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アパート経営には頭金いくら必要?今後審査は厳しくなるその対策について

アパート経営には頭金いくら必要?今後審査は厳しくなるその対策についてのイメージ

今、アパート経営が大きく注目されています。 副業や老後資金としてのアパート経営、また空き家や空き地を相続しその土地にアパート経営を考えている方が多くなっているからです。

しかし、いざ検討し始めると「アパート経営するにはいくら頭金が必要?」 「何から手をつけたらいいのかわからない」と疑問を感じることも…。

今回の記事ではそんなアパート経営の頭金に関する疑問を解決していきます。

  • 新築のアパート経営での頭金はいくらいるのか?
  • 既設のアパートを購入する場合の頭金はいくらか?
  • 頭金の融資先と事業計画の相談先
  • 頭金0円でのアパート経営をおすすめしない理由
  • サブリース契約の注意点

アパート経営の頭金はいくら必要か?

アパート経営をするには以下3通りの方法があります。

①土地は所有しており、アパートのみ新築する
②土地は所有しておらず土地を購入して新築でアパートを建てる
③既築の中古アパートを1棟まるごと購入する方法

どれを選ぶかによってもちろん必要な金額は異なりますが、

一般的には、最低でも物件価格の2~3割の頭金が必要だと言われています。

ただし、この2~3割というのはあくまで物件の建築価格や購入価格に対してのもので、
当座の運転資金も考慮しておくとあと1割分は用意しておくと安心です。

ちなみに、先日当サイト「不動産のいろは」で実施したアパートオーナー向けアンケート結果によると、アパート経営の投資金額として「3,000万円~5,000万円用意した」という回答が最多でした。

さてここからは、
具体的にどれぐらいの頭金を用意すべきなのかを①~③のパターン別に見ていきます。

①土地所有でアパートを新築する

このタイプの方なら、建物のみの金額になります。
所有されている土地柄や立地条件からワンルームなど単身者向けのアパートにするか?
またファミリー向けにするかにより、用意する資金が異なります。

1LDK~2LDK1部屋では設備にもよりますがアパート建築時によく言われる坪単価よりは全体の建築費を部屋割りして計算したほうがわかりやすいでしょう。

アパート建築費としては1部屋600万円~700万円が目安となります。
8部屋のアパートとして 600 × 8  = 4,800円

約5,000万円として頭金3割と考えると 1,500万円は必要という計算になります。

②土地を一から取得しアパートを新築する

土地から取得してアパートを建てる方が資金面としては、一番高い資金が必要です。
先にご紹介したアンケート結果では、平均3,000万円~5,000万円でしたが土地を購入してアパートを建てた方の回答としては7,000万円以上の方もいました。

アパート建築費が先にご紹介した通り4,800万円として、8部屋程度のアパートが建てられる土地取得費が2,500万円から3,000万円として計算します。

4,800万円(アパート建築費) + 2,500万円(土地取得費用) = 7,300万円
7300万円として頭金3割と考えれば 2,190万円が必要です。

③既築のアパートを土地ごと一棟購入する

2019年7月現在での収益物件を例にとって資産してみましょう。
アパート1棟売りとして収益物件サイトにて次の条件で抽出してみました。

埼玉県
大宮市・利回り10%以上・1LDK~2LDK 8部屋

築30年で2,980万円
築20年以内で4,500万円~4,980万円の物件がヒットしました。

同じ条件にて神奈川県で検索すると利回り9.7%で4,980万円~5,500万円
の物件が出てきました。

既設のアパート1棟買いは現在満室かどうか?によっても金額がかなり変わってきますが、築年数20年以内での上記アパートでの平均価格を約5,000万円として頭金3割とすると1,500万円の頭金が必要という計算になります。

新築に比べるとどうしても築年数の面で劣ってきますが、既に収益を生んでいる好物件であれば今後の資金回収の目途は付きやすいのでお勧めです。

アパート経営の頭金、いくら準備すればいいの?

土地代や建築費、物件価格にもよりますが、少なくとも1,500万円から2,000万円は必要と言えます。

租税公課の注意点

土地取得または、不動産取得に対しては確定申告をする必要があります。
それぞれ課税されるわけですが、この固定資産税はその年の1月1日現在取得しているかどうか?これがその年の課税ポイントです。

土地を所有しアパートを建築する方や既設のアパートを取得される方は、1月2日以降に不動産登記をすると固定資産税は翌年になります。

更地所有で高い固定資産税に困りアパートを建築する方なら1月1日前に不動産登記を済ませましょう。小規模住宅減税にて固定資産税が軽減されます。

春先の移動時期に合わせて早めにアパートを建築して12月末に不動産登記をすると、その年から固定資産税がかかります。高い固定資産税対策としてアパート経営をお考えなら、1月1日前に不動産登記をすませましょう。費用のかさむ建築初年度に軽減されない高額な固定資産税が課税されます。

運転資金としての頭金が課税にて徴収されてしまうと、運転資金の計算が大きくかわります。この不動産登記の時期についても十分お気を付けください。

アパート経営は今後審査が厳しくなる金融機関の対応

かぼちゃの馬車事件をきっかけに明らかになったスルガ銀行の不正融資問題。
通帳改ざんなどの事実が次々と報道されています。

今まではアパート経営やシェアハウス経営は土地付きの高担保物件として見られてきました。しかし、今や物件が多くなり競争激化のアパート業界です、融資が徐々に厳しくなっていくのは必須でしょう。

それでも、まったく借りられる金融機関はないのか?ということでもありません。
あくまでその物件やアパート経営の方向性を見て融資することになります。

金融機関でも対応はさまざまです。
各金融機関でのアパート経営資金融資はどうなっていくのか、ご説明します。

政府系金融での対応

政府系金融とは「日本政策公庫」のことです。

国が100%出資している金融機関であり、創業支援をメインに一般の金融機関では借入が
難しい創業を後押ししています。

融資件数は年間2万件にもおよんでいます。
特に一般金融機関では審査が厳しくなりがちは女性や若者、55歳以上のシニア層に対して
見込みがある創業を支援
しています。

これから新しくアパート経営するという方へも審査の上融資が行われています。
あまり知られていない部分ですが、全国に支店がありまた各地150か所以上の創業支援窓口が用意されています。

これから創業するにあたり、金銭面でのアドバイスを受けられるのは大きなメリットといえます。

日本政策金融公庫の融資条件

・新企業育成貸付(新規開業資金、女性・若者/シニア起業家支援資金など)
融資金額は最高で7,200万円(うち運転資金 4,800万円)
融資期間は20年以内(据え置き期間は2年以内)
運転資金は7年以内(据え置き期間は2年以内)

地域の創業支援制度を利用した融資

各自治体、または各地商工会議所では創業支援のセミナーが頻繁に行われています。
その中でももっとも規模の大きいのが、東京都の創業支援である TOKYO創業ステーションです。

TOKYO創業ステーションとは、東京都中小企業振興公社が主催する創業支援機関で、創業を考える人が相談しアドバイスを受けられるプロコンサルティングや、起業の基礎知識・経営ノウハウを学べるセミナー「TOKYO起業塾」、登記手続きや税務について相談できる専門相談など多数のサービスを展開しています。

また、女性専用支援メニューも充実しています。

融資については、日本政策金融公庫・東京信用保証協会・きらぼし銀行と提携しており、融資相談は日曜以外毎日実施されています。

東京や近郊にお住まいなら、ぜひ一度利用してみてはいかがでしょうか。

既存の金融機関からの融資

最初の融資先として、現在利用しているメインバンクへの相談もおすすめします。
メインバンクなら、長い付き合いがあり信用もあることでしょう。

自分の住んでいる家の住宅ローンも融資している銀行なら、担保として有利な条件を出してもらえる可能性も高くなります。

メガバンクであれば、みずほ銀行、三井住友銀行、りそな銀行などでアパートローンを取り扱っています。一度調べてみましょう。

ちなみに、みずほ銀行のアパートローンの融資条件は以下です。

借入金額は 50万円以上5億円以内
借入期間は 1年以上35年以内
      (ただし建物の耐用年数以内となります。)

不動産のいろはで実施したアパートオーナー向けアンケートでも、
3割の人が既存の取引銀行から融資を受けていました。

不正融資問題から金融庁は2018年9月に全国の金融機関に対して不動産投資に対する個人向け融資審査を点検するように指示を出しており、今後も状況は厳しくなっていくと言われています。

まずは取引のある銀行で相談してみるのが得策と言えるでしょう。

アパート経営で頭金0円では無理なワケ

アパート経営では今まであった頭金0円はほぼなくなります。 金融機関は新たな借り入れに今まで以上の頭金を用意することを不動産投資家に要求しています。

しかし今まではなぜ、頭金0円が通っていたのか? その理由は収益物件のため、建てたらすぐ入居すれば返済に窮することがないと考えられていたからです。

しかしアパートも多くなり、建てたからと言ってすぐ満室になるとは限りません。 時期が悪いと数か月空くこともあります。

アパート経営シミュレーションソフトや簡易シミュレーションにてアパート経営のシミュレーションをしてみました。

頭金0円の場合

物件価格     5000万円
年間家賃      624万円  65,000円×8部屋
諸経費と空室率   125万円
頭金          0円
借入期間       25年

年間収入       624万円
ローン返済      285万円
空室率5%
諸経費15%      125万円
税引き前利益      214万円

次は頭金3割を用意してのシミュレーションです。

頭金3割の場合

物件価格     5,000万円
年間家賃      624万円  65,000円×8部屋
諸経費と空室率   125万円
頭金        1,500万円
借入期間        25年

年間収入       624万円
ローン返済      199万円
空室率5%
諸経費15%      125万円
税引き前利益      300万円

税引き前利益が年間100万円近い差がでました。

5年で500万円の差がでてきます。 アパート経営を安定させるためにも、また融資を通すためにも頭金は必要になります。

アパート経営したらすぐに満室!になるわけではない

先のシミュレーション、これは年間空室率を5%として算定しています。 もちろん、この数字が悪化すればもっと利益は減少することになります。

アパートがいつも満室になるとは限りませんし、いつも1~2部屋空いているというアパートも多数あります。

しかし、多少の据え置き期間があってもローン返済はすぐ始まりますし、固定資産税もかかります。年数が経てば修繕費も出てきます。

そのため、現実的には頭金0円では経営は厳しくなります。

これでは、資金繰りに窮するのも当然でしょう。 ここまで、読んできた方は「それならやはりサブリース契約が良いのではないか? 家賃保証があればこのような心配はなくなる。」と考える方もいるかもしれません。

しかし、サブリース契約は絶対ではありません。

サブリースは入居率が悪いと家賃保証は続かない

テレビCMで30年家賃保証という宣伝を目にされた方はサブリース契約がずっと続くと
考えていませんか?

サブリース契約は入居率が悪い物件に対しては、契約解除を要求されることもあるのです。

契約書には家賃固定10年とありますがしかし、状況に応じて見直しがあると記載されています。常識で考えても満室にならないアパートへ家賃保証を何十年もすることはありません。

2017年末に放送された「ガイアの夜明け」の番組では、サブリース契約に対して大手アパートメーカーが突然の保証家賃値下げ通告という内容の報道がありました。

家賃を減額されては利益も少なくなります。
やはりアパート経営は余裕を持った資金と頭金が必要です。

まとめ

いかがでしたでしょうか?
アパート経営での頭金は事業を経営するという視点が必要です。
普通に家を建てるだけでも頭金2割から3割です。

満室になるのが競争激化で難しくなるアパート経営では運転資金も必要になります。

今回のまとめ
  • アパートを建ててすぐ満室とは限らない
  • 融資条件をよくするには最低でも頭金2割と運転資金1割が必要
    頭金3割を目標としてください
  • アパート経営を始めるための相談はTOKYO創業ステーションや商工会議所へ
    相談がおすすめ
  • アパート経営は空室と家賃値下げに耐えられる体力が必要

皆様の資産であるアパート経営が円滑なものになるように、余裕をもった資金繰りが必要になります。
この記事がご参考になれば幸いです。

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