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不動産ワンルーム投資・メリットとリスクを整理する

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不動産投資初心者にとってもベテラン投資家にとっても、ワンルームマンション投資には多くのメリットがある一方でリスクがあることも事実です。
そこで、ワンルーム投資のメリットとリスクに関する知識を整理し、投資家自身が自分のものとしてしっかり身に付けて投資することが成功への早道です。
今回はワンルーム投資のメリットとリスクについて考察します。

  • 新築・中古ワンルーム投資のメリットとは?
  • 賃貸経営に成功する人はどんなタイプなのか?
  • 不動産ワンルーム投資の失敗例も知っておきたい。

これらを少しでもお考えなられたことがあるなら、当ページがお役に立つと思います。

不動産ワンルーム投資・資産運用としてのメリット

これだけある新築ワンルーム投資のメリット

ワンルームマンション投資のメリットは、何と言っても元手が少なくても始められることです。

首都圏で新築ファミリーマンション・一戸建て・アパート一棟投資・マンション一棟投資をするには5,000万円程度の投資額が平均となりますが、新築ワンルーム投資の場合は2,000~3,000万円で投資することも可能です。しかも、自己資金が少ない若いサラリーマンでもローンを活用して投資できますし、資金が豊富な投資家の場合は数戸に分散して投資することもできます。

つまり、ワンルームマンション投資は非常に使い勝手の良い投資と言えますし、投資利回りも都内の築浅であれば年率3%後半~5%以上のパフォーマンスも不可能ではありません。

加えて、ワンルームマンション投資は節税や自分年金作り・生命保険のメリットも享受することができます。それらのメリットについては以下の項で詳しく説明します。

これだけある中古ワンルーム投資のメリット

上記の新築ワンルームマンション投資のメリットに対して中古ワンルーム投資のメリットは、価格が安くて利回りが高いことに尽きます。

また、中古ワンルームマンションの物件価格の割安感に対して家賃はそれほど下がりませんから、中古ワンルームマンション投資の手取り利回りは4~6%と新築ワンルームよりも高い利回りが確保できます。

管理状態を確かめられることもメリットです。契約前の現地調査で管理状況や定期的に修繕工事が行われてきたのか等を確認することができます。

さらに、中古ワンルームのランニングコストは新築よりも安いことで、ランニングコストが抑えられれば家賃も抑えられますから成約率のアップにもつながるはずです。一方で中古ワンルームマンションのデメリットは以下の通りです。

中古ワンルームマンション投資のデメリット
  • 所有しているだけで経費と税金がかかる
  • 利用可能な年数が短い
  • 室内設備の老朽化
  • 室内の間取りや建物設備が古い
  • 地震リスクは築年数に注意する

2部屋保有しているサラリーマンも多い

過去のワンルームマンション投資で成功したサラリーマンオーナーの事例を見ますと、複数のワンルームマンションを所有するサラリーマンオーナーの姿が目立ちます。

例えば、49歳の時に脱サラしてワンルームマンション投資に入ったAさんは、現在11戸のマンションオーナーになっています。投資1年目に1戸のワンルームマンションに投資したのを皮切りに、8年間で11戸のワンルームマンションに投資したそうです。

このようにワンルームマンション投資のメリットは、投資家の都合に応じて柔軟に投資できるところにあります。一方で、マンションの1棟投資の場合は1回の投資で億円単位の大金を投資しますから、大失敗すると取り返しがつかなくなるのが厳しいところなのです。

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不動産ワンルーム投資・節税等のメリット

法人設立による節税等のメリットはあるのか?

ワンルームマンション投資では減価償却費による節税効果が期待できます。

通常、物件取得費に対して耐用年数に応じて減価償却費を毎年経費として計上できますので、物件の購入費用等から経費を差し引く等の節税効果を得られます。例えば、鉄筋コンクリートのマンションの法定耐用年数は47年ですから、毎年減価償却ができる割合(償却率)は0.022%になります。

加えて、事業を法人化し家族を雇用することで、支払った給与を経費として収入から差し引くことも可能です。

つまり、法人の収支は赤字かトントンになったとしても、家族に支払われた給与は残ることになるわけです。

団体信用生命保険のメリット

 

ワンルームマンション投資のメリットの1つに生命保険の代わりになることがありますが、ワンルームマンション投資で銀行から融資を受ける際に団体信用生命保険に加入することで生命保険の被保険者になれるわけです。

したがって、万が一の場合にローン残債は保険により返済されますから、物件を相続する家族はローンの残債を返済する必要がなく賃貸業は継続できます。 加えて、団体信用生命保険の掛け方によっては、団体信用生命保険を通常の生命保険の代わりとして使うことができます。

つまり、団体信用生命保険の特約に加入することで、本人の生命保険や医療保険・傷害保険を付加することもできます。

したがって、ワンルームマンション投資で団体信用生命保険に加入することで、それまで加入していた生命保険が不要になる場合も考えられます。

通常、団体信用生命保険の掛け金はローンの返済金に入っていますから支払っているという自覚がありませんが、もちろん、契約者本人が掛け金を支払っていることに変わりはありません。一般的な支払額は以下の通りです。

一般的な団体信用生命保険総支払額

返済期間 総支払額
15年 294,900円
25年 511,400円
35年 745,400円

自分年金作りのメリット

加えて、ワンルームマンション投資のメリットとして、自分の年金作りというメリットも得られます。賃貸経営が安定し家賃収入を黒字化できれば、家賃収入をコツコツ貯めることができるからです。

そして、ワンルームマンション投資のローンを完済してしまえば、家賃収入の全てが手元に残ることになり退職後以降の年金にプラスされる収入源としても期待することができます。

また、手元に残った家賃収入を個人型確定拠出年金iDeCo(イデコ)などで運用することで、さらなる税の恩恵を受けることもできるのです。あるいは、以下のような高利回りのJリートに投資し自分の年金作りに役立てることも期待できるのです。

Jリート6銘柄分配金実質利回り

銘柄・コード 分配月 実質利回り(年利)
産業ファンド(3249) 1月・7月 4.60%
Oneリート(3290) 2月・8月 4.88%
日本賃貸住宅(8986) 3月・9月 4.60%
星野リゾート・リート(3287) 4月・10月 4.79%
大江戸温泉リート(3472) 5月・11月 5.84%
CREロジスティクスファンド(3487) 6月・12月 5.65%

不動産ワンルーム投資・信頼できる管理会社と手を組めば投資メリットが拡大

賃貸経営に成功する人はどんなタイプか?

アパートマンション賃貸経営者の属性を調べた2007年の積水化学の「アパートオーナーの意識と行動調査」によりますと、最も多い賃貸経営者の横顔は「男性で平均39.7歳の会社員」ということになります。

ただ、果たしてこの属性の賃貸経営者が必ずしも成功している保証はありませんので、以下で成功している賃貸経営者像を探ってみました。

まず、成功している賃貸経営者が一番目に挙げたポイントは、信頼できる管理会社を見つけ出すということです。

常に入居者を確保し良質な入居者に長く住んでもらうためには、良い管理会社の優れた担当者が必要です。つまり、満室経営を続けられる賃貸経営者は、管理会社選びに成功している賃貸経営者と言っても過言ではないということです。

二番目に挙げたポイントはアパートマンションの維持・メンテナンスを怠ると、入居者の質の低下を招くということです。つまり、修繕費を節約し過ぎると物件の汚れや傷みにつながり、入居者の質の低下を招くということです。

特に、マナーの悪い入居者はゴミ出しの規則を守らない・夜中に騒ぐ・家賃を滞納するなどの問題行動を起こしがちです。このような入居者が1人でも入ると「類は友を呼ぶ」で、質の良い入居者が減ることにつながります。

アパートオーナーの意識と行動調査結果2007年(積水化学工業)

性 別 男性が62%・女性38%
年 齢 20代16%・30代28%・40代27%・50代25%・60歳以上6%
平均39.7歳
職 業 アパート経営本業10%・会社員44%・自営業21%・経営者9%・公務員7%

アパートマンション経営を始めたキッカケ

ここまでワンルームマンション投資やアパートマンション経営のメリットについて説明してきましたが、それでは実際にアパートマンション経営を行なっている人が経営を始めた動機を探ってみますと以下のような結果となりました。

アパートマンション経営を始める動機で最も多かったのは収入増で、全体の22%の率となっています。持つ者・持たざる者に関わらず、収入を増やしたい人が多いということです。次に多いのは資産の有効活用をしたい人で、土地を持っている人がアパートマンション経営に進んだと考えられます。

アパート経営を考えた理由

収入増 22.3%
資産の有効活用 18.4%
私的年金 12.1%
固定資産税対策 11.2%
相続税対策 11.7%

信頼できる管理会社の見つけ方

前項で成功している賃貸経営者が一番目に挙げたポイントは信頼できる管理会社を見つけ出すということでしたが、そのような良質な管理会社を見つける方法はあるのでしょうか?

良質な管理会社を見つける方法の1つ目は、ネットなどで検索した口コミ情報を丹念に調べることです。ネット情報には「やらせ」もありますから一つ二つの口コミ情報だけでは当てにはなりませんが、複数の情報は事実に近い情報です。

方法の2つ目は同業者の評判を探ることで、管理会社を訪問した時に他社のことについて聞いてみると参考になる場合があります。また、不動産会社の営業マンに聞いてみるのも1つの方法です。

良質な管理会社を見つける方法の3つ目は、物件の現地調査の時に管理状況や屋根や外壁などの状況を確認しておくことです。管理状況が良い物件の管理会社は維持メンテナンスにお金を惜しまない良い管理会社であることが多いからです。

賃貸管理会社の4大ポイント

集客力 賃貸経営は入居者あっての事業
トラブル対応力 物件の不具合や入居者同士のトラブル対応
賃貸管理会社の経営状態 賃貸管理会社の経営状態や財務状況は信用度に直結
コストパフォーマンス 見積もりが妥当なのかどうか

不動産ワンルーム投資・メリットがあればリスクもある

不動産ワンルーム投資に潜む4つのリスク

不動産投資の入口と言えるワンルーム投資ですが、ここ数年の不動産市場の活況もあって初めてワンルーム投資に挑戦する・・・

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不動産ワンルーム投資の失敗例も多い

ワンルームマンションに投資し賃貸経営を成功に導くには、長期間に渡る収入に加えて資産の売却額が投資額を上回ることが必要です。 つまり、以下の場合に初めてワンルームマンション投資に成功したと言えるわけです。

毎年の収支×保有年数+資産の売却収益>投資額

そこで、現実的に長期間に渡るワンルームマンション賃貸経営の中で、特に、要注意のポイントを探ってみますと以下のような結論に達しました。

要注意ポイントの1つ目は、やはり、空室リスクに注意するということで、失敗例の多くは空室率が予想よりも高く予想の家賃収入を上げられていませんでした。

要注意ポイントの2つ目は家賃下落リスクで、多くの場合に家賃収入から修繕などの経費を引いた残りである家賃収入が想定を下回っているようです。

要注意ポイントの3つ目はこれらを含めた出口戦略にあるようで、特に、最終のワンルームマンションの売却が予定通りに行かないケースが増えているようです。

失敗しないための対策

 
管理状態の確認 修繕積立金不足対策
立地選定を上手に行う 空室リスク対策
家賃保証契約の内容確認 空室リスク対策
瑕疵担保責任の確認 瑕疵担保リスク対策
新耐震基準の確認災害リスク対策
良い不動産会社を選ぶ 管理会社リスク対策

最大のデメリットは家賃滞納リスク

前項で家賃に関わるリスクとして空室リスクと家賃下落リスクを挙げましたが、 オーナーにとり意外に手間がかかるのは家賃滞納リスクです。

つまり、1ヶ月や2ヶ月滞納する程度の短期の家賃滞納のケースはまだしも、滞納が数ヶ月に及ぶ場合もあるからです。しかも、処理がこじれて家賃は入らない、退去もしないという状況もあり得ます。

したがって、入居の際の属性確認などの徹底が求められることになりますが、これらのリスクをカバーする手立てとして考えられるのがサブリース契約ということになります。

ただ、ほとんどのサブリース契約は2年更新ですから2年経過後の家賃は保証されているわけではありません。長い目で見るとどうか、ということも考えて選びましょう。

家賃滞納解決ポイント
  • スピード解決(できれば1ヶ月以内に処理)
  • 契約書に遅延損害金明記しておく
  • 保証人か保証会社をたてておく
  • 契約書に常習者は解約と明記

まとめ

今回はワンルームマンション投資のメリットを中心に説明してきましたが、アパートマンション経営で成功しているオーナーに共通していることは長期的視点を持っていることです。また、投資家自身の都合を重視した無理のない計画を作り実践することが重要です。加えて、アパート経営は事業ですから、信用できる不動産会社などのパートナー作りも欠かせない要素と言えます。

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