空き地をそのままにしている、不動産投資で収益を得たい、と思った時に身近に思いつくのがアパート経営です。
しかし、アパートを経営したからといって、家賃分がまるまる収入として得られるわけではありません。実際には、税金が引かれ、場合によっては修繕費等もかかってくるので注意です。
ここでは、
という疑問にお答えしていきます。
これから具体的に私が経営しているアパート経営の収支内容ついてご案内します。
実際の経営内容や「手取り金額」等について参考にしていただければ幸いです。
まずは固定資産税の計算について解説します。
土地は用途種別と路線価に準ずる土地評価価格から税額が計算されます。
私の所有地は以前店舗に貸付していたので商業地として計算されており、
アパート建築にあたり用途種別を変更しました。
その土地にアパートを建築したものが以下の内容になります。
ちなみに自主管理で建築して運営しており、サブリース契約はしていません。
建築費5,000万円借入は2500万円毎月の返済は112,000円
年間返済額
・2LDK8部屋駐車場込み家賃55,000円
・敷地180坪
年間家賃収入5,280,000円
＊固定資産税について
土地種別：商業地⇒住居地に用途変更
年間固定資産税額・都市計画税土地のみ計算アパート建築前530,000円
アパート建築後固定資産税 130,000円
アパート建物に関する固定資産税220,000円合計350,000円
アパート建築前との固定資産税差額180,000円
単純に計算すれば、満室時の年間家賃収入は5,280,000円です。
しかし、ここから銀行ローン返済と固定資産税を引くと、手取りは3,586,000円。
1カ月換算では298,833円となります。
このように、アパートの家賃がそのまま懐に入るわけではないのです。
アパート経営をしなければ、毎年53万円ものの税金が徴収されていました。しかし、初期投資をして、アパート経営すれば毎月30万円が手元に入りますし、ここから修繕費等の経費を概算で20％程度とみて差し引いても毎月240,000円となり、これが年間2,880,000円になります。表にまとめてみました。
| 1年目 | 3年目 | 5年目 | 8年目 | 10年合計 | |
|---|---|---|---|---|---|
| アパート建築しない場合の固定資産税支出額 | ▲530,000 | ▲530,000 | ▲530,000 | ▲530,000 | ▲5,300,000 |
| アパート家賃収入 | 2,880,000 | 2,880,000 | 2,880,000 | 2,880,000 | 28,800,000 |
| 固定資産減税差額 | 180,000 | 180,000 | 180,000 | 180,000 | 1,800,000 |
| 差額 | 2,530,000 | 2,530,000 | 2,530,000 | 2,530,000 | 25,300,000 |
差額は毎年2,530,000円になり、10年間の合計では25,300,000円になります。
何もせずに毎年53万円を支払うか、見込みがある土地なら初期投資をしてアパート経営をするか？そう考えると、やはり収入がある方が良いですよね。
実際には、今後空室により収入が減ったり、修繕費に思いのほか費用がかかったりということもあると考えられるため、一概にアパート経営が最善とは言い切れませんが、やはり何もせずに固定資産税だけを払い続けるよりアパート経営を始めた方が上だとは言えます。
不動産投資の収支を考えるときには、利回りを見ることが必須となります。
利回りには表面利回りと実質利回りがあり、これらの違いをよく把握しておくことが必要です。
表面利回りとは、年間の家賃収入の総額を物件価格で割った数字のことを言います。
たとえば、物件価格1億円のアパートで家賃収入が年間1,000万円ある場合の表面利回りは10％となります。
表面利回りは不動産投資による収益性を見るのに使われ、投資用物件であれば10％以上の表面利回りが必要だとされています。
実質利回りとは、アパート経営にかかる諸経費を年間の家賃収入総額から引いた金額を物件価格で割った数字です。下記条件のアパート物件で計算してみましょう。
（1000万－200万）÷（1億円＋500万）×100＝7．6％
となります。
実質利回りは5%以上確保することが望ましいとされています。
アパート経営を考え始めたら、利回り計算をし、収益を得られる見込みがあるかどうかを確認しておきましょう。
実際にアパート経営してみると、かなり経費がかさむというのが本音です。
最初の数年は修繕費などほとんどありませんでしたが、7年目以降を経ると次々と修繕の必要が出てきました。また出入りの度に原状復帰の費用が必要となります。
一般的なアパートの修繕費は家賃の10％～20％と言われ、主に以下のようなものに費用がかかってきます。具体例を示しますので、参考程度に目を通してみてください。
■水道管レバー交換 25,000円
■2階へ上がる階段塗装5年に1度 100,000円
■畳表替え 15,000円（原状復帰時）
■給湯器交換 150,000円
実際には、物件の内容や出入りの頻度によって異なりますが、家賃収入は修繕のためにも置いておく必要があります。
先に例として出した私のアパート経営内容を見て、「お金をかけて運営してもそれほど大きな利益が出ない。アパート経営をする価値があるのだろうか？」そんな印象を持たれた方もいるかもしれません。
実際、アパートを建築することを決めたのは、何も生み出さない土地に延々と固定資産税の50数万円を毎年払うのはもったいないからと感じたためです。つまり節税のためですね。
そこで、ここからはアパート経営による節税メリットについて解説していきます。
ぜひ参考にしてみてくださいね。
私の経験から言うと、空き地をアパートにしたのは固定資産税対策としては有効でした。
何もせずに放っておいたら、毎年53万の固定資産税、つまり10年で530万円の出費になっていました。でも、アパートを建てたおかげで、それが年間18万円の差額が出るまでになったわけですから、やはり良かったと思っています。
しかし、なぜこのように減額されるのでしょうか？
それは小規模住宅地特例の適用を受けたためです、これについては次項でご説明します。
住宅用地であれば一戸あたり200㎡まで、賃貸の場合は200㎡×住戸数の面積までを小規模住宅地と言います。小規模住宅地特例とは、これらの土地に対して固定資産税と都市計画税を軽減しますよという措置で、以下のように大幅に減税されます。
| 区分 | 免責 | 特例率 | |
|---|---|---|---|
| 固定資産税 | 都市計画税 | ||
| 小規模住宅用地 | 200㎡以下 | 1／6 | 1／3 |
| 一般住宅用地 | 200㎡超え | 1／3 | 2／3 |
アパート経営の土地・建物は投資物件と区分されます。
このような土地・建物を相続された場合には小規模宅地等の特例を適用させて、投資用不動産の土地のうち200平米を上限に、土地の評価額が原則として50％減額されることになっていました。しかし、来年より民法改正が行われてこの適用が制限を受けることになります。
アパート建築から3年以内に相続が発生した場合は、この適用外になります。
理由としては、被相続人がなくなる直前に投資用の不動産を購入して売り抜けるという事例が多くなったのが原因のようです。
投資家は不動産投資を行なうことにより様々な税金メリットを得られます。国も不動産投資に税金メリットを与えることで取引の活性化を狙っています。…
アパート経営をする時は、どんなポイントに注意すれば良いのでしょうか？
ここでは注意すべき3つのポイントについてご紹介します。
アパート経営は立地にて成功するか失敗するかが決まると言っても過言ではありません。
最寄り駅から遠く、交通に不便で周りにコンビニやスーパーもないような場所では、近くに大企業や大学でも無い限りは経営かなり厳しいでしょう。
また、最近はアパートを建てるにあたり土地を購入してアパートを建てる方もいると聞いています。初期投資が高額になっても儲けは出るのでしょうか？
この場合は、都市部で高額な家賃と高い入居率が見込めるのであれば収益を得ることが出きるでしょう。
しかし地方や郊外では、賃貸住宅の建てすぎで飽和状態になっている場所もあり、家賃は下落傾向です。このような場合では、土地を購入してのアパート経営での利益を見込むのは難しいと言えます。
家を建てる時によく言われるのは、自己資金3割といわれていますよね。
しかし、一般住宅と違いアパート経営は事業になります。
私がアパートを建築した際は、総資金の半額2500万円を用意しました。開業してからすぐに満室になるわけではありませんが、銀行ローン返済はまったなしで始まります。そのため、満室になって利益を得られるまでの間の運転資金はしっかり準備しておく必要があります。
物件の収益性にもよりますが、自己資金は4～5割あれば安心と言えるでしょう。
私は自主管理していますが、サブリース契約されている方なら、毎月管理費用も必要になります。
サブリース契約は平均して家賃の3％～5％発生するため、この分も家賃収入から確保しておく必要があります。ちなみに、礼金や共益費・更新料はすべてサブリース契約会社が徴収しオーナーの収入にならないため注意です。
また、サブリース契約は、空室リスクや家賃滞納リスク等にはとても効果的ですが、収益の安定性を求めるために急に家賃が減額になることもあります。
他には、契約会社から定期的に外壁塗装などの修繕を指示されることも。この修繕費も家主の負担になります。
もちろん自身で管理している場合でも修繕費は必要になるため、あまり大差はないかもしれませんが、サブリースの場合はすべて契約会社の都合で決められるため、その点ははじめから理解しておいた方が良いでしょう。
サブリース契約を検討する際には、持っている物件から「安定的な家賃収入が見込めるか」をしっかりと考えてからにしましょう。
いかがでしたでしょうか？
アパート経営は儲かるか？という質問は知恵袋にも何度も取り上げられています。
しかし、アパート経営は家賃だけを見てはいけません。土地を活用するという前提なので、固定資産税対策とワンセットにして考える必要があります。
■税金対策をした上での利益を見る
■アパート経営は立地がすべて
■民法改正を先取りした相続税対策
■サブリース契約は慎重に
利益と税制対策この2点が重要になりますね。
この記事がこれから不動産投資をする方にご参考になれば幸いです。
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