アパート経営による税金対策御三家：相続税・固定資産税・所得税

最近、資産家・サラリーマン・主婦などアパート経営を始める方が多いです。
その目的は、新たな資産所有や収益確保などにありますが、税金対策も目的の一つです。
この記事では、税金対策の御三家ともいえる相続税、固定資産税、所得税の節税対策と法人化についてそれぞれ解説します。

アパート経営による税金対策：相続税

現金・有価証券は、相続税評価は100％です。一方アパート経営の土地・建物は相続税評価を大幅に下げることができます。またアパート建築・購入に伴う借入金全額が、財産評価から控除されます。これらの相続税評価減と債務控除により、相続税の減税となります。その仕組みを解説します。

何故、アパート経営が相続税の税金対策になるのか？

相続税額の計算式は、

です。アパート経営が何故、相続税の税金対策になるのかを上記計算式の項目ごとに説明します。

財産評価額

財産の中には、プラスの財産とマイナスの財産があります。
プラスの財産には、現金・預金、金融商品（株式、投資信託、社債、保険など）、不動産などです。
マイナスの財産には、借入金、買掛金、税金などです。

プラスの財産である現金・預金などは時価で評価されますが、アパート経営などの土地・建物は時価より下げて評価されます。結果として、アパート経営は他の財産と比較して相続税の減税効果を生じさせます。

土地の相続税評価額

土地は市街地の場合には路線価方式、市街地以外の場合には倍率方式で評価します。
路線価方式で評価する場合、地価公示価格の約80％の価格となります。土地に建物を建て賃貸すると貸家建付地評価となり、土地評価額はさらに約20％（借地権割合×借家権割合）下がります。また、「小規模宅地等の特例」を使うことが出来れば、そこから土地面積：200㎡を限度に土地評価額を50％まで下げることができます。（貸付事業用宅地）
倍率方式で評価する場合、固定資産税評価額に対して地区と土地の種類ごとで定められている倍率を乗じて評価額を計算します。一般的に地価公示価格の約70％になります。

建物の相続税評価額

建物の相続税評価額は固定資産税評価額が使われ、一般的に建築工事費の50％～60％の評価になります。さらに建物が賃貸されている場合、建物の相続税評価額は30％（借家権割合）下がり、70％の評価になります。

基礎控除額

2015年の相続税改正後、基礎控除額は

　　

基礎控除額　＝　3,000万円　＋　（600万円　×　法定相続人）

となります。

相続税率　※１

法定相続人の受取相続金額（基礎控除額控除後）によって税率が定められています。
受取相続金額が高額になるほど、税率も高くなります。

Δ相続税の速算表（平成27年１月１日以後の場合）出所：国税庁

小規模宅地等の特例　※２

小規模宅地等

「小規模宅地等」は、個人が相続または遺贈により取得した財産のうち、相続開始直前において被相続人等の事業用や居住用に供されていた宅地のうち、一定の選択をしたもので限度面積までの部分をいいます。

小規模宅地等の特例

「小規模宅地等」について相続税の課税価格に算入すべき価額の計算上、一定の割合を減額しますが、この特例を小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算を特例（「小規模宅地等の特例」）といいます。

減額される割合

「小規模宅地等」について、相続税の課税価格に算入すべき価額の計算上、下表に掲げる区分ごとに一定の割合を減額します。

Δ小規模宅地等に適用される減額の割合等（出所：国税庁）

上表を簡略化しますと下表になります。

Δ小規模宅地等に適用される減額の割合等（簡略化）

小規模宅地等の特例は土地だけに適用されます。

アパート経営による税金対策：固定資産税・都市計画税

アパート経営を行う土地にかかる固定資産税・都市計画税は、更地・駐車場と比較して、住宅１戸当たり200㎡まで、それぞれ１／６，１／３となり、土地の税金の減税となります。その仕組みを解説します。

固定資産税とは？

固定資産税は、毎年１月１日に固定資産（土地、建物、償却資産）の所有者に対して課される税金です。固定資産の評価額を基に計算された税額を、その固定資産が所在する市町村に納めます。計算式は、

となります。税率は全国一律ではなく、1.4％～2.1％の範囲で各市町村が条例で設定します。

固定資産税評価額

固定資産税評価額は、土地や建物などの評価方法を定めた「固定資産税評価基準」に基づき、各市町村が個別に決める評価額のことをいいます。

固定資産税評価額の目安

土地の場合、地価公示価格の約70％が固定資産税評価額の目安とされています。
市街地か村落か、面積・形状、道路と土地の接し具合によって評価額が異なります。

建物の場合、新築時は請負工事金額の約50～60％が目安とされています。
建物規模・構造、築年数によって評価額が異なります。

固定資産税評価額は、各市町村にて調査可能です。毎年変わることもありますので確認が必要です。

固定資産税評価額の軽減

固定資産税はアパートが建つと、土地の場合１戸当たり200㎡までは固定資産税評価額が更地の場合の６分の１になり、200㎡を超える部分は３分の１になります。

Δ固定資産税の住宅用地特例率（軽減率）

相続税評価の「小規模宅地等の特例」と固定資産税評価の「小規模住宅用地」と混同しやすいので、注意が必要です。

都市計画税とは？

都市計画税は、都市計画事業または土地区画整理事業に要する費用にあてることを目的として、市街化区域内の土地、建物の所有者に対して課される税金です。市街化区域外の土地、建物や償却資産には課税されません。計算式は、

となります。税率は全国一律ではなく、0.3％を上限として各市町村が条例で設定します。

都市計画税の評価額

都市計画税の評価額は固定資産税評価額を用います。

都市計画税の軽減

都市計画税はアパートが建つと、土地の場合１戸当たり200㎡までは評価額が更地の場合の３分の１になり、200㎡を超える部分は３分の２になります。

Δ都市計画税の住宅用地特例率（軽減率）

アパート経営による税金対策：所得税・住民税

アパート経営における経費を家賃収入から差し引くと、税務上は赤字になることがあります。

サラリーマンの場合、給与所得からアパート経営の不動産所得の赤字分を差し引いたものから所得税が計算されるので減税となります。（「損益通算」）しかしローン返済数年後には「デッドクロス」が待ち構えており、増税となります。先ず不動産所得・給与所得を解説しながら、「損益通算」と「デッドクロス」の仕組みを説明します。

不動産所得

不動産所得は、土地や建物などの貸付により得られる所得です。
家賃などを含めた不動産（アパート経営）総収入から不動産経営に関わる必要経費を差し引いたものです。

この金額が所得税の対象になります。

不動産（アパート経営）総収入

不動産総収入は、アパート経営の売上です。
家賃、地代、礼金、更新料、共益費、敷金・保証金（返済不要）などが挙げられます。

Δ不動産収入に該当するもの・しないもの

必要経費

必要経費にも該当するもの、しないものがあります。借入金の利息は必要経費になりますが、元金は必要経費になりません。元金の代わりに減価償却費が必要経費として計上出来ます。

Δ必要経費に該当するもの・しないもの

税務上、赤字になる仕組み

ローン返済（元利均等方式）初期は、利息の占める割合が高く、元金の占める割合は低くなります。
よって、

元金よりも減価償却費の方が高くなりますので、税務上赤字になる場合が多く、減税に繋がる仕組みとなります。

所得税対策にとって、実際の出費を伴わない減価償却費は非常に重要です。

Δローン返済と減価償却費の節税対策

ローン返済初期：下記のようになります。

損益通算

損益通算は、不動産所得が赤字になった際、他の所得（例えば給与所得）から赤字分を差し引くことで、所得合計が少なくなり、所得税・住民税・事業税を減税することができることをいいます。
損益通算は確定申告により、給与などの源泉徴収された所得税の還付を受けることができます。

デッドクロス

ローン返済がすすむと、デッドクロスというリスクが待ち構えています。
その対応策も含めて解説します。

ローン返済初期には「減価償却費＞元金」となっているため、所得税減税が出来ますが、ローン返済が進むと、「減価償却費＜元金」となります。その転換点をデッドクロスといいます。

元金は実際に出金し、必要経費として計上できないため、デッドクロスを通過すると納税額は増えます。また、設備部分の法定耐用年数は15年のため、ローン返済後15年経過すると、減価償却費は下がり、元金の割合が減価償却費と比較して一段と上がるので、さらに納税額が増えます。
金融機関が貸倒れリスクを避けるために、不動産担保融資を残存法定耐用年数以内に収める理由は、減価償却費が無くなると、急激に納税額が増えキャッシュフローが悪化するからです。

デッドクロスへの対応

デッドクロスは、下記のようなアパートで起こりやすくなります。

デッドクロスへ対応するには、下記のような方法があります。

などがあります。

アパート経営開始直後は、損益通算により減税効果がありますが、ローン返済が進むとデッドクロスというリスクが待ち構えていますので、そこまで見通しての税金対策が必要となります。

給与所得

給与所得は、会社員が勤務先の会社から仕事の対価として得られる所得です。

給与所得控除と所得控除　※３

給与所得控除は、会社員などの給与所得者に適用される控除です。
所得税計算の基となる給与所得額を算出する際、１年間の給与収入に応じて差し引かれるものです。
給与所得控除の計算方法は、年度ごとに度々更新されます。国税庁WEBサイトの所得税：速算表での確認が必要です。

Δ給与等の収入金額に対する給与所得控除額

また、所得控除は、ある一定の基準を満たす場合に各種所得の総額から控除されるもので、全部で14種類あります。基礎控除、医療費控除、雑損控除、社会保険料控除、寄付金控除、年金保険料控除、地震保険料控除、配偶者控除、配偶者特別控除、扶養控除、小規模企業共済掛金控除、障碍者控除、寡婦（寡夫）控除、勤労学生控除です。給与所得控除とは別物です。

会社員の場合、最終的な課税所得は給与収入から給与所得控除と所得控除を差し引いて計算されます。

所得税

給与所得者の所得税額は、下記算式で求めます。

税率、控除額は下記「所得税率と控除額」に掲載しています。

損益通算の効果

損益通算により、所得税・住民税に対してどの程度の効果があるのか、事例を通して計ってみます。

【事例４】と【事例５】を比較して損益通算により、所得税は20万円の減税、住民税は15万円の減税、両方で35万円の減税となりました。確定申告すれが、源泉徴収された所得税・住民税が還付されます。

アパート経営による税金対策：法人化

個人にかかる所得税は、所得が増えるほど税率が高くなる累進課税方式です。一方、法人の所得にかかる税率である法人税率は比例課税方式であり、現時点（令和元年）で23.2％と一律です。つまり、アパート経営を法人化することにより、節税できます。

法人税とは？

法人税は、法人の企業活動により得られる所得に対して課税される国税です。個人に課税されるのが所得税で、法人に課税されるのが法人税です。所得（利益）に対して課税される仕組みは所得税も法人税も同じです。

法人税率　※４

法人税率は、法人の所得に対して一律（23.2％）に課される税率ですが、国の財政、税収の状況、法人誘致による海外諸国との競合により定期的に見直しがあります。特に最近の法人税率は引下げ傾向にあり、現時点（令和元年）で平成で最も低い税率まで引き下がりました。

Δ法人の規模別の法人税率（出所：国税庁）

資本金１億円以下の中小法人の場合、課税所得800万円以下の部分に対しては、法人税率は15％になります。

個人の場合の所得税率と控除額は下記の通りです。

Δ課税所得金額に対する所得税率・控除額（出所：国税庁）

課税所得を考慮して法人化

課税所得がいくらの時に法人化すると節税のメリットがあるのかをシミュレーションしてみます。

この結果より、課税所得が800万円を下回ると所得税の方が安く、課税所得が800万円を上回ると法人税が安くなることがわかります。よって、アパート経営を実施・予定の方は、課税所得が800万円を越える時点で、法人化すると節税になることがわかります。

法人化するメリット

税金が安くなること以外にも法人化によるメリットは数多くあります。

法人化するデメリット

設立費用（登記費用・司法書士報酬）や法人税申告費用（税理士報酬）がかかり、
赤字決済でも納税が必要になるデメリットがあります。

まとめ

以上、アパート経営における税金対策として、相続税、固定資産税、所得税と法人化を見てきました。アパート経営の諸条件により、税金対策の利用可能性の有無が生じます。税金対策の概要を理解していれば、これからのアパート投資活動にとって大きな判断材料となります。税金対策を上手に活用してのアパート経営をお勧めします。

出所
※１　「No.4155　相続税の税率」　国税庁
※２　「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」国税庁
※３　「No.1410　給与所得控除」　国税庁
※４　「No.5759　法人税の税率」　国税庁

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