅い担当者は避けた方が良いでしょう。
また、物件の説明に際しわかりやすい言葉で説明してくれるかも重要な要素となります。

仲介会社を利用した場合は、以下の通り仲介手数料が発生します。
慎重に選びましょう。

媒介報酬の上限額

【おまけ】競売物件専門不動産会社を上手に利用する

少しでも割安な物件を購入するのが不動産投資の醍醐味ですが、市場価格よりも安い価格で手に入れることができるという理由から一部で注目されているのが不動産の競売による取得です。

ローン返済できなくなった物件が差し押さえられ、差し押さえられた物件は入札という方法で換金されます。

現在、このような競売サポート業者は数多くありそのほとんどが宅地建物取引業者ですが、サポートの内容・報酬・契約スタイルは各社バラバラというのが実情です。

したがって、競売サポート業者は玉石混交状態ですから、一般社団法人不動産競売流通協会に加入している業者が安心して相談・サポートの依頼ができる業者と言えます。

2004年頃まで全国で7万件を超える水準だった不動産競売ですが、長期的には減少傾向が続いています。2014年は全国合計で28,084件とこれまでのピークだった8万件弱に比べおよそ3分の1の水準にとどまっています。

したがって、購入者側からみれば不動産競売は狭き門になっていますが、良い物件があればトライしてみる価値はありそうです。

平成29年度競売件数

3. 不動産投資と管理に強い不動産屋を選ぶ

仲介部署を持っている不動産会社がおすすめ

大別して賃貸不動産管理会社には2つのタイプがあります。1つ目のタイプは 仲介部署を持っている管理会社で、仲介部署を持つ管理会社は自社で客付けを行なえます。

一方、2つ目のタイプは仲介部署を持たない管理会社で、仲介部署がありませんから複数の不動産会社に募集（客付け）を依頼することになります。

世の常としては当然のことですが、仲介部署を持っているどの不動産会社も、自社で管理している物件を優先し他社管理部件は後回しになります。

したがって、決まりにいくい物件の場合は空室期間が延びる可能性もありますので、管理会社を選ぶポイントとしては仲介部署を持っている管理会社を選ぶことです。

また、大手なのか地元の不動産会社なのかに関わらず、その地域の動向に強い不動産会社を選ぶことです。その地域の事情を理解していなければ20年～30年後の様々な問題に対処できません。

2016管理戸数ランキング

サブリース契約をするなら業者の選定とサービス内容の確認に注力を

賃貸経営にとってはサブリース契約が1つの武器になることは間違いありません。サブリース契約とは入居者の有無に関わらず家賃の保証を一定期間行なってくれる契約を意味しますが、契約ですから審査がありどんな物件でも契約できるわけではありません。

また、逆に2年に一度、保証する家賃を見直す条項などが盛り込まれている場合が多いので、サブリース契約の内容を理解・把握することは基本的なことです。

加えて、一般的には家賃の85～90%が保証され大家に支払われる事になりますが、敷金・保証金・礼金などは管理会社が受け取る事が多いことも知っておく必要があります。

したがって、空室リスクとの兼ね合いでサブリースを行う管理会社の選択は非常に重要な要素となります。

不動産投資セミナーを活用して貴重な情報を手に入れよう

昨今は不動産投資やマンション投資などに関する情報がネットや書籍で簡単に知ることができますが、特に、不動産投資セミナーに参加すると生の貴重な情報を仕入れる絶好の機会となります。セミナーはその道のプロや現場の担当者の声を生で聞ける貴重な機会だからです。

また、不動産投資セミナーは参加者と知り合うことで、業者が間違っても言わない投資家の口コミ情報を得る貴重な機会となります。加えて、講師や参加者に質問・相談することで抱えている不安を解消することもできます。

したがって、不動産投資セミナーは不動産投資を成功させる上で役立つものですし、参加することで様々な知見を広げることができます。

人気不動産投資セミナーの例

4. 不動産投資業界の今後の展望

アベノミクスのゼロ金利政策による未曽有の金融緩和の下で個人の不動産投資ブームはかつてないほど過熱し、日銀の統計によりますと国内銀行の「個人による貸家業」への融資はピークの2016年7～9月に1兆1,045億円と第2次安倍政権が発足したころの約2倍にふくらんでいます。

不動産投資への融資と歩調を合わせるように2013年後半から不動産価格は上昇傾向にあり、全国2015年坪単価平均は495,736円と前年比で+2.99％上昇しており中でも東京の上昇率は+5.13％と突出しています。

言うまでもなく2020年に開催される東京オリンピックに伴う東京再開発で地価が上昇してきましたが、昨年のスルガ銀行不正融資事件を契機に風向きはアゲンストに変化しています。

地銀を監督する立場にある金融庁は警戒を強め各地の地銀などに立ち入り検査を実施する中で、不動産融資の審査を厳格化する動きが広がっています。

例えば、融資の約8割が投資用不動産向けのオリックス銀行は2018年後半以降、融資先から「不正を働いていない」という事実上の誓約書を取っています。

したがって、来年の東京オリンピックまでは現在の小康状態が続きそうですが、
問題は東京オリンピック後の不動産市場です。

まず、頭に浮かぶのは農地が宅地として開放される2022年問題です。
現在も増加する空き家が問題視されている中で、2022年に生産緑地の多くが一斉に宅地として放出されれば不動産市場が大きな影響を受けるのは避けられないかもしれません。

加えて加速する人工減少問題も頭の痛い問題で、さらに都市部に人口が集中し人口が減り続けている地方の地価は下落する一方となりそうです。

したがって、首都圏などの都市圏では不動産価格が上がる余地はありますが、地方では考えられないほど下落する二極化が進み格差は広がることが予想されます。

今後の国内ビッグイベント

不動産投資情報は住宅情報サイトから

　

現在、ネットには住宅情報サイトが乱立気味で豊富な物件・会社情報の中から、手軽に希望条件に合う投資物件や賃貸マンション・アパート情報や不動産会社情報を見つけることができます。

また、住宅情報サイトには住み替えに関するノウハウや気になる沿線・駅やエリア周辺の情報も充実していますので、不安や疑問を解決し知らないエリアの情報を調べるのに非常に便利です。

加えて物件に関する詳細な情報も充実しています。例えば、構造・築年数・間取りタイプなど希望条件を指定して検索することもできますし、住宅設備や周辺環境の条件設定を行うことができるサイトも増えています。

住宅情報サイトを上手に利用して最適な物件を見つける手助けにしたいものです。

以下、最近の住宅情報サイトの人気ランキングを載せますので参考にして頂ければと思います。

住宅情報サイト人気ランキング

まとめ

不動産投資家は物件に目が行きがちで不動産屋を選ぶ余裕がないのが現実ですが、
後になって考えると意外に不動産屋に対する不満が見つかることも少なくありません。
つまり、不動産投資に成功するには良い不動産屋を選ぶことは1つの条件とも言えます。特に、ワンルームマンションなどの投資物件に強いとかアパート・マンションの中古1棟ものに強いなど得意分野を持つ不動産屋は貴重な存在です。
良い不動産屋を見つけて良い物件に投資したいものです。

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