アパート経営における確定申告の要、減価償却

アパート経営において減価償却費は支出の伴わない経費であり、節税と直結します。アパート経営を検討される方は、確定申告の減価償却費の計算の意味を理解出来れば、アパート経営での課税所得上、いかに重要であるかがわかります。

アパート経営の事業主が行う確定申告

確定申告とは

前年の１月１日～12月31日までの１年間、納税者が収入、経費、控除から所得金額を計算し、その所得金額に対する税金を支払う手続きです。２月16日～３月15日までに税務署に確定申告書などの必要書類を提出し、税金の過不足の清算をします。

確定申告が必要な方　※１

給与所得のある方

給与所得がある方で以下に該当する場合は確定申告が必要になります。

公的年金等に係る雑所得のみの方

公的年金に関する雑所得から所得控除を差し引くと、残額のある方
※公的年金等の収入金額が400万円以下であり、かつ、公的年金等の全てが源泉徴収の対象となる方は、確定申告は不要です。

退職所得がある方

外国企業から退職金などを受け取った方　※源泉徴収されないものがあります。

上記以外にも、各種所得の合計額（譲渡所得・山林所得を含む）から所得控除を差し引き、課税所得を算出し、所得税の税率を乗じて所得税額を算出します。所得税額から配当控除額を差し引いた残額がプラスになる方も確定申告が必要となります。

損益通算

損益通算は、複数の所得があり、一つの所得が赤字の場合には他の所得の黒字と相殺することです。例えば、アパート経営の不動産所得で赤字が発生した場合には、他の給与所得や事業所得の黒字と相殺することが出来ます。損益通算出来る所得は、不動産所得、給与所得、事業所得、山林所得、譲渡所得です。

アパート経営の確定申告による青色申告・白色申告

確定申告には、白色申告と青色申告の２種類があります。白色申告・青色申告それぞれにメリット・デメリットがありますので解説します。

白色申告

白色申告は、簡単な方法で経理処理を行い、その記帳を基にして所得税・法人税を算出し申告することです。「収支内訳書（不動産所得用）」を作成し、確定申告書に添付して税務署に提出します。

白色申告のメリット＆デメリット

事前に税務署に申告する必要がありません。複式簿記による帳簿なども必要ありません。白色申告は収支内訳書の提出だけで済みます。青色申告決算書と比べると、記入項目が少なく計算も簡単なので、書類作成の手間は少ないです。しかし平成25年以降は、それまで免除されていた合計所得300万円以下の場合の記帳や帳簿書類の保管が、義務化されましたので注意が必要です。

一方、デメリットとしては、
青色申告のような特別控除（所得控除）、税金を軽減する特典が適用されないことです。
不動産収入の多い方の中で、課税所得の多い方は青色申告への変更を検討した方が良いでしょう。

白色申告をした方が良い方

次の４つに当てはまる人は白色申告をした方が良いです。

青色申告

青色申告は、日常の金銭取引を所定の帳簿に記帳し、その記帳に基づき所得税・法人税を算出し申告をすることです。税金面での有利な特典を受けることが出来ます。「所得税青色申告決算書（不動産用）」を作成し、確定申告書に添付して税務署に提出します。

青色申告のメリット＆デメリット

青色申告のメリットは主に５つあります。

青色申告特別控除

基礎控除の他に、10万円控除と65万円控除の2種類の特別控除があります。アパート経営の場合、事業的規模（通常は10室以上の賃貸等、貸家なら５棟以上）で行い、複式簿記にて記帳したもの、貸借対照表、損益計算書を添付し申告期限内に提出すれば、課税所得から最高65万円が青色申告特別控除として控除されます。事業的規模に満たない場合でも単式簿記にて記帳したものを添付し申告期限内に提出すれば、課税所得から10万円の控除が認められます。

Δ青色申告特別控除の条件

青色事業専従者給与

家族を従業員としている場合に、その給料を経費とすることが出来ます。事業の専従者であり、15歳以上の生計を共にする配偶者や親族が対象となります。ただし、専従者とした者は配偶者特別控除・扶養控除などの適用はありません。

貸倒引当金の計上

年末時点において、売掛金や貸倒れによる損失見込額を必要経費として計上出来ます。

純損失の繰越しと繰戻し

課税所得で赤字になった部分を、翌年以降３年間に亘り各年の課税所得の黒字分から損益通算出来ます。ただし、赤字のうち、土地を取得するためにかかった借入の利息については損益通算の対象になりません。課税所得を抑えることで減税に繋がります。

少額減価償却資産の特例

通常、10万円以上の減価償却資産は耐用年数により経費化が出来ますが、青色申告であれば「少額減価償却資産の特例」を受けることが出来ます。30万円未満の償却資産であれば、その事業年度の経費として一括で処理することが出来る特例です。ただし、この特例の合計限度額は年間300万円までです。

適用品目として、事業に使用するPC、機械、備品や無形固定資産（特許権、ソフトウェアなど）も含まれます。中古品でも適用され、例えば30万円未満で購入した中古車も対象になります。

このように、青色申告のメリットは数多くあります。
しかしその反面、複式簿記による帳簿作成に手間がかかるというデメリットが。
また、確定申告の提出書類が多く複雑です。

青色申告と白色申告の違い

これまでの説明を踏まえ、青色申告と白色申告との違いをまとめますと、下表のようになります。

Δ青色申告と白色申告の違い

アパート経営における確定申告の要、減価償却

アパート経営には、支出の無い必要経費があり、それが減価消費です。アパート経営者にとって減価償却を知ることは、様々なメリットをもたらしてくれます。ここでは、減価償却とは何か？その計算方法などを解説します。

減価償却とは？

税法上、取得金額が10万円以上となったものは、資産として減価償却します。10万円未満のものは「消耗品費」として計上します。減価償却費として計上する方法は3種類あります。

減価償却

減価償却は、長期間使用し経年劣化が生じる資産を取得した場合、取得金額をその耐用年数で除して必要経費として計上する税務処理です。資産品目ごとに法律に定められた「法定耐用年数」に則り計算します。

一括減価償却

一括減価償却は、取得金額が10万円以上20万円未満の資産に対して、法定耐用年数や取得日を考慮せずに、使用年から3年間で償却可能です。上記の減価償却や下記の少額減価償却の場合、取得した資産は固定資産税の対象になります。一括減価償却にした場合、固定資産税の対象にならないメリットが生じます。

少額減価償却資産の特例

上記少額減価償却資産の特例を参照してください。

減価償却の節税効果

減価償却費は必要経費として計上できるので、所得（収入金額―必要経費）を抑えることが出来、税額（所得税・住民税・事業税）を少なく出来ます。法人の場合には、除却（資産を処分して無くすこと）時に除却損により利益を抑えることが出来ますが、個人の場合には出来ません。

法定耐用年数　※２

耐用年数は、減価償却資産が利用に耐える年数です。法定耐用年数は、税法で規定される耐用年数です。不動産の場合、減価償却の対象は建物本体（躯体）、建物設備、器具備品となります。土地は減価償却の対象になりません。

Δ主な減価償却資産の法定耐用年数と償却率

Δ減価償却の概念図（定額法）

上記は新築・新品の場合ですが、中古物件・物品の場合の減価償却の耐用年数の計算式は下記の様になります。

さらに、中古物件・物品で法定耐用年数を超えている場合の減価償却の耐用年数の計算式は下記の様になります。

となります。短期間（数年間）で減価償却出来るので、短期間に節税効果を得たいのであれば、中古物件の購入も手段の一つです。

計算方法：定額法・定立法

減価償却の主な計算方法として、「定額法」と「定率法」があります。それぞれ解説します。

定額法

定額法は、固定資産の取得原価に定額法償却率を乗じて減価償却費を計算する方法です。アパートの建物、付属設備、構築物（アプローチ、植栽など）は定額法で計算します。無形固定資産（特許権など）も定額法で計算します。

定率法

定率法は、固定資産の未償却残高に毎年一定の定率法償却率を乗じて減価償却費を計算する方法です。初年度の減価償却費が最も大きく、毎年減価償却費が減少します。

2016年３月31日までにアパート・マンションを購入した場合には、建物本体に対して定率法は使用できず定額法で計算し、建物設備は定率法が使用出来ました。しかし、2016年４月１日以降にアパート・マンションを購入した場合は、建物設備も定額法で一本化されましたので注意を要します。
2016年３月31日までにアパート・マンションを購入した場合、定率法で計算する際には確定申告時に届出書の提出が必要となります。

法人の減価償却計算方法

平成24年４月１日以降に取得した減価償却資産は、「200％定率法」にて減価償却可能となりました。
つまり定額法の2倍の償却率で計算可能となりました。

となります。

個人事業主の減価償却計算方法

個人事業主の減価償却計算方法は、毎年定額を償却する「定額法」と決められています。

となります。新築後15年間は毎年411万円が減価償却されます。15年経過すると建物設備の減価償却が終了します。16年目からは建物本体だけの減価償却となり、毎年210万円が減価償却されます。

修繕費か？資本的支出か？

支払った金額が20万円未満か3年周期の修繕であれば修繕費です。次に、支払った金額が60万円未満か、その資産の取得金額の約10％以下であれば修繕費です。これにも該当しない場合は税務署に確認する必要があります。

アパート経営の確定申告による所得税の計算　※３

アパート経営の確定申告による所得税（住民税・事業税）の計算方法を順に説明します。
この計算方法の理解が節税に繋がります。

収入金額

収入金額はアパート経営の売上です。家賃、地代、礼金、更新料、共益費、敷金・保証金（返済不要）などが挙げられます。

Δ収入に該当するもの・しないもの

アパート経営の必要経費

不動産所得を算出するにあたり、借入金返済の利息は必要経費になりますが、借入金返済の元金は必要経費になりません。その代わり、減価償却費が必要経費として計上出来ます。ローン返済初期は利息の占める割合が高いので、減価償却費の節税効果が高い傾向にあります。

アパート経営の所得税の計算手順

Δ所得税（住民税・事業税）の計算手順と計算式

不動産所得

アパート経営における不動産所得（損益）は収入金額から必要経費を差し引いたものです。

課税所得

所得が不動産所得だけの方は、不動産課税所得は不動産所得から所得控除を差し引きます。
所得控除には、基礎控除・扶養控除・社会保険料控除・生命保険料控除などがあります。

税額

アパート経営における税金には、所得税、住民税、事業税があります。税金は不動産課税所得に税率を乗じたものです。事業税は、個人事業主としてアパート経営を行う場合、課税所得が290万円を超えると、事業所のある都道府県へ、超えた金額部分に対して個人事業税を納付します。税率は家賃収入の5％です。

Δ不動産賃貸業における税率

Δ課税所得金額に対する税率・控除額

所得税率は、課税所得が高ければ上がります。不動産所得以外に給与所得がある場合、不動産課税所得と給与課税所得が合算されて税率が決まります。不動産課税所得がわずかしかなくても、給与課税所得が高額であれば、最高税率45％が不動産課税所得に対しても適用されます。

納税額

最後に納税額は、税額から税額控除を差し引いたものです。税額控除には住宅ローン控除があります。自宅の購入の際に適用されます。

まとめ

アパート経営において、確定申告の際に減価償却費の持つ意味がいかに大きいかを認識していただけたかと思います。アパート経営を検討される方は、先ず法定耐用年数と減価償却率の基本を把握することが重要です。次の段階として、新築アパートにて長期間の節税効果を狙うか、中古アパートにて短期間での節税効果を狙うかは、キャッシュフローも同時に考慮しての選択となります。他の経営指標とも抱き合わせて検討し、より精度の高い事業計画に基づいてのアパート経営をお勧めします。

出所

※１　「確定申告が必要な方」、国税庁
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki2017/a/01/1_06.htm

※２　「耐用年数（建物／建物付属設備）」、国税庁
https://www.keisan.nta.go.jp/h30yokuaru/aoiroshinkoku/hitsuyokeihi/genkashokyakuhi/taiyonensutatemono.html

※３　「No.1370　不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）」、国税庁
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1370.htm

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