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アパート経営における確定申告の要、減価償却

アパート経営における確定申告の要、減価償却のイメージ

アパート経営において減価償却費は支出の伴わない経費であり、節税と直結します。アパート経営を検討される方は、確定申告の減価償却費の計算の意味を理解出来れば、アパート経営での課税所得上、いかに重要であるかがわかります。

アパート経営の事業主が行う確定申告

確定申告とは

前年の1月1日~12月31日までの1年間、納税者が収入、経費、控除から所得金額を計算し、その所得金額に対する税金を支払う手続きです。2月16日~3月15日までに税務署に確定申告書などの必要書類を提出し、税金の過不足の清算をします。

確定申告が必要な方 ※1

給与所得のある方

給与所得がある方で以下に該当する場合は確定申告が必要になります。

① 給与収入の年間金額が2,000万円を超える方

② 給与を1社から受けていて、かつ、その給与の全てが源泉徴収の対象となり、その他各種の所得金額(給与所得、退職所得を除く)の合計額が20万円を超える方

③ 給与を2社以上から受けていて、かつ、その給与の全てが源泉徴収の対象とり、年末調整をされなかった給与収入の金額と、その他各種の所得金額(給与所得、退職所得を除く)との合計額が20万円を超える方
※給与所得の合計額から所得控除の合計額(雑損控除、医療費控除、寄付金控除及び基礎控除を除く)を差し引いた残額が150万円以下で、かつ、その他各種の所得金額(給与所得、退職所得を除く)の合計額が20万円以下の方は、確定申告は不要です。

④ 同族会社役員とその親族で、同族会社の給与収入の以外に、店舗・工場などの賃貸料、貸付金の利子、機械・器具の使用料などの収入のある方

公的年金等に係る雑所得のみの方

公的年金に関する雑所得から所得控除を差し引くと、残額のある方
※公的年金等の収入金額が400万円以下であり、かつ、公的年金等の全てが源泉徴収の対象となる方は、確定申告は不要です。

退職所得がある方

外国企業から退職金などを受け取った方 ※源泉徴収されないものがあります。

上記以外にも、各種所得の合計額(譲渡所得・山林所得を含む)から所得控除を差し引き、課税所得を算出し、所得税の税率を乗じて所得税額を算出します。所得税額から配当控除額を差し引いた残額がプラスになる方も確定申告が必要となります。

損益通算

損益通算は、複数の所得があり、一つの所得が赤字の場合には他の所得の黒字と相殺することです。例えば、アパート経営の不動産所得で赤字が発生した場合には、他の給与所得や事業所得の黒字と相殺することが出来ます。損益通算出来る所得は、不動産所得、給与所得、事業所得、山林所得、譲渡所得です。

アパート経営の確定申告による青色申告・白色申告

確定申告には、白色申告と青色申告の2種類があります。白色申告・青色申告それぞれにメリット・デメリットがありますので解説します。

白色申告

白色申告は、簡単な方法で経理処理を行い、その記帳を基にして所得税・法人税を算出し申告することです。「収支内訳書(不動産所得用)」を作成し、確定申告書に添付して税務署に提出します。

白色申告のメリット&デメリット

事前に税務署に申告する必要がありません。複式簿記による帳簿なども必要ありません。白色申告は収支内訳書の提出だけで済みます。青色申告決算書と比べると、記入項目が少なく計算も簡単なので、書類作成の手間は少ないです。しかし平成25年以降は、それまで免除されていた合計所得300万円以下の場合の記帳や帳簿書類の保管が、義務化されましたので注意が必要です。

一方、デメリットとしては、
青色申告のような特別控除(所得控除)、税金を軽減する特典が適用されないことです。
不動産収入の多い方の中で、課税所得の多い方は青色申告への変更を検討した方が良いでしょう。

白色申告をした方が良い方

次の4つに当てはまる人は白色申告をした方が良いです。

申告義務のない赤字の人 利益が出ている方は、10万円、65万円の特別控除が受けられる青色申告の方がメリットは大きいです。利益が出ていない方は、特別控除のメリットが無いので、白色申告の方が手間が少なく済みます。
本業以外で源泉徴収している人 サラリーマンが副業をしている場合、その課税所得(収入金額―経費)が年間20万円を超えると確定申告の義務が生じます。副業の課税所得が20万円以下でも、源泉徴収されている場合は、本業よりも高い税率になっている可能性があります。手間の少ない白色申告をすることにより、払い過ぎた税金が戻る場合があります。
高額医療費を支払った人 手術・通院などで高額医療費・通院費を支払った人は、手間の少ない白色申告することにより、還付金が出る場合があります。
年の途中で退職した人 年の途中で退職した人や、「退職所得の受給に関する申告書」を提出していない人は、年末調整がされておらず、税金を払い過ぎている可能性があります。手間の少ない白色申告することにより、還付金が出る場合があります。

青色申告

青色申告は、日常の金銭取引を所定の帳簿に記帳し、その記帳に基づき所得税・法人税を算出し申告をすることです。税金面での有利な特典を受けることが出来ます。「所得税青色申告決算書(不動産用)」を作成し、確定申告書に添付して税務署に提出します。

青色申告のメリット&デメリット

青色申告のメリットは主に5つあります。

青色申告特別控除

基礎控除の他に、10万円控除と65万円控除の2種類の特別控除があります。アパート経営の場合、事業的規模(通常は10室以上の賃貸等、貸家なら5棟以上)で行い、複式簿記にて記帳したもの、貸借対照表、損益計算書を添付し申告期限内に提出すれば、課税所得から最高65万円が青色申告特別控除として控除されます。事業的規模に満たない場合でも単式簿記にて記帳したものを添付し申告期限内に提出すれば、課税所得から10万円の控除が認められます。

青色申告特別控除 控除条件
10万円控除の場合 ・単式簿記による記帳
・損益計算書の作成
65万円控除の場合 ・複式簿記による記帳
・損益計算書と貸借対照表の作成

Δ青色申告特別控除の条件

青色事業専従者給与

家族を従業員としている場合に、その給料を経費とすることが出来ます。事業の専従者であり、15歳以上の生計を共にする配偶者や親族が対象となります。ただし、専従者とした者は配偶者特別控除・扶養控除などの適用はありません。

貸倒引当金の計上

年末時点において、売掛金や貸倒れによる損失見込額を必要経費として計上出来ます。

純損失の繰越しと繰戻し

課税所得で赤字になった部分を、翌年以降3年間に亘り各年の課税所得の黒字分から損益通算出来ます。ただし、赤字のうち、土地を取得するためにかかった借入の利息については損益通算の対象になりません。課税所得を抑えることで減税に繋がります。

少額減価償却資産の特例

通常、10万円以上の減価償却資産は耐用年数により経費化が出来ますが、青色申告であれば「少額減価償却資産の特例」を受けることが出来ます。30万円未満の償却資産であれば、その事業年度の経費として一括で処理することが出来る特例です。ただし、この特例の合計限度額は年間300万円までです。

適用品目として、事業に使用するPC、機械、備品や無形固定資産(特許権、ソフトウェアなど)も含まれます。中古品でも適用され、例えば30万円未満で購入した中古車も対象になります。

このように、青色申告のメリットは数多くあります。
しかしその反面、複式簿記による帳簿作成に手間がかかるというデメリットが。
また、確定申告の提出書類が多く複雑です。

青色申告と白色申告の違い

これまでの説明を踏まえ、青色申告と白色申告との違いをまとめますと、下表のようになります。

申告承認簿記形式添付書類特別控除専従者給与損失の繰越
青色申告 複式簿記 貸借対照表
損益計算書
青色専従者給与
として全額必要
経費に計上
損失を3年間
繰越可能
白色申告 不要 簡単な
収支内訳書
配偶者:86万円、
親族:50万円まで
必要経費に計上

Δ青色申告と白色申告の違い

アパート経営における確定申告の要、減価償却

アパート経営には、支出の無い必要経費があり、それが減価消費です。アパート経営者にとって減価償却を知ることは、様々なメリットをもたらしてくれます。ここでは、減価償却とは何か?その計算方法などを解説します。

減価償却とは?

税法上、取得金額が10万円以上となったものは、資産として減価償却します。10万円未満のものは「消耗品費」として計上します。減価償却費として計上する方法は3種類あります。

減価償却

減価償却は、長期間使用し経年劣化が生じる資産を取得した場合、取得金額をその耐用年数で除して必要経費として計上する税務処理です。資産品目ごとに法律に定められた「法定耐用年数」に則り計算します。

■減価償却資産の対象になるもの:経年劣化によって価値が下がるもの <有形固定資産>
・建物
・機械設備
・器具備品
・自動車
など

<無形固定資産>
・特許権
・商標権
・ソフトウェア

■減価償却資産の対象にならないもの:経年劣化によって価値が落ちないもの
・土地
・骨董品
・美術品

一括減価償却

一括減価償却は、取得金額が10万円以上20万円未満の資産に対して、法定耐用年数や取得日を考慮せずに、使用年から3年間で償却可能です。上記の減価償却や下記の少額減価償却の場合、取得した資産は固定資産税の対象になります。一括減価償却にした場合、固定資産税の対象にならないメリットが生じます。

少額減価償却資産の特例

上記少額減価償却資産の特例を参照してください。

減価償却の節税効果

減価償却費は必要経費として計上できるので、所得(収入金額―必要経費)を抑えることが出来、税額(所得税・住民税・事業税)を少なく出来ます。法人の場合には、除却(資産を処分して無くすこと)時に除却損により利益を抑えることが出来ますが、個人の場合には出来ません。

法定耐用年数 ※2

耐用年数は、減価償却資産が利用に耐える年数です。法定耐用年数は、税法で規定される耐用年数です。不動産の場合、減価償却の対象は建物本体(躯体)、建物設備、器具備品となります。土地は減価償却の対象になりません。

減価償却資産 法定耐用年数 定額法償却率
鉄筋コンクリート造住宅 47年 0.022
重量鉄骨造住宅
金属厚4mm超
34年 0.030
軽量鉄骨造住宅
金属厚3mm~4mm
27年 0.038
軽量鉄骨造住宅
金属厚3mm以下
19年 0.053
木造建住宅 22年 0.046
太陽光発電システム 17年 0.059
アーケード、日除け設備(金属製) 15年 0.067
電気・給排水・ガス設備 15年 0.067
エアコン等個別冷暖房機器 6年 0.167
電気冷蔵庫、電気洗濯機 6年 0.167
看板 3年 0.334

Δ主な減価償却資産の法定耐用年数と償却率

資産価値
取得原価 減価償却費
未償却残高減価償却費
未償却残高減価償却費
未償却残高減価償却費
未償却残高減価償却費
未償却残高減価償却費
未償却残高
取得年 1年後2年後3年後4年後 5年後6年後

Δ減価償却の概念図(定額法)

上記は新築・新品の場合ですが、中古物件・物品の場合の減価償却の耐用年数の計算式は下記の様になります。

耐用年数 = (法定耐用年数 - 経過年数) + 経過年数 × 0.2

さらに、中古物件・物品で法定耐用年数を超えている場合の減価償却の耐用年数の計算式は下記の様になります。

耐用年数 = 法定耐用年数 × 0.2

【事例1】
築20年の木造住宅を購入した場合の耐用年数は? 法定耐用年数は22年なので、

耐用年数 = (22年 - 20年)+ 20年 × 0.2 = 2 + 4 = 6年

築30年の木造住宅を購入した場合の耐用年数は? 法定耐用年数を超えているので、

耐用年数 = 22年 × 0.2 = 4年

となります。短期間(数年間)で減価償却出来るので、短期間に節税効果を得たいのであれば、中古物件の購入も手段の一つです。

計算方法:定額法・定立法

減価償却の主な計算方法として、「定額法」と「定率法」があります。それぞれ解説します。

定額法

定額法は、固定資産の取得原価に定額法償却率を乗じて減価償却費を計算する方法です。アパートの建物、付属設備、構築物(アプローチ、植栽など)は定額法で計算します。無形固定資産(特許権など)も定額法で計算します。

減価償却費 = 取得原価 × 定額法償却率

定率法

定率法は、固定資産の未償却残高に毎年一定の定率法償却率を乗じて減価償却費を計算する方法です。初年度の減価償却費が最も大きく、毎年減価償却費が減少します。

減価償却費 = 未償却残高 × 定率法償却率

2016年3月31日までにアパート・マンションを購入した場合には、建物本体に対して定率法は使用できず定額法で計算し、建物設備は定率法が使用出来ました。しかし、2016年4月1日以降にアパート・マンションを購入した場合は、建物設備も定額法で一本化されましたので注意を要します。
2016年3月31日までにアパート・マンションを購入した場合、定率法で計算する際には確定申告時に届出書の提出が必要となります。

法人の減価償却計算方法

平成24年4月1日以降に取得した減価償却資産は、「200%定率法」にて減価償却可能となりました。
つまり定額法の2倍の償却率で計算可能となりました。

【事例2】
取得原価200万円、法定耐用年数10年の資産を200%定率法で減価償却する場合、取得して1年後の減価償却費と未償却残高は?

減価償却費 = 200万円 ÷ 10年 × 200% = 40万円(償却率20%)
未償却残高 = 200万円 - 40万円      = 160万円

この場合の償却率は20%となり、未償却残高は160万円になります。毎年未償却残高に20%を乗じた金額を減価償却費として計上していくことになります。ちなみに取得して2年後の減価償却費と未償却残高は?

減価償却費 = 160万円 × 20%  = 32万円
未償却残高 = 160万円 ― 32万円 = 128万円

となります。

個人事業主の減価償却計算方法

個人事業主の減価償却計算方法は、毎年定額を償却する「定額法」と決められています。

【事例3】
重量鉄骨造のアパートを新築(建築費用:1億円)した場合、1年後の未償却残高は?
・建物本体部分:7,000万円、法定耐用年数:34年、償却率:0.030
・建物設備部分:3,000万円、法定耐用年数:15年、償却率:0.067

建物本体減価償却費 = 7,000万円 × 0.030  =   210万円
建物本体未償却残高 = 7,000万円 - 210万円 =  6,790万円

建物設備減価償却費 = 3,000万円 × 0.067  =   201万円
建物設備未償却残高 = 3,000万円 - 201万円 =  2,799万円

毎年の減価償却費  = 210万円 + 201万円  =  411万円
建物全体未償却残高 = 10,000万円 - 411万円 = 9,589万円

となります。新築後15年間は毎年411万円が減価償却されます。15年経過すると建物設備の減価償却が終了します。16年目からは建物本体だけの減価償却となり、毎年210万円が減価償却されます。

修繕費か?資本的支出か?

支払った金額が20万円未満か3年周期の修繕であれば修繕費です。次に、支払った金額が60万円未満か、その資産の取得金額の約10%以下であれば修繕費です。これにも該当しない場合は税務署に確認する必要があります。

修繕費 修繕費は、元の状態に戻す修繕に要する費用です。例えば、外壁の塗替え工事で以前と同じ品質の塗料で塗り替えた場合です。修繕費であれば、全額当該年度に必要経費として計上可能です。
資本的支出 資本的支出は、元より資産価値が高まる修繕費用です。例えば、外壁工事で以前は吹付塗装であったものがタイル張りに変更した場合です。資本的支出であれば、減価償却によって必要経費として計上します。

アパート経営の確定申告による所得税の計算 ※3

アパート経営の確定申告による所得税(住民税・事業税)の計算方法を順に説明します。
この計算方法の理解が節税に繋がります。

収入金額

収入金額はアパート経営の売上です。家賃、地代、礼金、更新料、共益費、敷金・保証金(返済不要)などが挙げられます。

収入に該当するもの 収入に該当しないもの
家賃・地代
礼金・更新料
共益費
敷金・保証金(返還不要) 敷金・保証金(返還要)

Δ収入に該当するもの・しないもの

アパート経営の必要経費

不動産所得を算出するにあたり、借入金返済の利息は必要経費になりますが、借入金返済の元金は必要経費になりません。その代わり、減価償却費が必要経費として計上出来ます。ローン返済初期は利息の占める割合が高いので、減価償却費の節税効果が高い傾向にあります。

経費に該当するもの 経費に該当しないもの
借入金返済の利息 借入金返済の元金
固定資産税・都市計画税・事業税 所得税・住民税
不動産取得税・登録免許税・印紙税 自宅関連費(自宅の修繕工事)
管理費(管理業務委託費) 生活関連費(プライベート費用)
共用部分:水道光熱費
日常修繕費、大規模修繕積立費
損害保険料
減価償却費
広告宣伝費・仲介料
資料費、消耗品費、立退料
接待交際費、税理士報酬

アパート経営の所得税の計算手順

段 階 項 目 計 算 式
第1段階 不動産所得 不動産所得=収入金額―必要経費
第2段階 課税所得 課税所得=不動産所得―所得控除
第3段階 税 額 所得税=課税所得×税率―控除額
住民税=課税所得×税率(10%)
事業税=(課税所得―290万円)×税率(5%)
第4段階 納税額 納税額=税額―税額控除

Δ所得税(住民税・事業税)の計算手順と計算式

不動産所得

アパート経営における不動産所得(損益)は収入金額から必要経費を差し引いたものです。

不動産所得 = 収入金額 - 必要経費

課税所得

所得が不動産所得だけの方は、不動産課税所得は不動産所得から所得控除を差し引きます。
所得控除には、基礎控除・扶養控除・社会保険料控除・生命保険料控除などがあります。

課税所得 = 不動産所得 - 所得控除

税額

アパート経営における税金には、所得税、住民税、事業税があります。税金は不動産課税所得に税率を乗じたものです。事業税は、個人事業主としてアパート経営を行う場合、課税所得が290万円を超えると、事業所のある都道府県へ、超えた金額部分に対して個人事業税を納付します。税率は家賃収入の5%です。

税金の種類 税率
所得税 5%~45%
住民税 10%
事業税 5%

Δ不動産賃貸業における税率

課税所得金額 税  率 控 除 額
195万円以下 5% 0円
195万円以上~330万円以下 10% 9.75万円
330万円以上~695万円以下 20% 42.75万円
695万円以上~900万円以下 23% 63.60万円
900万円以上~1,800万円以下 33% 153.60万円
1,800万円以上~4,000万円以下 40% 279.60万円
4,000万円以上~ 45% 479.60万円

Δ課税所得金額に対する税率・控除額

所得税 = 課税所得 × 税率 - 控除額

住民税 = 課税所得 × 税率(10%)

事業税 = (課税所得 - 290万円) × 税率(5%)

【事例4】
アパート経営における不動産課税所得が400万円の場合、所得税・住民税・事業税は以下のようになります。

所得税 = 400万円 × 20% - 42.75万円 = 37.25万円
住民税 = 400万円 × 10%         = 40万円
事業税 = (400万円 - 290万円) × 5% = 5.5万円

所得税率は、課税所得が高ければ上がります。不動産所得以外に給与所得がある場合、不動産課税所得と給与課税所得が合算されて税率が決まります。不動産課税所得がわずかしかなくても、給与課税所得が高額であれば、最高税率45%が不動産課税所得に対しても適用されます。

納税額

最後に納税額は、税額から税額控除を差し引いたものです。税額控除には住宅ローン控除があります。自宅の購入の際に適用されます。

納税額 = 税額 - 税額控除

まとめ

アパート経営において、確定申告の際に減価償却費の持つ意味がいかに大きいかを認識していただけたかと思います。アパート経営を検討される方は、先ず法定耐用年数と減価償却率の基本を把握することが重要です。次の段階として、新築アパートにて長期間の節税効果を狙うか、中古アパートにて短期間での節税効果を狙うかは、キャッシュフローも同時に考慮しての選択となります。他の経営指標とも抱き合わせて検討し、より精度の高い事業計画に基づいてのアパート経営をお勧めします。

出所

※1 「確定申告が必要な方」、国税庁
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki2017/a/01/1_06.htm

※2 「耐用年数(建物/建物付属設備)」、国税庁
https://www.keisan.nta.go.jp/h30yokuaru/aoiroshinkoku/hitsuyokeihi/genkashokyakuhi/taiyonensutatemono.html

※3 「No.1370 不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)」、国税庁
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1370.htm

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