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2015年に相続税法が見直され、基礎控除額が減ったことはご存知の方も多いでしょう。これに乗じて、節税対策にアパートを検討する方が増えているようです。
ただこれまで不動産投資など真剣に考えたこともないのに、いざ土地活用と言われても「さっぱり分からない！」というのが実情ではないでしょうか。
これが皆さんの偽らざる気持ちでは？
そこでこの記事では、繁華性の高い駅前周辺に所在する「土地活用の基本」を分かりやすく解説しています。
この記事を読むことで、あなたは駅前での土地活用の方法や注意点が理解できるようになります。
ぜひ最後までご覧ください。
駅前で土地活用を考えている方は、すでに土地を所有しているか、親族から相続予定の方がほとんどではないでしょうか。
ここではあらためて、駅前で土地活用するメリット・デメリットについてみていきましょう。
ひと口に駅前立地の土地といっても、地型や面積もそれぞれ違います。
ただ共通しているのは、駅前の土地は資産性が高く、用途も商業地域や利便性の高い住居地域に指定されています。
また人通りも多い駅前立地は商売にも適しています。さらにコンパクトシティの流れから、住む人にとっても超駅近の立地は、ひとつのブームにさえなっています。
そこで恵まれた立地を存分に生かし、土地活用を計画するのが、不動産オーナーのテーマともいえるでしょう。
それでは、駅前における土地活用のメリットについてまとめてみましょう。
1）節税対策になる
2）維持管理を不動産会社に任せられる
3）恵まれた立地条件から高収益が見込める
駅前の土地は資産性が高く、固定資産税などは通常の住宅地より多く自治体に納めることになります。そのため、さまざまな土地活用によって、税制面での対策を講じるのが一般的です。
土地活用は不動産会社を通して行いますが、本来なら自分でやらなければいけない物件の維持管理を不動産会社に任せられます。また管理をプロに任せることで、ゴミなどの不法投棄のリスクを未然に減らせます。
駅前の土地は、恵まれた立地条件から、活用方法によっては高収益が見込めます。
次にデメリット（注意点）についてみてみましょう。
1）土地活用をしないと税制面では圧倒的に不利
2）駅前立地だからといって必ずしも収益が見込める訳ではない
3）土地活用は初期投資がある程度かかる場合がある
駅前だけに限りませんが、土地について何も対策を講じないと、固定資産税の減額評価など、税制面での優遇措置が全く該当しません。つまり、所有するだけで負の資産となります。駅前の土地なら特にそうです。
駅前立地は収益を生みやすいことは事実です。ただ最近では、見込めるはずの収益も出せないケースもあります。このため、従来の認識だけで土地活用を考えることは非常に危険です。（例：アパート経営）
土地活用は初期費用がそれ程かからない方法と、ある程度かかる方法に分かれます。しかし、初期投資が大きいほど、収益も大きくなります。ある程度の収益を狙うなら、それなりの初期投資は必要です。
メリット
デメリット
それでは【初期費用の少ない活用例】を紹介してみましょう。
こちらの活用例は初期費用が少なくて済むので、土地活用のハードルは低くなります。しかし高収益はあまり期待できません。そのぶん土地活用のビギナーには、こちらの活用例はオススメです。特に駐車場経営はリスクも少なく、土地活用の基本が学べます。
【初期費用の少ない活用例】として、誰もがイメージするのが駐車場による土地活用です。郊外ではなく駅前立地なら十分需要がありますし、アパート経営に比べると投資リスクもそれ程気にすることはありません。
なお駐車場には月極駐車場とコインパーキング（時間貸し）の２パターンがあります。
月極駐車場は管理会社を地域の不動産会社に指定すれば、煩雑な契約業務も業者にそっくり委託できます。
同様に時間貸しの場合は、コインパーキング専門業者と契約します。するとコインパーキング業者は、アスファルト舗装や機材の搬入・設置（止める場合は機材の撤去）も一括で任せられるので大変便利です。
ただ便利なぶん、当然ながら収益は薄くなります。これは月極駐車場も同じ傾向です。
どちらがより儲かるかと言えば、人口が多い地域ほどコインパーキング（時間貸し）に軍配が上がります。ただ時間貸し・月極に関係なく駐車場経営は、地域によって収益が出にくい土地活用です。
たとえば地方都市では考えにくいことですが、都心の駐車場では、固定資産税分も満額出ないコインパーキングが結構あります。つまり駐車場経営をしている方は、ほかの土地活用を見出せず、あくまで暫定的に駐車場経営を選択しているのです。
逆にいうと暫定的な土地活用なら、駐車場経営ほど適した方法はありません。期間は短期で設定できますし、維持管理も業者に任せられます。そのため、ほかの活用方法が見つからない場合は、ひとまず駐車場から始めてみるのもひとつです。
ただ、これは駐車場に限った話ではありませんが、土地活用を実施する場合、少し厳しい目で事前にシミュレーションしておくといいでしょう。
残りの３つは、狭い小さな土地でも十分活用できる、より駅前立地に適した土地活用といえます。
最初に提案するのは自動販売機の設置です。
自動販売機も立派な土地活用の方法です。
契約は簡単で、所有者は土地を貸すだけです。ただし電気料金はオーナーが負担しなければなりません。売り上げは2割程度がオーナーに入ってきますので、土地の固定経費分を稼ぐためには、ある程度人通りがある土地に自動販売機を設置しなければなりません。条件に見合う土地があれば、検討してみましょう。
自動販売機の主力アイテムは缶ジュースやコーヒーですが、年々売り上げはコンビニの普及で自動販売機の売り上げは押されています。やはりタバコの自動販売機が町から消えたことで、売り上げは縮小傾向にあるとみて間違いありません。
この先、自動販売機がなくなることはまだないと考えられますが、自動販売機自体は縮小に進むことは確実ではないでしょうか。
どこでも需要があるわけではないのですが、個人が所有する土地活用の方法に、コインロッカーをあげる人もいます。
ただ一般的に、駅前周辺の土地活用で、コインロッカー利用を運用するオーナーは非常に限られてきます。通常は駅構内の土地に、コインロッカーは設置しているからです。
しかし観光地の駅周辺では、土地活用にコインロッカーを使っている方は多いでしょう。コインロッカーに相応しい土地を所有している方は少ないでしょうが、土地を活用したい場合は検討してみるのもひとつです。
なおコインロッカーと似たジャンルに、トランクルームをあげる方もいます。しかしトランクルームは駅前というより、もう少し郊外の土地活用により適しています。
コインロッカーを活用する場合は、採算が合うのか専門業者と打ち合わせましょう。またコインロッカーを止めたくなった場合、機械の撤去を含めて短期でも利用可能かも確かめましょう。
【初期費用の少ない活用例】の最後に、貸し看板の設置をあげておきます。
貸し看板もどちらかというと、やがて無くなる可能性が高い土地活用の手段のひとつでしょう。ただ地方都市ではある程度需要があり、見せ方によっては比較的長く設置してもらえる手堅い活用方法です。
貸し看板というとピンと来ない方もいますが、狭い敷地に架台を設置して、そこに企業の広告パネルを設置します。オーナーは場所を貸して収益を得るという、極めてシンプルなものです。
貸し看板のメリットはシンプルきわまりない収益モデルであり、狭い変形地でも土地活用ができることでしょう。
ただ地域によっては、得られる収益が土地の固定経費に見合わないケースもあります。その点を理解して、やるかやらないかを判断する必要があります。
続いて【初期費用がかかる活用例】として、アパート経営や貸店舗・貸事務所経営などの事例を紹介してみます。
土地は基本的に建物を建築し、そこから家賃収入を得ることが、最も高い収益を手にできる方法です。ここでは、家賃収入が得られるアパートなどの活用例と定期借地について解説します。
賃貸経営は、アパートの他にもマンションや戸建住宅、賃貸併用住宅なども考えられます。ここでは駅前立地に広く活用されるアパート経営に絞って解説します。
アパート経営は、まずアパートを新築しますので初期費用は多くなります。ただしその分の見返りは十分期待できます。ここがアパート経営の最大の魅力です。
また近年ではアパートでもマンションでも、徒歩数分圏内の駅近立地が注目されており、この傾向はしばらく続くと考えられます。駅前の土地を所有している方なら、ぜひともチャレンジしてみたいと考えている方も多いことでしょう。
アパート経営は、小規模宅地による税制優遇のほか、相続税対策にも有効と言われています。
なぜアパート経営が相続税対策にも有効かというと、土地・建物の資産の評価額が通常より下落するからです。具体的には以下に示す方法で評価額が下落します。
そしてこれに加えて、アパートの建築資金で借入金があると、そのぶんが相続税財産から減額されます。
相続税がかかる方は、儲けよりも確実に相続対策できることでアパート経営を決める方が多くなります。相続税が課税される場合は、事前にアパート経営のシミュレーションを出してみるといいでしょう。
ただしアパート経営にもリスクがあります。
まず思いつくのは空室リスクと賃料下落リスクです。ただしこうしたリスクは、オーナー自らの日頃の勉強と入念な準備により、ある程度は回避できます。
ただ近年では都心を中心にアパートの建築費がかなり高騰しており、地方にもその影響が出始めています。こればかりは勉強と準備だけでは到底回避できません。
建築費が高騰するのが何故いけないのかというと、初期費用（建築費）がかさむと返済するローンの額が大きくなり、想定した手残りが得られません。4000万円でペイできていたものが、5000万円や6000万円もかかるのですから当然です。
こうなると、融資依存度を引き下げるしか対処方法がありません。融資依存度を引き下げるには、自己資金の多いローン構成に切り替える必要があります。これでは自己資金に余裕がる方でなければ、アパート経営は難しくなります。
全てのアパート建築に当てはまらなくても、利益が出せる価格相場が以前とはガラリと変わったことを、まず押さえなければなりません。
なお、アパート経営では空室リスクを懸念するあまり、サブリース契約で「一括借り上げ」を選択する方も未だ多いようです。
しかしサブリース契約は賃料下落をサブリース会社から強いられることになります。また空室リスクを避けるなら、はじめからこんな田舎にアパートを建てたりはしません。
一部の優良ハウスメーカーを除き、アパート経営の「一括借り上げ」は、あらためて再考の余地があります。
賃貸住宅経営のほかに建物を建てて家賃収入を得る土地活用といえば、貸店舗・貸事務所経営があります。
貸店舗・貸事務所経営も、利便性が良い駅前という立地を生かした土地活用です。
ただ貸店舗・貸事務所経営の場合、テナントビルの建設ではなく、路面型の店舗・事務所として出店する場合が多いでしょう。
また出店パターンとして、オーナーが自分でお店を出したところに、関連性のある店舗・事務所に物件を貸すケースが考えられます。
そのため貸店舗・貸事務所経営というのは、全くの初心者ではなく、2軒目、3軒目にチャレンジするものです。自ずとビギナーにはあまり勧めらません。
土地活用に貸店舗・貸事務所経営を選ぶ場合、やはりある程度の「商売の感覚（センス）」というものが必要です。
店舗として貸す場合、特にその感覚は重要で、ただ空いた物件があるということで安易に貸し出していては、その店も経営も長くはもちません。まして貸店舗・貸事務所を出すのは、有名なテナントビルの一角ではなく、普通は路面店です。よほど丁寧にファンを形成しなければ、素通りされて終わりです。
貸店舗・貸事務所経営が相応しいのは、地域の情報にも精通している商売のプロでしょう。
定期借地とは1992年に制定された比較的新しい借地契約です。
定期借地は初期費用がほとんどかからない借地契約です。ただ、借主側で建築物を建てるケースが多いことから【初期費用がかかる活用例】のほうで紹介します。
定期借地と従来の普通借地との違いを簡単に説明すると、定期借地は借地期間が終了すると、上物を解体して土地を地主のもとに戻さなくてはなりません。つまり定期借地には、普通借地では一般的な「契約更新」という概念がありません。
また普通借地では、借りる側の権利が強く守られ、地主は法的にかなり弱い立場にあります。ところが定期借地のほうは原則として、借地期間が終了すると借地関係の終了が確定します。このため普通借地とは違い、地主側も安心して借地事業をすすめられます。
ただ定期借地も契約期間は30年から50年と長く、短期契約には不向きです。逆に定期借地は、長期にわたり地代収入を得られます。そのためオーナー地主にも、一定のメリットがあります。
定期借地は「一般定期借地権」、「建物譲渡特約付借地権」、「事業用定期借地権」の三種類の借地権からできています。なお定期借地で土地活用する場合は、建物の用途がコンビニ、ドラッグストア、飲食店など、事業用途に限定される「事業用定期借地権」が最もおすすめです。
何故なら、相手方が事業者であることから、借地契約を逸脱するリスクが軽減されるからです。もちろん、借地提供する土地が駅前立地ということもあります。
ただ比較的新しい借地契約ということもあり、定期借地契約でも地主と借主側との間でトラブルになる場合が考えられます。契約においては公正証書を用いるのが一般的ですが、それとともに、定期借地に詳しい方を仲介役（できれば宅建業者）に指定するよう注意してください。
記事のポイントをまとめます。
不動産という資産を所有すれば、同時に課税義務が発生します。そのため何らかの節税対策は必要です。
本記事の土地活用に関する知識が、その対策の一助を担えれば大変うれしく思います。
