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不動産投資は30年後を予測する視点が不可欠だ!

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不動産投資はローリスク・ロングリターンなどと言われますが、
ロングリターンとは何年くらいを意味するのでしょうか?

いずれにしても、不動産投資は20年~30年の長期投資を前提に成り立っていることは間違いありません。そこで、今回は30年を1つの区切りとする視点で、いくつかの局面から不動産投資を分析していきます。

  • 30年後の日本は?東京は?人口は?
  • 30年後のマンションの資産価値と賃料はどうなる。
  • 30年後の空き家の数は?

これらを少しでもお考えなられたことがあるなら、当ページがお役に立つと思います。

30年後の不動産投資はどうなっているのか?

30年後はどんな世界になっているのか?

有価証券投資の世界では5年~10年は長期投資の範ちゅうになりますが、不動産投資の世界では5年~10年で出口戦略を考えることは、まず、有り得ません。
不動産投資の世界では少なくとも20年~30年を1つの区切りとして出口戦略を考えるはずです。例えば、不動産投資ローンの借入期間は20年~35年となっていますし、家賃保証は30年契約という具合です。

そこで、まず、30年後はどんな世界になっているのかということから見ていきますが、2017年に国連が発表した「世界人口予測2017年改定版」によりますと、2017年の世界の総人口76億人から約30年後の2050年は29%増の98億人に到達するということです。その時の日本の総人口は2,978万人減(-24%)の9,708万人となっているということで、GDPは世界7位に沈んでいるということなのです。

つまり、30年後の日本は現在の少子高齢化のトレンドの延長線上で、人口減・GDP減の元気のない世界が想像されます。その意味から不動産市場も人口減・GDP減の影響で余り良い想像ができないのが正直なところです。

一方で、財務省データによりますと日本の対外純資産残高は2017年末で328兆円となっており2018年末の個人金融資産も1,830兆円もあり、あるところには膨大なお金があるのも事実です。そのお金が不動産市場とどのように関わっていくのでしょうか?

2050年の購買力平価ベースGDP予想

順位国名GDP(単位10億ドル)
1位 中国 61,079
2位 インド 42,205
3位 米国 41,384
4位 インドネシア 12,210
5位 ブラジル 9,164
6位 メキシコ 8,014
7位 日本 7,914
8位 ロシア 7,575

2050年人口予想

     
順位国名2050年人口2017年人口増加率
1位 インド 16億6000万人 13億4000万人 +24%
2位 中国 13億6000万人 14億1000万人 -4%
3位 ナイジェリア 4億1064万人 1億9089万人 +115%
4位 米国 3億8959万人 3億2446万人 +20%
5位 インドネシア 3億2155万人 2億6399万人 +22%
6位 パキスタン 3億694万人 1億9702万人 +56%
7位 ブラジル 2億3269万人 2億929万人 +11%
8位 バングラデシュ 2億193万人 1億6467万人 +23%

30年後の日本は?東京は?人口は?

上記の通り30年後の2050年の日本の総人口は2,978万人減(-24%)の9,708万人となっていますが、東京の人口は今後もしばらく増加を続け2025年の1,398万人をピークに減少に転じるものと東京都は予測しています。

ただし、東京都の前回の予測は2020年が人口のピークとしていましたが、人口のピークは5年先延ばしにされています。確かに東京都においても少子高齢化の波は全国の傾向と同じですが、東京都では若い世代の人口と外国人の人口が増えているのが特徴です。したがって、今後の外国人政策などによっては、東京都の人口のピークが再び先延ばしにされる可能性が考えられます。

30年後の不動産投資状況は?

 

30年後の日本はGDPが世界7位の人口1億人に満たない老人が多い地味な国になっているようですが、一方で、328兆円程度の対外純資産と1,830兆円の個人金融資産は残っていると予測できます。したがって、30年後の新築マンション供給数は予測できませんが、30年後の日本は持っている人は持っている二極分化の国になっている可能性が高いでしょう。

つまり、東京・大阪・名古屋・福岡などの一等地への不動産投資は盛んに行われる一方で、地方都市は過疎に悩むような二極分化が進んでいることが考えられます。

3つの不動産投資リスクと失敗しない為の4つのコツ

不動産投資においてプロフェッショナル投資家とアマチュア投資家の決定的な違いはリスクの認識の差にあります。

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不動産投資で30年後は重要な意味を持つ

不動産投資はローリスク・ロングリターン

不動産投資はローリスク・ロングリターンやミドルリスク・ミドルリターンなどと言われますが、株式投資と比較してみるとより不動産投資の特徴が見えてきます。

まず、最も大きな要素は不動産投資の価格変動の要素が比較的少ないということです。

例えば、株式に3,000万円を投資して1年で半分になることは十分に考えられることですが、詐欺に騙されない限り不動産投資は1年で半分になることはありません。

また、会社が倒産すれば株式の価値が無くなりますが、不動産会社やデベロッパーの倒産はよくあるとはいえ不動産の価値が一瞬にしてなくなることはありません。
加えて、投資が予定通りに進まず大きく値下がりした場合、株式は使い道がないので塩漬にするしかありませんが、入居者がいない不動産の場合は自分が住むこともできるのです。

つまり、不動産は現物投資ですからある意味「つぶしが効く」ので、その意味で ローリスク・ロングリターンと言えるのです。

リスクとリターン

投資商品 安全性
ローリスク・ローリターン 定期預金・国債 元本保証
ミドルリスク・ミドルリターン 不動産投資
株・投資信託
ETF・REIT
元本割れリスク
ハイリスク・ハイリターン FX・先物取引 元本以上のロスが出るリスク

不動産投資ローンは30年返済が多い

一般的には不動産投資ローンと住宅ローンは同じようなものかもしれませんが、厳密に考えると中身は全く異なります。

そもそも、住宅ローンは自分の住むマンションなどを購入する際に組むものですから、本人の返済能力を基準に審査されます。一方、不動産投資ローンは本人の返済能力よりも、不動産投資という事業の返済能力が審査されます。

つまり、投資用物件で本当に採算がとれるのか、将来に渡って継続的な運用が可能なのかというところが審査のポイントになってきます。

したがって、不動産投資ローンの借入期間は20年~30年が多くなっています。
以下で主な不動産投資ローンの借入期間を調べました。

不動産投資ローンの借入期間

   
銀行 借入期間
三井住友銀行1年以上~35年以内(1ヵ月単位)
みずほ銀行 1年以上~35年以内
変動金利は2年以上35年以内
固定金利は11年以上20年以内
東京スター銀行 1年以上~20年以内
オリックス銀行 1年以上~35年以下
住信SBIネット銀行1年以上~25年以内(1ヵ月単位)
SMBC信託銀行 1年以上~20年以内
日本政策金融公庫 最長20年以内

サブリース契約 家賃保証30年の意味は?

賃貸経営の空室リスクを解消するために考え出されたシステムがサブリース契約です。

一般的にサブリース契約とは転貸を目的とした一括借り上げを意味しますが、具体的にはサブリース会社が賃借人との間で賃貸物件について転貸借契約を行います。そのサブリース契約と転貸借契約の契約期間は30年契約もあり得ます。

ただ、サブリース会社の言う「30年家賃保証」の意味するところは、「30年間家賃は払いますが2年ごとに家賃交渉を行います」ということなのです。

したがって、オーナーとしてはサブリース契約に頼り過ぎることなく、余りにも安い家賃を提示された場合はオーナー自身で賃借人を見つける気概が必要と言えます。

また、サブリース契約には以下のような問題点もあるため、十分に注意しましょう。

サブリース契約の問題点
  • 借り上げは借り上げでも家賃保証はしていない
  • 不要なリフォーム請負契約がセットで付いてくる
  • 借り手が確保できなくなると3年目以降に賃下げされる可能性が高い
  • 建築費が高い(建築・サブリース一括の場合)
  • そもそも30年を管理し通した物件がまだ少ない
高い不動産投資リスクを最小化する4つのポイント

不動産投資はサラリーマンや自営業者が手軽に始められる投資の1つで高い利益が期待できますが、一方でリスクが高い投資であることも事実です。

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不動産投資30年後・物件と賃貸管理は?

30年後のマンションの資産価値と賃料はどうなる

30年後のマンションの資産価値や賃料を予想することはほとんど不可能ですが、間違いなく言えることを1つあげるとすれば固定資産税は物件の評価額に左右されるので築30年以上のマンションの建物部分の資産価値はゼロとみなされ税金が安くなることです。

また、日本のマンションの耐用年数は47年で新耐震基準が適用されていれば、築30年であっても、修繕などを加えれば十分住むことができます。その意味で築30年のマンションは新築よりはるかに安価な物件と見ることもできます。

一般的に、マンションの価格変動は築20〜25年で底値を打つとも言われていますから、築30年のマンションは底値をキープしている可能性も高いと考えられます。したがって、新築マンションを購入する資金がないと考えている人でも、築30年以上のマンションは購入を検討できる買い得物件と考えることもできます。

物件の耐用年数とは?

不動産投資の30年後を考える上では物件の耐用年数も重要な要素になってきます。

耐用年数とは読んで字のごとく「物が使用に耐えられる年数」のことで、不動産の法定耐用年数は長い順に、鉄筋コンクリート(RC)造>鉄骨造>木造となっています。

当然、不動産投資ローンの審査においても、耐用年数は重要な審査対象になっています。
新築物件の場合は法定耐用年数がそのまま用いられますが、中古物件の場合は法定耐用年数−築年数= 残存耐用年数となります。

例)
築10年の法定耐用年数47年の鉄筋コンクリート造の場合
法定耐用年数(47年)− 築年数(10年)= 残存耐用年数(37年)
残存耐用年数は37年として審査される

耐用年数

軽量鉄骨造 19年
木造 22年
鉄骨造 34年
鉄筋コンクリート造 47年

長期投資向き物件に投資する意味

不動産投資はローリスク・ロングリターンとも言われますが、ロングリターンの最大のメリットは長い時間をかけてじっくりと資産を増やすことです。株式ネットトレードやFXトレードのように毎日売買を繰り返す必要はないので、余裕を持って日々を過ごすことができます。

つまり、不動産投資は日々の値動きに気を配る必要はありませんので、時間を他の仕事やプライベートに費やすることもできます。また、副業で不動産投資を行うサラリーマンも増えています。

ただ、そのようなロングリターンのメリットを生かすためには、立地が良く構造のしっかりした物件に投資する必要があります。投資して数年で追加の投資や計画変更を迫られるようなことがあると、じっくりとロングリターンのメリットを生かすことができないからです。

加えて、ロングリターンのメリットには以下の様なデメリットがあることも付け加えておきます。

長期投資のデメリット
  • 利益がすぐ出ない
  • 期間が長いほど予測が難しくなる
  • 運用コストが大きくなる
  • 失敗した際のコストと時間が大きい
  • 失敗した場合に取り戻すことが難しい

不動産投資30年後のリスクを考える

入居者減リスクに対応するには?

現在は安定的に高利回りの家賃収入が確保できている物件でも、20年~30年後は周囲の状況が一変しているかもしれません。

現在、そのような環境変化で最も懸念されるのは人口の減少による入居者減の問題です。

物件の周辺に住む人口が多ければ様々な賃貸需要が期待できますから、オーナーはそれほど苦労することなく入居者を確保できます。ところが、人口の減少しているエリアでは入居者の物件選択の余地が広がりますから、相対的に良い物件に入居者が集中します。

下記のライフルホームズが行った2016年の設備条件のアンケートによりますと、最も重視するポイントは最寄り駅からの徒歩時間で最寄り駅から徒歩10分圏内がベストということでニーズは一致しています。

また、SUUMOが単身者に行ったアンケートによりますと、85%の人が徒歩15分以内の場所に住んでいるという結果が出ています。

したがって、不動産の30年後のリスクを考える場合は一に立地・二に立地と言えるのではないでしょうか?

設備条件のランキング(ライフルホームズ2016年データ)

1位 最寄り駅から徒歩10分圏内
2位 バス・トイレ別
3位 2階以上の部屋
4位 駐車場有
5位 室内洗濯機置場
6位 ペット相談可
7位 エアコン
8位 礼金無し
9位 洗面所独立

30年後の金利はどうなるのか?

現在の不動産投資ローンや住宅ローンの金利水準が史上最低水準にあることは間違いありませんから、今後のローン金利を考える上では金利上昇を心配することになります。

例えば、2018年の後半においては住宅ローン・フラット35の金利が少し上昇したことで、テレビや新聞などのメディアでは「今後、住宅ローン金利が上昇する」と盛んに報道されました。ところが、2019年に金利が低下したことで現在は金利上昇を心配する声は聞かれません。

また、日銀の金融当局が2%の物価上昇目標を掲げて5年が過ぎますが達成できないように、現在の自由主義市場経済において金利を管理することや予想することは非常に難しいことです。

したがって、30年後のローン金利はもちろんのこと、5年先の金利を予測することも難しいのが正直なところです。

しかしながら、10年前の住宅ローン金利は現在のフラット35金利と比較しますと数倍の水準でした。したがって、10年後に下記の金利に上昇していることが絶対に有り得ないとは断言できないのです。

10年前の住宅ローン金利水準

(30年固定金利で借りた場合の金利)
三菱UFJ銀行 3.520%
三井住友銀行 3.490%
みずほ銀行 3.280%
ソニー銀行 2.856%
住信SBIネット銀行 2.850%
楽天銀行 3.050%

30年後の空き家の数は?

不動産投資30年後のリスクを考える上でもう1つのリスクは空き家の増加です。

今後、人口減と核家族化の進展で空き家の数は増え続けます。現在の一般的な家族は世代毎に不動産を所有する傾向が強く、祖父母世代が老朽化した家を保有し親世代がマンションを保有し子供世代がワンルームマンションを保有するなどしています。したがって、20年~30年後には3世代で3戸から1戸か2戸に減ることは間違いないことで、空き家が増えることは自明の理です。

そのような懸念は既に現実のものとなっており、例えば、平成初期に都心から1時間程度のエリアで販売されたファミリーマンションが300万円~500万円で売られています。

また、地方のベッドタウンのマンションが数十万円、東京から2~3時間のJR駅付近に建設されたリゾートマンションが販売価格10万で売り出されています。

これらのオーナー達は管理費の出費に耐えかねて投げ売りしている訳ですが、ほとんど買い手はない状況です。下記の空き家数予測の様に5年毎に3%~5%ずつ空き家率が上昇していますから、30年後の空き家率は計算したくないというのが本音です。

空き家数予測(野村総合研究所)

2008年 2013年 2018年 2023年
総住宅数5,759万件 6,063万件 6,368万件 6,640万件
空き家数757万件 820万件 1,079万件 1,397万件
空き家率13.1% 13.5% 16.9% 21.0%

まとめ

不動産投資はローリスク・ロングリターンと理解していながら、いざ投資する時には近視眼的に目先の利益を優先している投資家が多いのかもしれません。
例えば、不動産投資ローンを組む時に目先の返済額の少なさで変動金利を選び、手数料の少なさで不動産管理会社を選ぶ傾向があるのではないでしょうか?
果たして、30年後を予測することは難しいことですが、投資に際してはその様な視点を持つことも重要なことなのです。

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