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アパート経営は儲かるのか?その判断の目安は実質利回り

アパート経営は儲かるのか?その判断の目安は実質利回りのイメージ

アパート経営を検討する際、儲かる場合の利回りの目安を知りたい方は多いです。利回りによりある程度の目安は付けられますが、条件設定により同じ利回りでも計算結果は全然違うものになります。アパートごとの条件設定をどれだけ正確に出来るか否かにより、利回りが目安になったり、ならなかったりします。その辺りを解説します。

  • アパート経営に興味があるけどお金のことが心配
  • アパート経営って本当に儲かるの?
  • アパート経営のお金面について知りたい

という方に向けて詳しく解説しています。

これからアパート経営をしようと検討されている方、必見です。

アパート経営の3種類の利回り(表面利回り、実質利回り、ROI)

アパート経営の利回りは、投資金額に対する収益の割合です。一言で利回りといっても、表面利回り、実質利回り、ROI(投資収益率)とあります。それぞれ使い分けをする必要があります。

表面利回り(グロス利回り)

アパート経営の表面利回りは、物件購入価格(建築価格)に対する満室賃料(年間)の割合です。
その計算式には、物件購入時の諸経費やアパート経営を進めていく際の必要経費(ローン返済、管理費、税金等)は含まれません。グロス利回りともいいます。

表面利回り = 満室賃料 ÷ 物件購入価格(建築価格) × 100

あくまでも満室時の利回りですので、空室率や家賃設定によっても違います。実際に満室状態が続くことはあり得ず、空室率を小さく出来るか否かは、所有者や管理会社の裁量に大きく影響します。

また、必要経費やローン返済額も含まれていません。特に初心者はこの数字だけで判断する傾向にありますが、それがアパート経営の失敗の基になります。注意しましょう。

【事例1】
アパート購入価格が5,000万円、満室賃料(年間)が576万円の場合、

表面利回り = 576万円 ÷ 5,000万円 × 100 = 11.5%

となります。

実質利回り(ネット利回り)

アパート経営の実質利回りは、物件購入価格(建築価格)に対する満室賃料(年間)から必要経費(管理費、税金、修繕費、水道光熱費、等)差し引いた金額の割合です。

一般的な実質利回り

一般的な実質利回りの計算式には、ローン返済額や物件購入時の諸経費や空室率は含まれません。 ネット利回りともいいます。

実質利回り=(満室賃料 - 必要経費)÷物件購入価格(建築価格)×100

実質利回りは、表面利回りと比較して実際の収益に若干近くなりますが、必要経費以外にローン返済額を含むか含まないかにより計算結果は全然違ってきます。なぜなら、必要経費<ローン返済額となる場合の方が圧倒的に多いからです。

物件購入を全額自己資金で賄うならばローン返済額は不要です。逆に言えば、上式はアパートを全額自己資金で購入できる人の「実質利回り」ともいえます。しかし実質利回りは、アパート経営の判断の目安にはなります。

必要経費(管理費、税金、修繕費、水道光熱費、等)を一つずつ算出して計算式に入力する方が、より正確に実質利回りが算出されます。その手間を省いての必要経費の概算ですが、エレベーター保守管理・点検や一括借り上げシステムを導入しなければ、必要経費は概ね満室賃料の20%前後です。これを取り入れた実質利回りの概算式は、

実質利回り(概算)=(満室賃料 × 80%)÷物件購入価格(建築価格)×100

となります。

【事例2】
アパート購入価格が5,000万円、満室賃料(年間)が576万円、その他必要経費が115万円の場合、

実質利回り = (576万円-115万円)÷5,000万円×100 = 9.2%

【事例1】表面利回りは11.5%でしたが、実質利回りになると9.2%となります。この差は、必要経費を含むか含まないかの違いです。

空室率を考慮した実質利回り

空室率を考慮することで、より実態に沿った利回りを出せます。満室状態を継続することはあり得ないからです。空室率を調査する際のポイントは、アパート立地の周辺地域の人口減少の度合いや他のアパートの供給状況・入居状況の把握です。既に供給過多の場合は、アパート経営そのものの計画見直しの必要があります。

空室率の計算式は、

空室率(%) = (空室戸数×空室期間(月)) ÷ (全体戸数×12か月)× 100

【事例3】
アパート立地周辺地域の入居状況を調査したところ、総戸数10戸のアパートが12月の時点で4戸空室となりましたが、3月に入り満室となったことが判明しました。このアパートの空室率は、

空室率 = (4戸×3か月) ÷ (10戸×12か月)× 100 = 10%

空室率を考慮した実質利回りの計算式は、

実質利回り=(満室賃料―必要経費)÷物件購入金額(建築価格)×(100-空室率)

【事例4】
アパート購入価格が5,000万円、総戸数が8戸、家賃が6万円、満室賃料(年間)が576万円、その他必要経費が115万円の場合、周辺地域の空室率を調査すると約10%であることが判明。この場合の空室率を考慮した実質利回りは、

実質利回り = (576万円-115万円)÷5,000万円×(100-10%)=8.3%

【事例2】より空室率を考慮しない実質利回りは9.2%でした。空室率を考慮した実質利回りは8.3%となり、より実態に近づいた利回りとなります。

ROI(投資収益率)

アパート経営のROI(Return On Investment)は、投資金額全体(物件購入金額+購入時諸経費)に対する年間キャッシュフローの割合です。ROIの特徴は、構造や購入金額(建築費)の異なるアパートを比較検討出来る点です。

一般的なROI

購入時諸経費やローン返済額が考慮されているため、より実態に近い計算式となります。

ROI=(満室賃料―必要経費―ローン返済額)÷投資金額(物件購入金額+購入時諸経費)×100

一般的なROIの計算式には、空室率は含まれません。

【事例5】
アパート購入価格が5,000万円、購入時諸経費が350万円、満室賃料(年間)が576万円、ローン返済額が250万円、その他必要経費が115万円の場合のROIは、

ROI =(576万円―250万円―115万円)÷(5,000万円+350万円)×100 = 3.9%

【事例2】より実質利回りは9.2%でした。購入時諸経費やローン返済額を考慮したROIは、3.9%となり、さらに実態に近い利回りとなります。

空室率を考慮したROI

空室率を考慮したROIは、一番実態に近い利回りとなります。

ROI=(満室賃料―必要経費―ローン返済額)÷投資金額(物件購入金額+購入時諸経費)×(100-空室率)

【事例6】
アパート購入価格が5,000万円、購入時諸経費が350万円、満室賃料(年間)が576万円、ローン返済額が250万円、その他必要経費が115万円、空室率が10%の場合のROIは、

ROI=(576万円―250万円―115万円)÷(5,000万円+350万円)×(100-10%)=3.5%

となりました。

ここで【事例1】から【事例6】まで利回りをまとめてみますと、

【事例】 利回りの種類 空室率の有無 計算式検討項目 利回り(%) 購入の判断基準
表面利回り 11.5 目安
実質利回り +必要経費 9.2
+必要経費
+空室率
8.3
ROI(投資収益率) +必要経費
+ローン返済額
+購入時諸経費
3.9 決め手
+必要経費
+ローン返済額
+購入時諸経費
+空室率
3.5

Δ事例1~6のまとめ(事例3は除く)

ここで繰り返しになりますが、表面利回りと実質利回りの違いは必要経費算入の有無です。実質利回りとROIの違いはローン返済額算入と購入時諸経費算入の有無です。アパート経営における物件購入(建築)の判断基準として、表面利回り・実質利回りは目安となり、ROIは決め手となります。

アパート経営の実質利回り計算式から見た収支構造

建築工事費

実質利回りに一番影響を与えるのが、アパート建築工事費です。
概算の建築工事費は下記の計算式で算出します。

建築工事費(円) = 建築工事費坪単価(円/坪) × 延床面積(坪)

建築構造種別の工事費単価 ※1

建築工事費に影響を与えるのが建築構造です。建築構造には、木造(W造)、鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)、鉄筋コンクリート造(RC造)、鉄骨造(S造)、等があります。ここで「e-Stat政府の統計窓口」より、「2017年建築着工統計調査」から居住専用建築物のデータを引用し、建築工事単価を算出します。

建築構造種別床面積合計(㎡)工事費(万円)建築工事費平均単価
㎡単価(万円) 坪単価(万円)
木造(W造) 50,698,997 849,428,946 16.8 55.4
鉄骨鉄筋コンクリート造
(SRC造)
265,277 6,623,860 25.0 82.5
鉄筋コンクリート造
(RC造)
13,833,316 335,945,207 24.3 80.3
鉄骨造(S造) 11,530,299 263,180,781 22.8 75.5

Δ2017年建築着工統計調査「居住専用建築物:着工建築物(用途別、構造別)」

木造の平均坪単価:55.4万円、鉄骨鉄筋コンクリート造の平均坪単価:82.5万円、鉄筋コンクリート造の平均坪単価:80.3万円、鉄骨造の平均坪単価:75.5万円となります。建築工事費の観点から見ると、木造でのアパート経営が、工事費が安く、実質利回りが良くなる傾向にあります。

建築構造種別の法定耐用年数 ※2

耐用年数は、減価償却資産が利用に耐える年数です。
法定耐用年数は税法で規定される耐用年数です。法定耐用年数が影響を与えるのが、金融機関のローン貸出期間です。貸出期間が長くなると返済額が減り、キャッシュフロー(利益)は良くなります。

建築構造種別 法定耐用年数
鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)住宅 47年
鉄筋コンクリート造(RC造)住宅 47年
重量鉄骨造(S造)住宅
金属厚4mm超
34年
軽量鉄骨造(S造)住宅
金属厚3mm~4mm
27年
軽量鉄骨造(S造)住宅
金属厚3mm以下
19年
木造(W造)住宅 22年

Δ建築構造種別の法定耐用年数

金融機関のローン貸出期間の観点で見ると、鉄筋コンクリート造は法定耐用年数が47年あり、融資最長期間35年を利用することが出来、キャッシュフローは良くなります。

賃料(収入)

賃料(収入)には、家賃、駐車料、共益費、礼金、地代、更新料、敷金・保証金、等があります。

建築時諸経費

税金(印紙税・不動産取得税・登録免許税)、アパートローン取扱手数料、司法書士報酬、測量費、解体費、立退料、等があります。上記ROIなどの計算式を使用する際、建築時諸経費の概算としてアパート購入金額もしくは建築工事費の約7%を見込みます。(ただし7%の中に、測量費・解体費・立退料は含みません。別途計上の必要があります。)

税金 印紙税 アパートの売買や建築に伴い、売買契約書や建築請負契約書を作成しますが、その書類は様々な法律に基づいて作成されます。その法律の支えに対して納める国税です。
不動産取得税土地や建物を購入・建築する際に収める都道府県税です。税額は、課税標準額(固定資産税評価額)×税率で計算されます。要件を満たせば軽減措置が受けられ、納税額が大幅に下がります。
登録免許税土地や建物を購入・建築する際、法務局での所有権移転や所有権保存に伴う登記手続きの際に収める税金です。要件を満たせば軽減措置が受けられます。
アパートローン取扱料 アパートローン取扱手数料は、融資金額の2%前後です。
測量費 敷地面積・敷地高低差・障害物の有無・隣地との境界確定・明示の有無により違います。概ね50万円~200万円です。
解体費 建物構造・建物階数・解体面積・敷地高低差・重機搬入の有無により違います。概ね100万円~数千万円です。
立退料 入居者人数・入居者属性・家賃・立退業者属性により違います。特に定められた基準が無いため、費用はケースバイケースになります。
「アパート経営におけるキャッシュフローの解説」

キャッシュフローは収入と支出の差額の手残りです。 アパート経営の成功の鍵は、キャッシュフローをいかに増やすかという点です。

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「アパート経営のメリット・デメリット」

土地活用にも色々な方法がありますが、その代表格がアパート経営といえます。何事にもメリット・デメリットはありますが、当然アパート経営にもメリット・デメリットがあります。

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アパート経営の実質利回りに影響を与える必要経費

必要経費の概算として、家賃収入(満室時)の約20%を見込みます。ただし、エレベーターの保守管理や一括借り上げを導入しますと、家賃収入(満室時)の25%~35%と膨らんでいきます。

管理費

賃貸管理を管理会社に委託する場合に要する費用です。

賃貸管理代行手数料

通常は家賃の5%前後です。業務の内訳は、入居者トラブル対応、入居者募集、退去時のクリーニング・内装工事手配、共用部の日常清掃、家賃徴収、機械設備(エアコン、給湯器)交換手配、等です。

建物管理委託費

アパートは、運営に要する様々な機械設備が稼働します。例えば、エレベーター・給排水設備(受水槽・浄化槽)・電気設備の保守管理、各種消防設備の法定点検、等です。保守管理・点検する機械設備の種類・数により費用は違います。

一括借り上げ

上記の入居者対応・日常清掃・機械設備保守管理・点検、等の作業を一括して管理会社に委託するシステムです。通常、家賃保証も含まれます。管理費は物件にもよりますが、家賃収入の10~20%を要します。

税金

アパート経営を始めると毎年、固定資産税・都市計画税・所得税・住民税・事業税がかかります。 ここで必要経費にならない税金は、所得税・住民税です。以下にそれぞれの税金を解説します。

固定資産税毎年1月1日時点での登記簿に土地や建物の所有者として登記されている人に課税される市町村税です。税額は、固定資産税評価額×1.4%で計算されます。要件を満たせば軽減措置が受けられます。毎年、土地や建物の存する各市町村から納税通知者が所有者に送られてきます。
都市計画税市街化区域内に土地や建物の所有者に対して、都市計画事業や土地区画整理事業に充てることを目的として納める市町村税です。税額は、固定資産税評価額×0.3%で計算されます。要件を満たせば軽減措置が受けられます。
所得税(経費不可)所得(収入―必要経費―所得控除)に対して税率を乗じて課税される国税です。アパート経営の収入は家賃収入となりますので、所得の分類上は不動産所得となります。税額は、他に給与所得などの所得がある場合には、それらの所得の合計額に税率を乗じて計算されます。
住民税(経費不可)住民税は、所得割と均等割があり、均等割は全住民一律に一定額を課税する方法です。市町村により違いますが、標準税は5,000円です。所得割は住民の所得に応じて課税する方法です。所得税と同様に所得(収入―必要経費―所得控除)に対して税率を乗じて計算します。税率は都道府県民税(6%)と市町村税(4%)と合計10%になります。
事業税事業を営む際、公共施設や道路など行政が整備した環境を多用するとの考え方に基づき、利用する分の一部を担ってもらう目的で課税される税金です。アパート経営の場合は10室以上が対象となります。事業税は(不動産所得―必要経費―事業者控除:290万円)に税率5%を乗じて計算します。

※固定資産税評価額は、「固定資産評価基準」に基づいて土地や建物を市町村が個別に定める評価額です。
土地は時価の70%が固定資産税評価額の目安とされ、建物は新築時工事金額の50%~60%が目安とされています。

標準税・標準税率 市町村民税・特別区民税 都道府県民税 合   計
均等割標準税 3,500円 1,500円 5,000円
所得割標準税率 6% 4% 10%

Δ住民税の均等割・所得割標準税率の目安(自治体により違います)

納税時期 税金の種類 内   容
物件購入時にかかる税金 印紙税不動産売買契約時などに契約書に所定の印紙を添付
・消印して納税します。
不動産取得税 土地・建物を購入・建築する際に納税します。
登録免許税 法務局での所有権移転や所有権保存の手続きの際に納税します。
毎年かかる税金 固定資産税 土地や建物の所有者が毎年納税します。
都市計画税 市街化区域内の土地や建物の所有者が毎年納税します。
所得税
(必要経費不可)
不動産所得や給与所得などの合計額に税率を乗じた金額納税します。
住民税
(必要経費不可)
不動産所得や給与所得などの合計額に税率を乗じた金額を納税します。均等割と所得割があります。
事業税 10室以上のアパート経営に対して、不動産所得から290万円控除後に5%の税率を乗じた金額を納税します。

Δアパート経営に伴う税金

損害保険料

火災保険、地震保険、賃貸住宅費用補償保険、施設賠償保険などがあります。1年ごとに支払う損害保険であれば、その年に全額経費計上出来ます。長期で一括して支払う損害保険であれば、1年ごとの保険費を算出して必要経費計上します。

修繕費・清掃費

修繕費・清掃費は建物の維持管理に欠かせない必要経費です。

修繕費

修繕費は、建物や器具備品、付属設備、機械装置(エアコン、給湯器)などで、通常の維持管理や修理に要する費用です。

①建物専用部分の入居者退去後の原状回復費(内装工事、クリーニング、機械装置交換、等)
②共用部分である廊下・階段の照明器具交換工事
③大規模修繕工事に備えた修繕積立金

清掃費

清掃費は、共用部分である廊下・階段・エントランス等の清掃に要する費用です。
例えば、業者に清掃を委託する場合には、清掃委託料が生じます。

水道光熱費

水道光熱費は、共用部分である廊下・階段・エントランス・エレベーター等の照明・機械稼働に要する電気代や清掃・植栽の水撒きに使用する水道代等があります。

このように、アパート経営にはさまざまな必要経費が発生します。

家賃収入に対する経費の割合は概ね20%前後です。
経費以外にローン返済額、等がありますが、それを図示しますと下記のようになります。

家賃収入キャッシュフロー
(利益)
約20%
必要経費(税金、管理費、
損害保険料、修繕費、等)
約20%
空室率 約10%
ローン返済額 約50%

Δ家賃収入に対する経費、その他の割合

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アパート経営の表面利回り・実質利回り・ROIから見た損益分岐点

アパート経営の表面利回り・実質利回り・ROIから明確な損益分岐点を見出すことが出来るのか?シミュレーションを通して考察します。

【事例7】
・鉄筋コンクリート造2階建、総戸数:1K10戸
・資金総額:7,500万円(購入金額:7,000万円、建築時諸経費:500万円)
・家賃収入:6万円/戸・月
・管理:業者に委託(管理費:家賃収入の5%)

【事例7-1】にて空室率の違い、【事例7-2】にてローン金利の違いによる利回りのシミュレーションを行います。


■空室率の違いによるシミュレーション
【事例7-1】
・ローン金利3%、返済期間:30年、元利均等方式v
・自己資金:1,500万円

空室率内訳 空室率0%空室率10%空室率20%空室率30%
資金調達自己資金1,500万円
融資額 6,000万円
収入家賃収入月額60.0万円/月
年額 720.0万円/年
支出 ローン返済額 金利3% 25.3万円(42.2%)
必要経費 管理費5% 3.0万円/月
固定資産税
都市計画税
5.0万円/月
水道光熱費
修繕積立金
火災保険料
5.0万円/月
経費合計 13.0万円/月
156.0万円/年
空室率 空室家賃 0万円 6.0万円12.0万円18.0万円
支出合計38.3万円 44.3万円 50.3万円 56.3万円
キャッシュフロー月間利益21.7万円 15.7万円 9.7万円 3.7万円
年間利益 260.4万円 188.4万円 116.4万円 44.4万円
利回り 表面利回り 10.3%
実質利回り 8.1%
実質利回り:空室率考慮8.1% 7.3% 6.4%5.6%
ROI 3.5%
ROI:空室率考慮 3.5% 2.5% 1.6% 0.6%

Δ空室率の違いによる実質利回り・ROI

実質利回りもROIも空室率を考慮しない計算式では、空室率が上がっても当然同じ数値を示しますが、空室率を考慮した計算式では、空室率が上がるに従い数値は連動して下がります。特にわかりやすいのはROIで、空室率が上がり利益が0になるとROIも0%となりますが、実質利回りはローン返済額を考慮していないので、利益が0になっても実質利回りは0%にならず、数値が残ります。

■ローン金利の違いによるシミュレーション
【事例7-2】
・ローン返済期間:30年、元利均等方式
・空室率:10%

ローン金利内訳金利2%金利3%金利4% 金利5%
資金調達自己資金1,500万円
融資額 6,000万円
収入家賃収入 月額 60.0万円/月
年額 720.0万円/年
支  出ローン返済額22.2万円 25.3万円28.6万円 32.2万円
必要経費 管理費5% 3.0万円/月
固定資産税
都市計画税
5.0万円/月
水道光熱費
修繕積立金
火災保険料
5.0万円/月
経費合計 13.0万円/月
156.0万円/年
空室率10% 空室家賃 6.0万円/月
支出合計 41.2万円44.3万円 47.6万円52.3万円
キャッシュフロー月間利益 18.8万円15.7万円12.4万円 7.7万円
年間利益 225.6万円 188.4万円<.td> 148.8万円 92.4万円
利回り 表面利回り 10.3%
実質利回り 8.1%
実質利回り:空室率考慮 7.0%
ROI 4.0% 3.5% 2.9% 2.2%
ROI:空室率考慮 3.0% 2.5% 2.0%1.2%

Δ空室率の違いによる実質利回り・ROI

実質利回りはローン金利が変動しても一定値を示します。実質利回りの計算式にローン返済額が無いためです。ROIはローン金利が上がると、連動して下がります。

実質利回りは必要経費だけを考慮しており、条件(融資条件、等)が変わっても対応できないため、一定値を示すことになります。ROIは、必要経費とローン返済額を考慮しており、条件(融資条件、等)が変わっても対応出来ます。実質利回り・ROIともに空室率を考慮した計算式を採用した方がより実態に近い経営指標となります。

表面利回り・実質利回りはローン返済額が考慮されないため、損益分岐点の明確な利回りの数値を出すことが出来ません。しかし、ROIはキャッシュフロー(満室賃料―経費―ローン返済額)で計算され、なおかつ空室率も導入すれば、明確に損益分岐点が出ます。それは0%となります。

まとめ

アパート経営を検討する際、表面利回り・実質利回りにて物件を選択して数棟ほど目安を付け、最終的な判断はROIでくだすという方法もあり得ます。それ以外の経営指標も当然参考にするべきです。実質利回りは物件選択の初期段階での目安を付けるという点では、簡易で優れた経営指標の一つです。

出所
※1 「2017年建築着工統計調査」、e-Stat政府統計の総合窓口
※2 「耐用年数(建物/建物附属設備)」、国税庁

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