賃貸中マンションを売却する方法及び入居者への対応

自宅マンションを賃貸にしている方は多いと思います。その賃貸中マンションを売却していいものかどうか、入居者の承諾が必要なのかどうかを悩んでおられる方も多いと思います。売却は可能ですし、入居者の承諾も必要ありません。しかし、以下のような点が気になるかもしれません。

• 賃貸中のまま売却した方がいいの？
• 空き家にしてから売却した方が入居者は集まりやすい？
• 賃貸中マンションを売却する場合の入居者への対応について知りたい

この記事では、さまざまな切り口から賃貸中マンションを売却する方法および入居者への対応を解説します。

賃貸中マンションを売却する方法

賃貸中マンションを売却する方法は２つあります。一つは賃貸中のまま売却する方法で、オーナーチェンジといわれます。もう一つは入居者に退去していただき、空き家にして売却する方法です。それぞれ解説します。

賃貸中のまま売却：オーナーチェンジ

オーナーチェンジは、現在の賃借人をそのままの状態で不動産物件（マンション１戸、マンション・アパート１棟、戸建て、店舗、事務所など）を売買することです。賃貸借契約を引き継ぎ、オーナーだけが変更するので「オーナーチェンジ」といわれます。

メリット

買主側の視点に立つと賃貸中マンションを購入前に、経営指標（表面利回り、実質利回りなど）の比較検討ができ、入居者募集費用が不要となるメリットがあります。

また、既に居住中なので、当面の間は不動産会社に支払う仲介費用・宣伝広告費などが要りません。

デメリット

これも買主側の視点に立つと、賃貸中マンションは内覧不可、不動産会社による売却の得手・不得手、購入者母数が小さいなどのデメリットがあります。

賃貸中マンションの場合、入居者の承諾を得られなければマンション住戸内の内覧は出来ません。入居者に内覧を依頼しても、生活の場を見られたくないと考える方が多いので大半は断られます。買主としては、購入検討時点での住戸内の状況（天井・壁・床の傷み具合、エアコン・給湯器などの傷み具合）が不明ですと、購入に躊躇するのは当然です。購入後、入居者が退去して多額のリフォーム費用が発生するリスクを抱えるからです。

賃貸中マンションの売却は、不動産会社選びも難しいです。
投資用マンションを扱っていない業者も多く、扱っていたとしても得手不得手によって知識や働き方は大きく異なるためです。不得手な不動産会社の場合、投資家による価格交渉などに簡単に応じてしまうことも考えられます。

他には、賃貸中マンション購入者である投資家は、居住用マンション購入者である一般人よりも母数は小さく、売却に時間を要するなどもデメリットです。

オーナーチェンジで引継されるもの

売主が賃貸中マンションを買主へ売却すると下記のものが引継されます。

売主が借主に対して負っていた責任・義務は、買主へと移行されます。

投資家目線

投資用マンションとしては、ワンルームタイプが一般的です。
ファミリータイプは不動産投資市場ではあまり人気はありません。主な投資用物件を並べますと、

ファミリーマンションの人気の無い理由は、リスクと収益性です。

売却理由は明確にしておいた方が売れやすい

売主が賃貸中マンションを何故売却するのか？買主としては確認しておきたい点です。売却する理由が曖昧だったり、現実味のないものだったりすると、何かを隠蔽をしているのではないかと疑惑を持たれます。

例えば、入居者トラブル（家賃滞納、騒音問題、ペット問題など）を抱えていたり、売主と管理組合とのトラブル（管理費・修繕積立金未納など）を抱えていないかを買主としては気になる点です。

売却理由が明確で、上記トラブルが無いことを誓約出来ると、買主としては安心でき、気持ちよく購入できます。

空き家にして売却

買主は居住用マンションとして購入します。投資用マンションとして売却するよりも比較的買主が見つかりやすくなり、売却価格も高くなります。

メリット

売主側から見ると、売却価格が賃貸中マンションよりも高くなり、買主の母数も大きくなります。買主側から見ると、内覧可能、劣化・損傷確認可能、リフォーム・リノベーションが可能などのメリットがあります。

デメリット

売主側から見ると、立退費用が生じた場合、大きな出費となります。買主側から見ると、リフォーム・リノベーションが可能になる反面、購入費用とは別に工事費用がかかります。

瑕疵担保責任

瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）は、マンション自体に隠れた瑕疵（欠陥）があった場合、売主が買主に対して負う責任です。空き家にして売却する場合、内覧可能ですのでマンションを引渡しまでに劣化・損傷具合を確認することが出来ます。少なくともマンション引渡し後、すぐに居住可能の状態である必要があります。特に問題になるのが住宅設備（給湯器、エアコンなど）や水回り設備（台所流し、洗面、ユニットバス、トイレ、水道管、蛇口、排水管など）です。

後々のトラブル予防のために、住宅設備や水回り設備のリフォーム履歴書（損傷修繕時期・個所など）が準備・提出できると、買主の好印象を得られます。住宅設備の減価償却の兼ね合いもありますので、履歴書作成をお勧めします。

ここで瑕疵担保責任は、売買契約書の通りとなります。瑕疵担保責任期間は、一般的には２～３か月です。瑕疵担保責任期間を売買契約書に明記しますと、その期間が過ぎれば免責となります。ここで、買主の同意があれば、「現況引渡し」や「瑕疵担保責任を負わない」という特約条項付きの売買契約を結ぶことができます。

住宅ローンの抵当権抹消が条件

住宅ローンはマンションを担保に融資されており、抵当権という権利が金融機関にあります。抵当権が残った状態で、購入する人はいないので、住宅ローンを完済する必要があります。通常は、売却価格で住宅ローンを完済し、抵当権を抹消します。売却価格で完済できない場合は、自己資金で不足分を補ってから抵当権を抹消する必要があります。

売却価格査定方法

投資用マンションとして売却するか、居住用マンションとして売却するかによって、売却価格査定方法は違います。一般的な傾向として、投資用マンションの査定方法は「収益還元法」、居住用マンションの査定方法は「取引事例比較法」や「積算法」が使われます。

Δマンション売却価格査定方法

収益還元法

収益還元法は、マンションの収益性に着目し、マンションが生み出す利益（家賃収入）を還元利回りで割り、マンション価格を算出する方法です。高い家賃収入を見込めるマンションは査定価格が高く算出され、低い家賃収入を見込めるマンションは価格査定が低く算出されます。投資用マンション（1K、1LDK、2LDK）の査定方法に使われます。収益還元法には、直接還元法とDCF法の二種類あります。

直接還元法

直接還元法は、ある期間の純利益と還元利回りからマンション価格を算出する方法です。

純利益は、年間家賃収入から経費を差し引いて算出します。経費は管理費、修繕積立金、固定資産税・都市計画税、火災保険料、水道光熱費などです。経費率は一般的に家賃収入の30％～40％です。還元利回りは、マンション純利益から不動産価格を算出するときに使用する利回りで、大手不動産WEBサイトからデータを公表しています。

ＤＣＦ法

ＤＣＦ法は、Discounted Cash Flowの略です。
将来得る利益と売却価格から現在価値に割引き、マンション価格を算出する方法です。

取引事例比較法

取引事例比較法は、対象マンションの近隣エリア（同じマンションならより良い）の取引価格に基づきます。立地、建物保全状態、周辺環境要因、間取り、方角などによりマンション価格を調整、決定する方法です。居住用マンション（3LDK、4LDK）の査定方法に使われます。

ちなみに国土交通省の外郭団体である公益財団法人不動産流通推進センターが取引事例比較法によるマンション価格査定方法のモデルを公表しています。　※１

積算法

積算法は、対象マンション（土地・建物）の担保評価からマンション価格を算出します。土地は路線価を基にして、建物は再調達価格を基にして評価価格を算出します。それぞれを合算し、マンションの積算価格とします。

何故、賃貸中（投資用）マンションは居住用マンションよりも安くなる傾向にあるのか？

入居者の借家権、購入者が投資家であることが主な理由です。

入居者の借家権

賃貸中マンションの入居者には借家権という権利があります。借地借家法により、期限の自動更新や立退きなどに強い権利を有します。その分、売却価格が安く設定される傾向にあります。

購入者が投資家

賃貸中マンションの購入者は投資家ですので、収益性を求めます。収益性の最重要事項が購入価格になりますので、投資家は当然にして価格交渉に入ります。その分、売却価格が安くなる傾向にあります。

売却時に使える3,000万円特別控除　※２

3,000万円特別控除は、マンション（自宅）を売却した際に得られる利益（譲渡所得）に対し、3,000万円まで課税対象から除外する税制度です。

この特例が適用されるのは、所有者が居住しなくなってから３年目の年末までです。
これを過ぎると適用されませんので注意が必要です。

賃貸中マンションを売却する場合の入居者への対応

ここでも賃貸中のまま売却する場合と空き家にして売却する場合と分けて解説します。

賃貸中のまま売却

賃貸中マンション売却によるオーナー変更について、入居者に対して売却前に承諾を取る必要はありません。入居者と締結している賃貸借契約書には、売却に関する項目を通常記していませんので、売却は自由に出来ます。

賃貸中マンション売却後に売主・買主連名でオーナー変更通知（「賃貸人の地位承継通知及び同意書」）を行い、買主の連絡先・家賃振込先を知らせるだけでOKです。

この書類を作成し、売主、買主、借主（入居者）と３者にて署名・捺印を交わすのが一般的です。
入居者にとって一番の気がかりは敷金です。売主が入居者との賃貸借契約時に預かった敷金は、買主に承継されます。入居者へは敷金返還を買主（新オーナー）に請求する旨を伝えます。

空き家にして売却

まずは、入居者との賃貸借契約の内容を先ず確認します。
普通借家契約と定期借家契約とでは対応の仕方が違うので、下記表で確認してください。

Δ普通借家契約と定期借家契約の違い

契約内容を確認できたら、管理会社を通して引っ越し予定の有無を確認します。
予定が無ければ、立退交渉に入ります。入居者に丁寧に事情を説明し退去依頼をしましょう。入居者の引っ越しを考慮し、十分な時間的余裕をもたせて退去依頼をするのがルールです。借地借家法では、契約満了の１年前から６ヶ月前までに入居者に対して、更新しない旨を通知することが決められています。

入居者に退去依頼し同意が得られなければ、立退料や引越料を負担して交渉を進めます。ここで入居者の意に反し、強引に話を進めますと、関係がこじれてしまい、裁判となることもあります。裁判になれば、
判決が出るまでに時間を要し、弁護士や司法書士費用がかさみ余計な費用が発生します。立退交渉は、初めから慣れている司法書士（弁護士と比較して費用が安く、現場重視の傾向）などに依頼するのも一つの方法です。

Δ立退料の目安

長期入居者には立ち退きではなく購入を勧めてみるのもアリ

低金利により、家賃よりも住宅ローン支払額が低くなる場合もありますので、入居者にとっても悪い話ではありません。その際、管理会社を通して確認を行うと、入居者が購入することになった場合に、仲介手数料が安くなる場合もあります。管理会社にとっても募集広告作成や内覧も不要となるため、手間が省けるからです。入居者にとっても賃貸ではなく所有となると、リフォーム・DIYも自由に出来ます。

物件を管理会社に直接売るという方法もある

管理会社が、入居者への購入意思の有無確認、引っ越し予定の有無確認の段階から関わっていますと、入居者事情・建物状況もよくわかっていますので、メリットがあります。ただし、管理会社への売却価格は相場よりも１～3割ほど安くなる傾向にあります。管理会社も転売目的で購入するからです。

賃貸中マンションの売却までの流れ

賃貸中のまま売却する場合と空き家にして売却する場合と分けて、大まかな流れを示します。

賃貸中のまま売却する場合

Δ賃貸中のまま売却する場合の流れ（目安）

空き家にして売却する場合

Δ空き家にして売却する場合の流れ（目安）

賃貸中マンションを売却する場合の不動産会社の選び方

売主が対象物件から遠方に住んでいても、賃貸中マンション売却にノウハウをもつ不動産会社を見つけることが大切です。

売却物件近隣不動産会社

売却物件の近隣物件を知っていますから、取引事例比較法における売却価格の査定は正確であると思われます。また購入候補者の内覧にも同行が可能で、物件の特性をよく説明してもらえます。幅広く集客するという観点から見ると弱いです。

大手不動産会社

幅広く集客できる点が特徴です。また実績が豊富であり、購入候補者への説明資料は充実したものとなります。投資用マンション、居住用マンションともにバランス良く扱えます。

WEBサイト：無料一括査定

賃貸中マンションの売却に先駆けて、相場を知りたい方が多いと思われます。その際、不動産無料一括査定WEBサイトに不動産情報・個人情報を入力すれば、自宅に居ながらにして数社から査定してもらえます。その査定情報に基づき不動産会社を選択するのも一つの方法です。

最近では、賃貸中マンションを積極的に買取するWEBサイトも現れました。いずれにしてもご自身の賃貸中マンション売却にあたり、適する不動産会社かどうかの見極めは大切です。

まとめ

賃貸中マンションを売却する場合、賃貸中のまま売却するよりも空き家にして売却する方が、傾向として売却価格は高くなります。しかし入居者との少しの行き違いから、もつれが酷くなり立退費用が大きくなると、その分売却価格から差し引くことになり、結果として賃貸中のまま売却した方が良い場合もあり得ます。そうならないためにも日頃からの入居者との付合いが大切になります。将来を見据えての入居者との良い関係を構築されることをお勧めします。

出所
※１　「WEB版　既存住宅価格査定マニュアル」　公益財団法人不動産流通推進センター
https://www.retpc.jp/chosa/satei-2/
※２　「No.1440　譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」　国税庁
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1440.htm

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