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アパート経営のWEB大家塾!ブログは疑問も入居者募集も解決

アパート経営のWEB大家塾!ブログは疑問も入居者募集も解決のイメージ

アパート経営を検討されている方は、そのノウハウの習得に様々な方法で勉強されていることと思います。不動産関連本を読んだり、資格を取ることであったり、勉強会・セミナーに参加したり、その人に合った方法があります。しかし、意外と良いこと・自慢話しか書かれたり、話されたりしないものです。

その点ブログも同じですが、中には失敗事例を事細かに綴っているブログもあり、アパート経営の大家の立場から見ても参考になることが多々あります。下手な勉強会に参加するよりもためになります。

またブログを自身で作成することにより、所有するアパートをアピールでき、入居者募集に繋げることもできます。この記事では、大家ブログの中から、アパート経営に活かせる内容を抽出して紹介します。

アパート経営のブログは自宅にいながらの大家塾

大家ブログは、様々な観点で綴られているもがあります。
中には、企業のWEBサイトよりも参考になるブログもあります。

アパート経営をするにあたり、ブログからの情報収集を活かさない手はありません。
まさしく、自宅にいながらにしての多数の大家講師が出演している大家塾に参加しているようなものです。ここでは、「入門編」、「サラリーマン大家」、「成功例」、「失敗例」と分けてブログを紹介します。

入門編

「もふもふ不動産」

https://mofmof-investor.com/

2019年3月に退職された元サラリーマン大家さんです。 記事はわかりやすく丁寧に書かれています。

アパート経営を始めるならこのブログだけでも十分なのではと思わせる位の内容です。

投資スタンスは「とにかく利益が出る物件を買うことを追求。そのため、市場より安い物件で経営できて出口が取れる物件であれば何でも購入してきました」とのことです。

「アパート投資ブログ・初めてのアパート投資[入門編]」

www.aparttoushi.com/

2014年にアパート経営を始められた大家さんです。アパート3棟を所有されています。

アパート購入価格を安く抑え、高利回りで運営されているのが特徴です。

初心者にとっては、金額的なリスクが低くなりますので、この方法を勉強されてみるのも参考になると思います。

サラリーマン大家

「サラリーマンがアパート経営でローン返済目指す」

http://aptproject.seesaa.net/

サラリーマン大家さんが40代でアパート経営を始められました。

「確定申告」、「会計ソフトの紹介」、「簿記取得のすすめ」、「損益通算」、「ブログ作成ソフトWordPress」など、サラリーマンにとって有益な情報満載です。

「アパート経営奮闘記」

http://marumoriooya.seesaa.net/article/398631099.html

1棟目を競売で落として購入された、なかなかチャレンジャーなサラリーマン大家さんです。
といいつつ、2,500万円の自己資金をつくってからの購入ですので、慎重さも併せ持っている方です。

木造アパート2棟・13戸所有されており、日記形式で綴られています。他にも、他の大家さんの失敗談も載っています。笑ってはいけないのですが思わず笑ってしまう失敗談もあります。

成功例

「毎月100万円キャッシュフロー倶楽部」

http://blog.livedoor.jp/capital_flight/

サラリーマン時代に区分マンション購入から始められ、2年8か月で毎月100万円のキャッシュフローを生んだ敏腕大家さんです。その投資スタイルはノンバンクを使い、築古マンションやアパートを購入し続けるものです。

現在はサラリーマンを辞め、法人融資にて日本政策金融公庫、信用金庫、地方銀行、商工中金から融資を引いています。銀行融資が非常に厳しい中、参考になる投資方法です。

「めざせ!不動産投資で月々20万のキャッシュフロー」

http://investment-it.com/index.htm

2004年に406万円の区分マンション購入がスタートの大家さんです。
それから区分マンションを購入し続け、2008年にマンション1棟を手に入れておられます。

大家さんはブログの中で、「私は危険やリスクが大嫌いです。「石橋をたたいて渡る」性格なので、ゆっくりと資産拡大をしてきました。その大家さんとしてのノウハウのすべてを「8年で手取り月収家賃100万獲得プロジェクト」と題しレポートにまとめました」と綴られています。

こちらの大家さんも安く中古物件を仕入れされています。「目利き」のできる大家さんです。

失敗例

「壮絶すぎる!漫画家まりおさんが語る「僕が不動産投資に失敗した理由」」

https://www.rakumachi.jp/news/column/58092

漫画家のまりおさんが、不動産投資の失敗談を対談形式で語っています。

まりおさんが不動産投資を行ったのは2008年~2012年の4年間です。
最初に買われたのは90万円の区分マンション、2番目に買われたのは、4,000万円のRCマンションですが、この1棟マンションで苦労されることとなります。

マンション経営そのものは順調に推移したものの、購入した次年度から納税額が急騰。
市営住宅に住んでいたそうですが、家賃も3倍に急騰、子供の保育料も急騰となり、マンション購入前よりも貧乏になったそうです。その他、入居者問題など読み応えのあるブログです。

「不動産投資で地獄を見たプロ」

http://fudosan-jigoku.doorblog.jp/

区分マンションやアパートを購入されてきた大家さんのブログです。

区分マンションは、家賃が下落して毎月1万円の赤字。売却しようとしたら売却価格が購入価格よりも下落し多額の残債があるだけで売却も断念し塩漬け状態になってしまったそうです。

極めつけは、賃貸併用住宅を購入することにより、「夢のマイホーム」が「地獄のマイホーム」へと変貌する話です。

アパート経営の大家ブログの共通項

上記に挙げたブログ作成者は皆、優秀な大家さん達です。
そして共通していえることは、新築などせず、よく稼いでくれるマンションなり、アパートを最終的には獲得して経営されています。

また、大半が管理会社に任せずに自主管理をされています。その分、入居者とのコミュニケーションが向上し、建物・設備の点検・確認力が磨かれています。2棟目、3棟目と徐々に「儲かるアパート」の目利きができるようになります。要するに事業として本気で臨んでいます。

他にも多くのブログがありますが、上記8つのブログを掲載しました。
まさしくWEB大家塾です。ブログからの情報収集を活用しない手は無いです。

アパート経営のブログから学ぶ失敗点

上記で色々なタイプのアパート・マンション経営のブログを見てきました。これからアパート経営を始められる方は、先人たちの成功例もさることながら失敗例も学ぶべきです。どうしたら失敗するのかを知るだけでもアパート経営への臨み方が違ってきます。

アパート経営は立派な事業です。生半可な気持ちで臨むと(本気でないと)失敗します。

表面利回り・実質利回りだけでの投資判断

不動産会社の店頭やWEBサイトに掲載されている投資物件情報の大半は、表面利回りしか掲載されていません。良心的な不動産会社でもせいぜい実質利回りまでです。表面利回り・実質利回りはあくまでも目安で使うものです。それをもって購入判断すれば、痛い目にあいます。ここで、表面利回り・実質利回りの計算式を掲げますと、

表面利回り= 満室賃料 ÷ 物件購入価格 × 100

実質利回り=(満室賃料―必要経費) ÷ 物件購入価格 × 100

です。両者ともに気になるのは、満室賃料で計算していることです。
実際には満室状態が続くことはあり得ません。
必ず空室率を見ておかないと、実態と大きくかけ離れた利回りとなります。

実質利回りは必要経費(管理費、修繕費、固定資産税など)を算入していますが、ローン返済額を算入していません。大半のケースが必要経費<ローン返済額になり、なおかつローン返済額は必要経費の2倍以上になります。逆をいえば、上記式は全額自己資金で賄うことができる投資家の利回りともいえます。

アパート経営の投資判断に使用する指標はROI(Return On Investment):投資収益率です。
計算式を掲げますと、

ROI=(満室賃料―必要経費―ローン返済額)÷(物件購入価格+購入諸経費)×100

さらに空室率を加味した計算式を掲げますと、

ROI=(満室賃料―必要経費―ローン返済額)÷(物件購入価格+購入諸経費)×(100―空室率)

となります。この計算式が一番実態に近い利回りとなります。さらに黒字か赤字かの分岐点は明確で、「0」です。プラスならば黒字経営、マイナスならば赤字経営です。

【事例】
アパート購入額:5,000万円、購入諸経費:350万円、満室賃料:500万円、ローン返済額:250万円、経費:100万円、空室率:10%の場合

表面利回り=500万円÷5,000万円×100=10%

実質利回り=(500万円―100万円)÷5,000万円×100=8%

実質利回り=(500万円―100万円)÷5,000万円×(100-10%)=7.2%(空室率考慮)

ROI=(500万円―100万円―250万円)÷(5,000万円+350万円)×100=2.8%

ROI=(500万円―100万円―250万円)÷(5,000万円+350万円)×(100-10%)=2.5%(空室率考慮)

同じ物件でも指標により、数字は違ってきます。

表面利回りが10%のアパートでも空室率を考慮したROIは2.5%です。これが実態の利回りです。都心で表面利回り5%前後の物件が販売されていますが、フルローンで購入すると大半が赤字になります。

アパート経営は儲かるのか?その判断の目安は実質利回り

アパート経営を検討する際、儲かる場合の利回りの目安を知りたい方は多いです。利回りによりある程度の目安は付けられますが・・・

アパート経営におけるキャッシュフローの解説

キャッシュフローは収入と支出の差額の手残りです。 アパート経営の成功の鍵は、キャッシュフローをいかに増やすかという点です。

アパート経営はいくら儲かる?実際の収支からみたホントの利益

空き地をそのままにしている、不動産投資で収益を得たい、と思った時に身近に思いつくのがアパート経営です。・・・

調査が不十分、営業マンの言うがまま

昨今、老後資金2000万円問題もあり、「安定的な家賃収入で年金対策になる」との謳い文句でアパート経営が注目されています。そこには「大きな落とし穴」が隠されていることに気が付かない人もいます。

土地活用会社の営業マンは、上記で説明した表面利回りだけしか提示しなかったり、家賃設定も高めにして利回りの数字を良くしようと操作したりします。

営業マンの美辞麗句だけに耳を傾けて自身で調査をしないと後日、年金対策(収入)どころか赤字補填対策(支出)に追われることになります。

節税対策が目的

相続税対策や所得税対策だけを目的としてアパート経営をされるのは本末転倒です。
収益が上がっていることが前提での節税対策でないとアパート経営は失敗します。

相続税対策

現金・有価証券は、相続税評価は100%です。

一方、アパート経営の土地・建物は相続税評価を大きく下げることができます。
またアパート建築・購入に伴う借入金額が、財産評価から控除されます。
相続税評価減と債務控除により、相続税の減税となります。

しかし、アパート経営は先ず収益性ありきです。
赤字経営が続くと、相続が発生する前に破産してしまいます。

所得税対策

ローン返済(元利均等方式)初期は、元金よりも利息の占める割合が大きくなります。
減価償却費も元金より大きくなりますので、キャッシュフロー上は黒字でも税務上は赤字になる場合が多くなり、減税へと繋がります。
ローン返済初期は下記のようになります。

利息 > 元金 、 減価償却費 > 元金 → 税務上、不動産所得が赤字になる傾向

損益通算は、不動産所得が赤字になった際、他の所得(給与所得)から赤字分を差し引くことで、所得合計が少なくなり、所得税を減税することができることをいいます。

一方、ローン返済が進むとデッドクロスというリスクが待ち構えています。
ローン返済初期には「減価償却費>元金」となり所得税減税ができますが、
ローン返済が進むと、「減価償却費<元金」となり、その転換点をデッドクロスといいます。

ローン返済初期   : 減価償却費 > 元金
                 転換点 : デッドクロス
ローン返済が進むと : 減価償却費 < 元金

元金は実際に出金し、必要経費として計上できないため、デッドクロスを通過すると納税額は増えます。

また、設備部分の法定耐用年数は15年のため、ローン返済開始15年経過すると、減価償却費は下がります。よって元金の割合が減価償却費と比較して一段と上がるので、さらに納税額が増えます。

所得税対策は、ローン返済初期数年のことです。その後は、キャッシュフローが赤字でも税務上黒字に転換することになり、所得税が発生する可能性があることを知っておかないと所得税対策は失敗します。

家賃値下げ

近所の空地に、急にアパート・マンションが建ち始めることがあります。競合アパートが増えますので、入居者獲得のために値下げ合戦が始まる場合もあります。その結果、収入が減少しローン返済にも支障をきたします。

空室問題

空室リスクはどの物件にもあります。
特に駅から徒歩で10分以上かかったり、周辺環境が良くない地域では如実に現れます。 空室状態が続くと収入が減少しローン返済にも支障をきたします。

空室になる原因

① 家賃設定が周辺相場より高め
② 敷金・礼金に問題
③ 入居条件が厳しい
④ 入居閑散時期
⑤ 立地
⑥ 周辺環境
⑦ 募集活動に問題(不動産会社)

管理を任せきり:一括借上げ(サブリース、家賃保証)

アパート経営の失敗要因の中で、一括借り上げは一番の要因に当たります。
特に「一括借上げ」は、素人がアパート経営を始める際には、頼りになる存在に見えます。

しかし、それを行う不動産会社と大家とのトラブルの元になっていることも事実です。
メリット・デメリットをよく把握した上での、契約の是非の判断が必要です。

メリット

  1. 空室リスクや家賃滞納リスクを回避
  2. 入居者トラブルに関わらなくて済む
  3. 建物・設備不具合に関わらなくて済む

デメリット

  1. 高い保証料(家賃収入の20%前後)が必要
  2. 入居者選定ができない
  3. 契約更新時に家賃の値下げを要求される
  4. アパート経営能力が育たない
  5. 一括借上げ会社と訴訟になる場合が意外と多い

Δ一括借上げのメリット・デメリット

一括借上げをする管理会社の狙いとは

基本的に一括借上げ会社に丸投げしますので、大家は現在の入居率や入居者の状況、建物・設備の不具合などを全く把握しないようになります。一括借上げ会社は、大家がアパート経営について何もわからない状態のままにしておくことで、言いなりにすることができます。それが一括借上げ会社の狙い(本音)です。

ちなみにアパート経営の成功者の中には、一括借上げを採用している方はいません。
少なくとも筆者が今までに勉強会やセミナーを通じてお会いした大家さんや参考にしたブログ作成者(大家)の中にはいませんでした。

成功者は皆、入居者とのコミュニケーションを大切にし、建物・設備管理を自ら点検・確認しながらアパート経営能力を培っています。逆をいえば、一括借上げを採用した時点でアパート経営の成功はあり得ません。

住民トラブルを放置

家賃滞納・騒音・ゴミ出し・ペットなど、住民トラブルにも様々な種類があります。
共通していえることは放置しますと傷がどんどん大きくなることです。

住民トラブルは、どれだけ初期段階で対処するかが鍵となります。
ここが大家のアパート経営に対する姿勢(本気度)を一番問われることにもなります。

ここでは、代表的な家賃滞納と騒音問題を採り上げます。
実際に筆者も経験しましたので、事例を交えて説明します。

家賃滞納や騒音問題の事例

家賃滞納は、家賃値下げや空室問題よりも厄介な問題です。
部屋を使用されて入居者が家賃を払わない状態が続きますから、大家の精神状態にも大袈裟ではなく支障をきたします。この対策として、司法書士や弁護士に依頼して法的に解決する方法がありますが、経費を要します。

家賃滞納者は元土地活用会社役員の弟

問題の101号室の入居者(以下、A)は、土地活用会社役員の弟です。その会社にも勤務したこともあり、不動産市場は詳しい人でした。入居して2年経過した頃に家賃滞納が始まりました。連絡を入れ、未入金の旨を伝えると、いきなり逆切れし怒り始めました。その豹変ぶりがあまりにも酷いので「法的処置に出ますよ」と伝えると、Aは「勝手にどうぞ、これから弁護士に依頼しても1年はかかるよ」との返事です。Aは滞納の常習犯でした。

当時の筆者は、大家の勉強会に参加しており、そこで弁護士よりも司法書士に依頼した方がスピーディで価格も安くつくことを学んでいました。早速、勉強会の講師でもある司法書士に依頼し、Aの退去に踏み切ることにしました。これまでの経緯を書類にまとめて司法書士に渡し、Aへの交渉が始まりました。その司法書士はよく現地へ赴き、Aとも話をよくしていただいたように思います。Aも以前のアパートでの退去の担当に当たった弁護士と違い、度々司法書士が訪れるので面食らったと思います。おそらく弁護士は書類だけのやり取りで、現地に赴くことは無かったと思います。その結果、1年どころか2か月で解決し、Aは退去しました。その分の滞納家賃は少なくとも助かった結果となりました。

騒音問題の事例

上記事例の別棟ですが、問題の102号室の入居者(以下、B)は、定年退職された元高校の数学の先生です。入居当初、Bは見た目もおとなしく、まさか後ほど大変なことになるとは予想だにしませんでした。

入居して1か月は何事も起こりませんでしたが、2か月目から家賃滞納が始まりました。家賃保証会社へ連絡し、滞納家賃の補填をすぐにしていただきました。3か月目に入り、101号室の入居者から「102号室の入居者が夜中に玄関ドアを叩いている」との連絡が入りました。翌日、Bに問いただしたところ「夜中に誰かが襲ってくる」と意味不明の言葉を発します。どうも前に住んでいたアパートでも騒音問題で、その大家から依頼を受けた司法書士から退去勧告を受けていたみたいです。

夜中に音を出さないように注意して、その日は帰りましたが、それから数日して連日、玄関ドアを夜中に叩き始めました。さすがに、101号室以外の入居者にも影響が出ると思い、退去勧告に踏み切ることにしました。

これまでの家賃滞納・騒音問題を書類にまとめBに退去勧告を提示しました。別の日には、連帯保証人・警察官にも同行してもらい、退去勧告をしました。さすがに観念し1週間後に退去となりました。この場合も早く対処したので、他の入居者に直接の影響(退去・訴訟)が出る前に解決できました。

以上に挙げたトラブル以外で、最大のトラブルになるのが自殺者です。この部屋に入居者を募集しても、自殺があったことの告知義務が最低2年間あるため、実質的には決められません。

また他の入居者にも多大な心理的影響を与え、退去される可能性もありますので、アパート経営の根幹を揺さぶられる問題です。

対処法としては、連帯保証人への請求、保証会社への請求、家賃補償保険への加入などが考えられ、ある程度のカバーはできます。常日頃から大家のブログに接し、活きた体験談から学んでいますと、いざというときに役立ちます。

アパート経営のメリット・デメリット

土地活用にも色々な方法がありますが、その代表格がアパート経営といえます。何事にもメリット・デメリットはありますが、当然アパート経営にもメリット・デメリットがあります。・・・

アパート経営のブログから学ぶ確認点

主な確認点は、立地、災害リスク、金利上昇リスクです。
事前の入念な調査により、後日困らなくて済むようになります。

立地

アパート経営にとって、立地は最も大切です。
最寄駅から徒歩10分圏内のアパートは、入居者にとって魅力的です。
また、買い物がし易いなどの生活関連施設が近郊にあると便利です。
アパート購入を検討されている方は、立地に重点を置いて探すべきです。

災害リスク

頻発する大地震による振動・津波、大型台風襲来による強風・高潮、大雨による河川氾濫は立地を選びません。日本国内であれば、何れかに遭遇します。その中でも特に危険な地域でのアパート購入は避けなければなりません。

市町村が発行するハザードマップを参考にすれば、危険地域の範囲が明示されています。
この地域でアパート経営をせざるを得ない場合には、災害対策保険に入ることが必須です。

具体的な例ですが、下図は東京都江東5区(江東区、墨田区、江戸川区、葛飾区、足立区)の水害に対するハザードマップです。

Δ江東5区大規模水害ハザードマップ ※1

これを見ますと、東京都江東5区ではアパート購入を避けた方が良いことがわかります。

金利上昇リスク

金融緩和政策が続く中、低金利が続き金利上昇に対する警戒感が小さくなっています。
しかし、低金利の状態で続くことはありません。

変動金利を選択した場合、金利が4%~5%になってもアパートローンを返済できるだけの資金計画になっていないといけません。都心で表面利回り5%~6%の物件を購入している方は、特に要注意です。繰上げ返済や固定金利に変更するなどの対策が必要です。

アパート経営でのブログ活用:入居者募集

管理会社に入居者管理・募集の依頼をされる大家さんは多くいます。しかし、空室になっても全然、管理会社が入居者募集をする様子も見えないと不満を抱いている大家さんも多くいます。

そんな時こそ、WEBを活用して自身で入居者募集にトライしてみるのも空室対策の方法の一つです。

いつまで経っても空室が埋まらないようであれば、時間の無駄になりますので、ひと手間掛けてみるのも良い経験になります。

大家直接募集サイト

有名なWEBサイトから、知られていないWEBサイトまで色々あります。
入居者が決まれば手数料を支払うWEBサイトもあれば、掲示板形式で貸主と借主の投稿者同士でやりとりするWEBサイトもあります。

コツは部屋の魅力的な紹介記事や写真を掲載し、貸主の熱意が伝われば問い合わせが増えます。

あと、多くのWEBサイトに登録し、借主の目に留まりやすくしておくことです。
変更点が生じればマメに更新するようにします。

自身で入居者募集ブログを作成

大家直接募集サイトを使いコツを掴めましたら、それと並行する形式で自身が入居者募集用のブログを作成し、実際に募集してみるのもいいです。

借主にとっても貸主と直接やり取りできますから、スピーディで柔軟な対応が可能になりメリットがあります。貸主のメリットは、仲介料が不要になることですが、賃貸借契約書の作成も必要になります。そこまで手間をかけられなければ、管理会社と連携してもいいと思われます。

大家直接募集サイトを使うにしても、自身のブログを使うにしても、この方法の優れている点は、部屋の内覧や契約手続きを管理会社にしてもらえれば、WEB上のやり取りで完結できることです。自宅でも旅行先でもできますし、手間も掛かりません。

いつまで経っても入居者が決まらない日を過ごすよりは、WEBサイトやブログを活用して入居者募集にトライしてみることをお勧めします。

まとめ

以上、ブログの活用方法を中心に説明しました。先輩大家のブログから学んだ大切なことは、アパートを購入する際、目利きなどの攻撃面も大切です。しかし、住民トラブルが起きた時のスピーディな対処などの防御力も磨いていかないとアパート経営はままならないことがわかります。繰り返しになりますが、アパート経営は立派な事業です。生半可な気持ちで臨むと、いとも簡単に除外されてしまうことを肝に銘じなければなりません。

出所
※1 「江東5区大規模水害ハザードマップ・江東5区大規模水害広域避難計画について」 江東区

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