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2019年、家を建てるのはもうNG?消費税増税後の住宅支援制度は?

2019年、家を建てるのはもうNG?消費税増税後の住宅支援制度は?のイメージ

令和時代が始まりました。消費税増税のスタートも迫っています。
新しく自分の家を建てようとしている方々にとっては、恐ろしい時期ですね。

この記事では

  • 今からでもお得に家を建てられるのか知りたい
  • 増税前に比べて、どのぐらい差が出るのか知りたい
  • 増税後の住宅支援政策を教えてほしい。

このような方に向けて、その不安を解消していきます。

2019年、家を建てるのはもう手遅れなのでしょうか?
いえいえ、そんなことありません。

政府の住宅支援政策が厚いので、むしろ増税後のほうがおトクに家は建てられる?! なんて話もあります。いったいどういうことなのでしょうか?
じっくりと見ていきましょう。

2019年10月いよいよ消費税増税! 家を建てるのに影響は?

消費税増税が一番大きな動きですが、その他にも見逃せない制度がいくつも登場しています。しっかりチェックして家づくりに役立てましょう。

いつから消費税10%が適用される?

料金計算時に消費税8%が適用されるか、10%が適用されるかどうかはズバリ、請負契約と引き渡しのタイミング次第です。

上の図のように、注文住宅の場合では、

①請負契約が2019年3月31日より前である
②請負契約が2019年4月1日以降であっても、住宅の引き渡し日が2019年9月30日までに完了する

いずれかの場合、消費税8%が適用されることになります

①のケースを「経過措置」と呼んでいます。

通常、2019年10月1日以降の取引は消費税率10%で計算されますが、注文住宅はその特性上、完成時期がずれこむことがあります。そのことから、請負契約のタイミング次第でも税率8%適用になるのです。

これを見ると、今現在計画段階の方やこれから着工するような方は、ほぼ税率10%で計算されることになりますね。


ペンギン生徒

とほほ、増税前に間に合わなかったよう

アザラシ先生

あきらめるな! 増税直後なら政府のいろんな支援策があるぞい!
中にはほとんど増税分を相殺してくれるようなものもな……。

ペンギン生徒

えーっ?! ほんとに! やったあ!

本当に消費税は増税されるのか?

ところで、そもそも本当に2019年10月に消費税は増税されるのでしょうか?
消費税8%から10%への引き上げはすでに、2015年と2017年の二度にわたって延期されています。理由は、景気や消費の低迷です。

今回の2019年10月の消費増税について、首相は「リーマンショック級の出来事が起こらない限り、今年10月に10%に引き上げる予定に変わりない」と方針を示しています。

もちろん今からでも、首相の政治判断によって消費増税が再々延期になる可能性はあります。

しかし、ご自身の家を建てるかどうかの判断にあたっては、常に厳しいケースを想定し、ひとまず「2019年10月、増税はされる」と思って準備しておいたほうが慌てなくてよさそうですね。

増税によって影響が出るもの

家を建てるためのすべてに消費税がかかるわけではありません。何が増額して、何は変わらないのか、しっかりチェックしておきましょう。

注文住宅の場合、増税の対象となるもの

  • 住居本体の費用
  • 諸経費
  • 不動産仲介手数料
  • 住宅ローン事務手数料
  • 司法書士や土地家屋調査士の報酬
  • 家具家電
  • 引っ越し代
  • (建て替えの場合)解体費用

消費税がかからないもの

  • 土地代
  • 火災保険料や地震保険料
  • 銀行保証料
  • 団体信用生命保険料

などです。


ペンギン生徒

土地って消費税かからないんだねえ~

アザラシ先生

そうじゃぞい! 消費税は消費されるものにかかる税。土地は消費されるものではなく、資本であって、その持ち主が移転してるだけ、という考え方じゃな!

ペンギン生徒

なんかラッキー!

増税対象であっても、例えば家具・家電は、できる限り増税前に購入しておけば、すこしでも節税することができますね。

建売住宅、マンション、中古住宅の場合

建売住宅やマンションなどの売買契約の場合は、契約時期の影響は受けません。
引き渡し時期が9月30日までなら税率8%、10月1日以降であれば税率10%で計算されます。

ただし、選択オプション付きの分譲マンションなど、建築工事請負契約を結ぶ取引のある場合は、前述のいつから消費税10%が適用される?のパターンになりますので、気を付けましょう。

個人間売買の中古住宅の場合には、消費税がかかりません。
売買を事業とする不動産業者からの購入であれば消費税が課税されますが、個人間取引は事業ではないため、消費税課税対象ではないためです。

増税前と増税後の差

では、消費税増税前後でどのぐらい差がでてしまうのか、実際に試算してみましょう。

例 1,500万円の土地に本体価格3,000万円の家を建てた場合

家の価格

仲介手数料〈(土地代1,500万円×3%+6万円〉+消費税〉

そのほかの費用(引っ越し代+家電家具=合計150万円とする)

ローン負担(土地代1,500万円+建物代3,000万円。建物代として頭金900万円支払。残り3,600万円を35年ローンで借入れた場合。固定金利1.3%で計算)


ペンギン生徒

ローンになると、50万円も返済額が違うのかあ~

アザラシ先生

2%でも金額が大きいと、なかなか響いてくるのう……アイタタタ

2019年、家を建てるのに消費税以外で影響するもの

消費税以外に家を建てる費用の増減につながりそうな要因はありそうでしょうか?
現在建築業界では、2020年の東京オリンピックが一つの契機になりそうだ、と見る動きがあります。

慢性的な職人不足に加えて、オリンピックによる需要増

バブルの崩壊、リーマンショック以降、建設労働者は年々減少傾向にあります。高い技術を持つ技術工も減っており、工期の遅れは住宅・オフィスビルともに慢性化しているといいます。

であるにも関わらず、2020年の東京オリンピックに向けて、公共工事は増加し、建築需要が高まっています。

それに伴う建築資材の不足・高騰もこの問題に拍車をかけています。
それを一因に、現在、工事費、不動産価格、土地価格も上がり続ける傾向にあります。


ペンギン生徒

現在の工事費高騰は一時的なものなの? 東京五輪バブルがはじければ、またもとに戻る?

アザラシ先生

いや、職人不足は別の問題。すぐには改善しないじゃろうな。建築費はこれからもむしろ上昇する可能性だってあるぞい。

専門家の意見も分かれており、東京オリンピック以後に工事費がコスト要因になるかどうかは不透明です。

住宅ローン金利が上がる?

住宅ローンの金利は主に二つの要因で決定されています。日銀の金融政策と、金融機関どうしの競争です。

日銀の金融緩和は2013年にデフレ脱却を目指しスタートし、現在にまで続いています。黒田総裁は、2019年4月末時点で「少なくとも2020年春ごろまで」現在の超低金利水準を維持すると方針を明確にしています。

金融機関どうしの状況はどうでしょうか。地方銀行の6割~8割は苦境に立たされており、前年度減益、もしくは赤字のようです。

この状況下で、住宅ローン金利は上がるのでしょうか?それとももっと下がるでしょうか?

・2020年春以降、物価指数が2%を目安に上昇する
・金融機関の収益性悪化が景気にまで影響を及ぼす

このどちらかがあれば、住宅ローン金利が上昇のきっかけになりうるでしょう。現在、長期固定ローンフラット35の最低金利は史上最低水準を更新しつづけ、底値と言われて久しい状態です。

2007年当時は3%弱だった金利は、10年間ほぼ一貫して下落しつづけ、2019年現在1.27%です。(団信付き。融資率9割以下)

(引用元) ARUHI住宅ローンより

この図を見てしまうと、底値と言われながらも、これからも金利は下がっていく可能性は、正直なところ、捨てきれません。

金利上昇時の試算

住宅ローン金利が上昇した場合、どの程度総返済額に違いがあるのでしょうか?

同じ3000万円を借り入れるとしたときの、金利による違いを比較してみました。

金利1.3% 金利1.6%
元金 3,000万円 3,000万円
利息 735万6,755円 919万9,414円
総返済額 3,735万6,755円 3,919万9,414円

なんと! たった0.3%の金利の差で、200万円近い総返済額の差が生まれてしまいました。


アザラシ先生

消費税よりも本当におそろしいのは、金利上昇じゃったか…

2019年、家を建てるのに使いたい住宅支援政策

増税前の駆け込み需要と、増税後の消費の冷え込みを緩和するため、住宅取得に関して新しい支援が設けられています。

これらの制度は、確定申告や別途申請などが必要になるものばかりなので、忘れないようにしましょう。

「住宅ローン減税」の3年間延長

住宅ローン減税とは、年末ローン残高の1%相当額が所得税・住民税から控除される制度です。

増税後はこの控除期間が3年間延長。「10年間」から「13年間」になりました。借り入れ金額や納税額次第では、増税分のコストが吸収され、負担がかなり軽くなります。

一般住宅の場合、最大控除額は480万円。長期優良住宅・低炭素住宅の場合、最大控除額は600万円になります。期限は、2019年10月1日から2020年12月末までに入居する住宅が対象です。

すまい給付金

住宅ローン減税拡充による負担軽減効果が及びにくい、比較的収入の低い層を対象に実施されるものが「すまい給付金」です。

住宅購入のさい、収入に応じた金額をもらえる制度。現行では最大30万円ですが、増税後は最大50万円となり、さらに「510万円以下」だった収入制限も「775万円以下」と緩和され、対象者の範囲が広がりました。

すでにはじまっており、期限は2022年12月までです。

次世代住宅ポイント制度

いわゆる「住宅エコポイント制度」の2019年度版。従来との違いは、省エネ性能に限らず、環境配慮、バリアフリー、子育て支援なども視野に入れた住宅も評価の対象としている点です。

一定の性能を有する住宅の新築やリフォームに対して、30万円相当のポイントを発行するものです。ポイントは、省エネ・環境配慮に優れた商品などと交換できます。

新築の場合、最大35万円相当のポイントが付与されます。期限は、2019年10月からスタートし、申請が2020年3月末、交換が2020年6月末までの予定です。

住宅取得資金非課税枠の拡充

もし両親や祖父母から援助をうけられそうなら、ぜひ検討したい制度がこちら。
住宅取得等資金贈与とは、増税時最大3,000万円までの贈与が非課税になるものです。
期限は、2021年12月までです。

消費税8%の場合

住宅の取得するための契約をむすんだ期間 省エネ性または耐震性を満たす住宅の非課税限度額 それ以外の住宅の非課税限度額
2016年1月~2020年3月 1,200万円 700万円
2020年4月~2021年3月 1,000万円 500万円
2021年4月~2022年3月 800万円 300万円

消費税10%の場合

住宅の取得するための契約をむすんだ期間 省エネ性または耐震性を満たす住宅の非課税限度額 それ以外の住宅の非課税限度額
2016年1月~2020年3月 3,000万円 2,500万円
2020年4月~2021年3月 1,500万円 1,000万円
2021年4月~2022年3月 1,200万円 700万円

ペンギン生徒

こんなに限度額がアップしてる!

アザラシ先生

非課税限度額は年ごとに小さくなっていくから、贈与税だけを見るなら早めの利用が望ましいな。

こちらの制度は中古住宅やリフォームなどにも使えます。翌年3月15日までに引き渡しを受けて住むことなどの細かな条件があるので、利用を検討している人は事前に要件をよくチェックし、必要ならば税務署や税理士に確認しておきましょう。

省エネ基準は強化されるのでしょうか?

国際的な基準にかんがみ、日本でも建築物の省エネ基準を2020年までに義務化すると発表されていました。しかし、2018年12月に白紙撤回。現在は不透明です。

とはいえ、省エネルギーは国際的な課題ですし、国もいつまた義務化を発表するかわかりません。

一般住宅を建ててしまったあとで省エネ義務化となれば、将来的に、その家が法律基準に合わない「既存不適格」住宅になる可能性もあります。建築にコストはかかりますが、可能ならば、「長期優良住宅」や「低炭素住宅」を検討したいものですね。

固定資産税と登録免許税も期間限定減税

固定資産税、登録免許税も減税措置があります。期限は2020年3月末までです。

固定資産税

床面積が一定の基準を満たしていれば、固定資産税が新たに課税される年度から3年間、2分の1に減額されます。「長期優良住宅」であれば5年間減額されます。

登録免許税

所有権移転登記 2%から0.3%
所有権保存登記 0.4%から0.15%
住宅ローンの借り入れに伴う抵当権設定登記 0.4%から0.1%
へ、それぞれ軽減されています。(住宅用家屋の場合)

住宅支援策 期限早見表

住宅支援策 期限
住宅ローン減税の期間延長 2019.10~2020.12
すまい給付金 ~2022.12
次世代住宅ポイント 2019.10~2020.3(申請)、2020.6(交換)
住宅援助資金非課税枠の拡充 ~2022.3
固定資産税&登録免許税 減税 ~2020.3

期限がバラバラですので、よく注意しましょう。

【まとめ】2019年、まだまだ家を建てるチャンスはある!

どれだけ増税によって負担が増え、その負担を緩和するためにいくつも支援策があるのがわかりましたか?

増税後、消費の回復が思わしくなければ、これらのほかにも新しい優遇税制が出てくる可能性もあります。増税後は、増税前より買い手市場になる分、交渉を有利に進められる利点もあります。

消費増税だけにとらわれずに、ご自身のライフプランやそれ以外の要素にも目を向けながら、おトクで良い家を建てたいものですね!

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