アパート経営や不動産投資など事業をしているなら、経費計上の為に領収書などを整理されていることだと思います。
これら経費は年間を通すと結構な金額になっているものです。
アパート経営の諸経費で1番大きなものは、やはり建物の修繕費が大きいと思いますが
この経費により収支が変わり、その後の融資にも影響がでてきます。
不動産投資家としては、経費をきっちり把握する必要があります。
今回の記事では経費の扱いと節税について解説しています。
最初にアパート経営での経費についての説明をします。
経費とは事業を行う上で使った支出のことで、部屋の修繕など様々な支出があると思います。
個々の経費にできる費目の内容を詳しくご紹介します。
原状復帰時においては、借家人からの預かり敷金以外での大家持ち出し分を経費としま
す。たとえば、障子の張り替えや畳表替え、壁紙の張り替えなど経年劣化の部分はすべて大家持ちで修繕として経費扱いです。
設備老朽化または故障による入れ替え
例：給湯器・エアコンなどの故障による入れ替え
この場合、前と同じ機能を持ったものは修繕費として経費になります。
ただし、高機能なものに入れ替えするとこれは「資本的支出」となります
共有部分の修繕
階段の手すりの塗り替えや廊下の電気付け替えまた、建物の内外を清掃する業者さんなどの支払い。
これら税金は経費として落とせます。
ちなみに、
所得税・住民税・贈与税は経費として落とせないので注意です。
アパート管理作業、普段の生活、両方に使うものについては、 按分して経費計上できます。
たとえば、以下のような場合です。
車については、取得費用を経費に落とせるのは大規模なアパート管理をしている場合だけです。小規模なアパート経営では車1台分の取得費用全額の経費計上も難しいです。
車にかかる費用で、実際に経費計上できるのは維持費やガソリン代などです。
また、パソコンやコピー機などので設備ですが、
これらは20万円を超えるものでなければ、経費として認められます。
ご注意点が一つ
修繕が発生した場合には、見積書と納品書・請求書・領収書これをワンセットにして保管して申告しましょう。
この部分は重要です。
多少の値引きはあるものの、多く経費を計上していないか？
税務署の追求が厳しい箇所ですので、必ず保管しておいてください。
アパート経営に必要な支出がその内容や金額により経費にならないものがあります。
次に経費にできない理由とその資本的支出が固定資産税額を決めることをご説明します。
アパートの建物にかかる部分では、経年により故障などで機器の入れ替えは数年に1度はあることでしょう。その金額が全額経費となるかと言えば、そうではありません。
「アパートの水回りが古くなり新しくシステムキッチンに入れ替えした、これは全部経費ではないか？」
この場合は内容により、20万円以下なら経費ですが以前利用していたものより高機能のシステムキッチンを入れ替えされたということであれば資本的支出になります。
つまり、元の価値に戻すための修理であれば経費となりますが、
修理の結果元の価値を超えたのであれば、それも資産と見なされ経費計上できません。
基本的には、経費で落とせるもの以外での支出は「資本的支出」となります。 この資本的支出について次に解説致します。
先にご案内した、高機能な設備の入れ替えは資本的支出となり減価償却対象として扱われます。減価償却は何年かにわけて繰り延べして資産から徐々に減らして行くことになります。
システムキッチンやシステムバスの入れ替えなど、大きな支出になったにもかかわらず 経費として計上できないと高額な支出をしたが、その年度の税額は減らず節税対策にはなりません。
下記の図をご覧ください。
経費はこの図の費用にあたります、アパート経営での収入は「不動産所得」として申告します。
家賃収入（収益）－ 経費（費用） ＝ 不動産所得（利益）
「経費計上すれば費用となり、収益からみて費用が多く不動産所得（利益）が少なくなれば節税に役立つ」
ということになります。
アパート経営の初年度は建物取得または、建築費などがありほとんどが支出になります。
しかしその経費を全部一括で処理してしまったら初年度の経理上は大赤字になってしまい
次年度はほとんどが利益のみとなり税額が高くなります。
そのため資本的支出の減価償却は数年にわけて繰り延べして、毎年何割かを経費計上としています。下記の図をご覧ください。
建物 |
償却 |
|
|
新しい資本的 |
償却 |
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未償却算高 |
償却 |
|
未償却算高 |
償却 |
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未償却算高 |
償却 |
未償却算高 |
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未償却算高 |
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| 初年度 | 1年目 | 2年目 | 3年目 | 4年目 | 5年目 | 6年目 |
赤字の償却の部分のみが経費となります。
減価償却の計算は取得価額に定額法の償却率をかけて算出することになります。
この減価償却の償却を徐々減らすことは固定資産税の納税額に関わることになります。
その内容を次にご説明しますね。
アパート経営における資本的支出が経費として認められず、資本的支出となり減価償却対象になることは先にご説明を致しました。
この減価償却は、毎年課税される固定資産税の算定額の基礎になるものです。
建物・または資本的支出の残存額が大きければ、固定資産税は大きく課税されます。
年度を重ねていき資本が低くなれば固定資産税額は下がっていきます。
この建物の材質によっても固定資産税はかわります。
木造⇒軽量鉄骨⇒重量鉄骨⇒ＲＣ構造
当然ながら、木造がもっとも減価償却が早く固定資産税が低いです。
これが重量鉄骨やＲＣ構造になると、減価償却率が低く抑えられて取得から年度を経てもなかなか固定資産税額が高いままで低くならないとなります。
毎年春先に自治体より送付される「固定資産税額表」には建物と土地にわけて固定資産税額 の記載があります。
土地はその時点での路線価などの評価格により固定資産税が確定します。
立地がよく高い金額で取引されている場所であれば固定資産税が高額になり、
郊外の取引価格が低い場所なら土地の固定資産税は低くなります。
国土交通省の土地総合情報システムなら、
自分で土地取引の価格を検索することができます。
土地やアパート購入を検討されている方はぜひ参考にしてみてください。
経費計上についてご説明をしてきました。
なんでも、経費として計上できるか？と思ったら資本的支出という部分があり、
支出した年にすべてが経費としては落ちない事がわかりました。
アパート経営者にとっては大きな支出をした年度の節税に役立てたいところですが、
減価償却として数年にわたっての繰り延べになってしまいます。
しかし、節税対策とはいえむやみに経費にすると銀行からの融資が難しくなるという事態になることをご存じでしょうか？
経費計上が高額になると、節税にはなりますが支出が多く申告は「赤字」になります。
今後も不動産投資の拡大を検討している方なら、銀行融資の申込を検討している方も多いことでしょう。
融資対象の個人または法人がずっと赤字なら融資額が希望より低くなる、または融資を断れるという状況にもなりかねません。
良い物件を見つけたのに融資が下りないという状況は避けたいものです。
融資の申込をするには法人の申告とアパート経営者の確定申告を提出するのが一般的です。
経費と資本的支出、アパート経営者としては経費の扱いを慎重にする必要があります。
アパート経営にまつわる、支出について経費に落ちるかどうか？
について説明してまいりました。
細かい支出も多くお一人で会計をして申告処理されている方は経費かどうか？
迷われる部分もあることでしょう。
不明な部分は税理士さんに相談しましょう。
申告の時期には各地域で税務署の説明会もあります。
是非このような場を利用して健全経営にしたいものですね。
